Прошлый мой прогноз можно почитать тут.
Часто в последнее время прилетают новости "цены поползли вниз", "новостройки в Москве подешевели", "каждый проект уходит с дисконтом".
Давайте начнем с базовых вещей, того что изменилось за полгода:
Ключевая ставка
Упала, как и прогнозировал - пока до 20%, но далее нас ждет спад до конца года, до 16-18%. Депозиты и накопы пока выгодны, а ипотека дорога, но все может поменяться. Кому-то УЖЕ будет приемлема ипотека под 16%, потому что УЖЕ накоплены средства, лежавшие последний год условно под 1.5-1.8% в месяц.
Потребительский бум
Он замедляется, люди начинают чуть меньше спускать в натуральном выражении, но в количественном за счет инфляции все еще идет рост. Маркетплейсы стабильно растут на 20-30% год к году, опережая инфляцию.
Сокращение предложения
А оно продолжается. Сейчас еще сильнее - почти не выводятся на рынок новые проекты, корпуса продолжают достраиваться. Застройщик не дураки, и чтобы не уронить цены пришли к сокращению предложения. Поскольку массовый рынок недвижимости это коммодити - то и законы рынка тут такие же, если нефть падает, то просто сокращают добычу.
Новых фундаментальных факторов не добавилось. За исключением одного.
Курс доллара
Курс находится на рекордно низких значения за последние пару лет. И если отбросить истории синих долларов и стоимости конвертации, то по курсу +2 рубля к бирже реально купить сколько угодно валюты. А продать ее можно сильно дешевле биржи. Это значит, что на рынке много наличных долларов, так и рубль укрепился. Но не все так просто, примем во внимание следеющее:
- сам доллар сильно снизился снизился к евро
- долларовая инфляция, накопленная с 2020 дает о себе знать
- все прогнозируют, что рубль снова упадет до сотки
Как валюта влияет на рынок недвижимости?
В следующей статье я расскажу в принципе про рынок новостроек и почему сейчас именно инвестиции в недвижимость с целью быстрого выхода не самая лучшая идея.
Тизер. Фундаментально однушка на окраине Москвы у метро в жилом состоянии всегда стоила 100 тыс. евро. Сейчас она стоит 120 тыс. То есть глобально сильно дороже, чем нужно. Либо курс маленький, либо недвижка дорогая. Как думаете?
А пока представим, что у нас есть 100 тыс. евро и своя нормальная квартира. И вот куда мы понесем эти деньги? Очевидно, покупать дорогую машину не самая хорошая идея - да и за 100 тыс. это в лучшем случае точка входа в престижные модели нормальных комплектация с небольшим пробегом (с учетом налогов и доставки). Потребление? Отпуск? Очевидно, что сумма слишком велика для таких трат, чтобы все накопленные деньги спустить на потребление. Остается недвижимость.
Я к тому, что если у семьи есть сотка, то вот прям купить машину на всю котлету или потратить на развлечения - не вариант. Машины за 100 тыс. покупают либо те, у кого есть 50 тыс. и в кредит (мечта же), либо те у кого есть 200-300 (и тогда это не наши ребята).
А недвижимость может быть разная. Суммы 100 тыс. достаточно, чтобы шагнуть на рынок Дубая или чуть более уверенно себя почувствовать на рынке Турции, Балкан или Таиланда. Да, это будут однушки. Да это не будут шикарные апартаменты с видом на море. Но это уже будет вполне понятное готовое жилье, в которое можно приезжать на несколько месяцев в году или успешно сдавать. За валюту.
Добавим к этому страновые риски и у нашей гипотетической семьи появляется план:
- запарковать деньги в другой более-менее дружественной стране
- сдать через агентство и иметь пассивный доход в валюте (те же 5-6% годовых, но в валюте)
- если что иметь точку привязки к другой стране
И вот этот рост курса дал уже 6.2% роста зарубежки в первом полугодии 2025, а спрос на Таиланд вырос на 20%. Зарубежом кстати, вопреки всем возгласам недвижка так быстро не растет - чтобы за 7 лет выросла в 2 раза нет. Выросла на 40-60% плюс-минус, можете поспорить со мной в комментариях.
И вот если 1.5 года назад наши друзья шли и покупали двушку в льготную ипотеку, год назад шли в банк и открывали депозиты в рублях, то теперь могут спокойно вывести их и купить 30-метровую студию в Патайе по цене дешевле однушки в Москве. Потому что за 1.5 года капитал подрос процентов на 25, а с учетом падения курса на все 40% в валюте.
Что это значит для нас? Значит то, что после бума и роста рынка, на рынке идет коррекция. Спрос плавно снижается и трансформируется, но на ценах это отражается слабо, а первичка не падает за счет рассрочек и скидок.
Варианты развития событий
1. Базовый. Снижение ставки и рост курса.
Тут как раз без сюрпризов. Снижение ставки повлечет пусть и косвенно рост курса. Деньги с депозитов будут постепенно перетекать в недвижку, валюта станет дороже, а ипотека становиться доступнее. А вот предложение не будет поспевать. Таким образом мы увидим рост цен к концу года.
2. Оптимальный. Ставка не снизится ниже 19%, а курс так и останется в районе 80.
Что ж, я этот сценарий рассматриваю как оптимальный, так как в таком случае ценник не пойдет вверх, а будет стагнировать или падать в случае срочных продаж. Ставка все еще будет обгонять инфляцию и в отсутствии резких внешних шоков в целом рынок останется в боковом тренде, в котором и находится сейчас. Вторичка будет чуть падать, а новостройки чуть расти за счет удорожания строительства и кредитов.
3. Негативный.
А его придумать можно просто. Глобально курс 100 за доллар и 119 за евро сильно людей не удивит. Как и ставка 22%. Давайте еще усложним.
Допустим ставка станет 12-13%, а доллар легко перейдет за сотню, а евро приблизится к 125. Зарубежка в бюджетном сегменте станет снова непопулярна, как и депозиты. Ценник на машины тем более взлетит, а ипотека станет почти доступной. И все побегут на рынок недвижимости. Ценник пойдет вверх. Плохо? Ну кому как. Я бы не стал этот сценарий однозначно называть негативным, так как и стоимость аренды повысится.
Ну и самый негативный. Ставка в 24%, разгон инфляции, стагфляция, доллар под сотню, евро 115. Кажется, что это самый невероятный сценарий, но только в нем мы можем увидеть еще более сильный спад спроса, что даст небольшое снижение рынка, потому что ставку потом все равно опустят.
Итог
Кажется, что эпоха высокой ставки заканчивается и базовый сценарий предполагает возвращение к более доступной ипотеке и менее доступной зарубежной недвижимости. Что это значит?
Опять же, что Golden moment - золотой момент входа в рынок именно сейчас. Цены не успели разогнаться, рост за год равен инфляции (ну был метр по 450, сейчас по 500), а весь рост еще впереди. Предложение сокращается, а денег ны рынок уже через квартал придет больше.
Ну и если вы хотели купить студию в Таиланде, то сейчас самое время тоже.
По традиции - цены на однушки в Отрадном, сравните с тем, что было полгода назад.
Что думаете сами про рынок? Пишите в комментариях
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.