Лето — мертвый сезон для наивных. Для всех остальных — время холодных решений и фиксации ошибок. Рынок недвижимости не просто «встал», он замер в ожидании крови. И те, кто купил на эмоциях, сейчас первыми ее пускают.
У меня в работе сейчас 5 объектов на вторичке, которые «зависли» с весны. Это не просто квартиры. Это пять живых кейсов, пять диагнозов текущему состоянию рынка.
Случай №1. Капитуляция.
Level Streshnevo, 100-метровый апартамент с видом, от которого когда-то захватывало дух. Пол года мы пытались не прогибаться. Стартовали с 30 млн. Итог? Уходим на сделку за 27,7 млн. Покупатель — ипотечник, который берет кредит по текущей рыночной ставке в Райффайзене. На апартамент.
Продавцы, конечно, рады, что нашли покупателя. Но в глазах — горечь. Это классическая история: купили на пике эйфории, в другой жизненной парадигме. А сейчас — фиксация убытка. Продали на миллион дешевле, чем стоили аналоги в 23-м году. Рынок не прощает сантиментов.
Случай №2. Стратегическое терпение.
Здесь два объекта, две истории о том, как важно чувствовать пульс.
* ЖК Westside на Удальцова. Бизнес-класс, зелень, локация — всё на месте. В мае были толпы. В июне — затишье. Но именно это затишье дало нам главное — твердую цену. Нам предложили 47,5 млн. Мы отказались. И это не упрямство, а стратегия. Теперь мы знаем подтвержденный рынком минимум. Ниже этой планки мы не опустимся. Задача собственника на июль-август — спокойно дотянуть до желаемых 48+.
* Мичуринский проспект. Добротный монолит начала нулевых, 80 метров. Собственница, пожилая дама, бежит. Не от жизни, а от байкеров, чей рев не глушат даже тройные стеклопакеты. Цель — не продать за 40 млн,а купить тишину в Рассказовке от Sezar Group. Это уже не инвестиция, это эвакуация.
Старый рынок ценил адрес и «статус». Нынешний рынок ценит только одно — решение проблемы. Ваша квартира либо решает чью-то задачу (как тишина в Рассказовке для дамы с Мичуринского), либо является ликвидным, понятным активом. Всё остальное — просто бетонные коробки с грузом ваших воспоминаний.
Случай №3. Системный вирус рынка.
А вот здесь самое интересное. То, о чем не принято говорить.
* Will Towers, 75-метровая евротрешка с панорамным видом на МГУ. Просили 36,5 млн Максимальное предложение — 33,5 млн. И знаете, что было дальше? Агент покупателя прозрачно намекнул на свой «интерес». От 500 тысяч до миллиона. Просто за то, что он привел клиента.
* ЖК Headliner, 82 метра за абсурдно низкие 30 млн. Меньше 400 тысяч за метр. Думаете, очередь стоит? Спрос нулевой. Были лишь призраки с предложениями, где после «отката» агенту собственник получил бы на руки 28 млн.
Запомните: сегодня многие агенты не приведут вам покупателя, если вы не смажете им лапу. Они стали паразитирующим барьером между продавцом и покупателем. И пока собственники не поймут, что эти «помощники» съедают их прибыль, рынок так и будет стоять.
Мы, конечно, ждем осени. Если ничего не изменится, уйдем в ремонт и будем создавать добавленную стоимость. Это единственный рабочий инструмент в текущих реалиях.
А теперь ваш ход. Как ваши продажи?
Это не простое любопытство. Это срез реальности, который мы все сейчас наблюдаем.
