Приобретение жилья при помощи ипотечного кредита становится все более затруднительным из-за высокой ключевой ставки Центробанка России и все более внимательного отбора банками заемщиков. Впрочем, многие льготные ипотечные программы до сих пор работают. Экономист и эксперт по финансовым рынкам Ольга Гогаладзе дает ряд рекомендаций для тех, кто ищет возможности использовать ипотеку с выгодой для себя.
Зачем покупать квартиру в ипотеку?
Перед оформлением ипотеки необходимо четко понимать, для каких целей покупается недвижимость. Исходя из этого параметра будет выбираться место приобретения: например, если вы покупаете квартиру для себя — скорее всего, это будет тихий спальный район с развитой инфраструктурой. Вы обратите внимание на доступность различных социальных медицинских объектов, детских садов, школ и прочего.
Если же вы выбираете квартиру под сдачу в аренду, то будете учитывать интересы целевого потребителя. Например, в Краснодаре находится знаменитый парк Галицкого, футбольный стадион «Краснодар» — и в этом районе развита посуточная аренда, потому что туристы приезжают сюда отдохнуть, погулять, развлечься.
Когда собственник вкладывает деньги в инвестиционную квартиру, то смотрит на близость к каким-то достопримечательностям либо к значимым учебным заведениям, куда студенты приезжают учиться из других городов.
Важно выбрать этаж под свои личные предпочтения. Кому-то комфортно жить на 18 этаже, кому-то – на втором.
При выборе квартиры важно обращать внимание на наличие первоначального капитала — особенно сейчас, когда многие банки поднимают размер первоначального взноса. Нужно понимать, будете ли вы участвовать в первоначальном взносе какими-то государственными субсидиями, в том числе материнским капиталом. В этом случае выделяются доли на детей и есть определенные сложности с продажей квартиры в будущем.
На какой срок покупается ипотечная квартира?
Если ипотечная квартира — инвестиционный объект, важно определить, в течение какого срока вы планируете быть собственником. Дом, как любая недвижимость, имеет степень износа.
Кроме того, объект будет популярен до момента, пока рядом не построится более современный и надежный жилой комплекс. Как только рядом появится новостройка, квартира перестанет активно расти в цене. Квартиры эконом-класса растут в стоимости не так сильно. Быстрее повышаются цены на квартиры классов «комфорт» и «бизнес».
Самая правильная стратегия – выждать определенное количество лет, пока стоимость квартиры еще растет, и продать ее по максимальной цене. А на вырученные деньги купить другую квартиру, стоимость которой только начинает подниматься.
Какой первоначальный капитал нужен для приобретения квартиры?
В связи с тем, что ключевая ставка высокая, многие банки повышают размер первоначального взноса — сейчас это от 30 до 50% от стоимости жилья. Но брать кредит, чтобы заплатить первоначальный взнос по ипотеке, не нужно — в сложившихся условиях с плавающей ставкой это слишком рискованно.
Что нужно учитывать до подписания договора о покупке ипотечной квартиры?
В кредитном договоре крайне важны все параметры.
Сумма займа – это деньги, которые вы занимаете у банка. Сюда входят все расходы на приобретение квартиры, часть стоимости квартиры, ее оценка, страховки и все ваши расходы за вычетом части имеющихся собственных средств (это ваш первоначальный взнос).
Процентная ставка – процент, под который вы берете деньги у банка, период погашения – срок, на который вы берете в долг у банка, то есть то время, за которое вы должны выплатить заем с процентами.
Ежемесячный платеж зависит от всех этих параметров и увеличивается или уменьшается в зависимости от того, какой параметр изменяется. Чем больше сумма займа, тем больше сумма ежемесячного платежа по ипотеке. Но сумму платежа можно уменьшить за счет увеличения срока, на который вы берете кредит.
Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита — а значит, и переплата по процентам будет ниже.
При досрочном погашении кредита вы можете сокращать либо срок, либо размер платежа. Это две абсолютно разные стратегии. Если финансовая ситуация абсолютно стабильная, уменьшайте срок, в противоположном случае – размер взноса.
Когда вы сокращаете срок, то уменьшаете проценты, которые заплатите. Так что лучше понемногу вкладывать в досрочное погашение.
Выгоднее гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет. Банк заинтересован в том, чтобы вы как можно быстрее и как можно в большем объеме выплатили проценты за пользование деньгами, которые он вам предоставил. В первые несколько лет 80-90% вашего платежа — это проценты по кредиту, а оставшиеся 10-20% — часть основного долга.
Поэтому при досрочном погашении ипотеки вы значительно сокращаете разницу между суммой переплаты и основным долгом.
Как найти банк с самыми выгодными условиями по ипотеке?
Не нужно подавать заявку на ипотеку сразу во многие банки. Тем более сейчас, когда ипотеку одобряют гораздо реже.
Сначала стоит обратиться в кредитную организацию, позвонить на горячую линию, изучить все документы, которые есть в свободном доступе на сайте, воспользоваться ипотечным калькулятором.
Очень часто бывает, что вам дается льготная ставка, льготный процент по ипотеке, но при этом вы должны соблюдать некоторые условия. Например, страхование в определенном месте, пользование сопроводительными услугами или оформление прав собственности на недвижимость онлайн. Об этом нужно спрашивать у кредитного специалиста, никогда не стесняться задавать максимум уточняющих вопросов. Это ваши деньги.
Лучше отдавать предпочтение крупным банкам. В любом случае банк должен быть понятен и известен вам.
Сначала обратитесь в тот банк, где вы первостепенно обслуживаетесь. Как правило, к зарплатным либо премиальным клиентам отношение более лояльное, может быть снижение ставки.
Что лучше выбрать — первичку или вторичку?
Плюсы вторичного жилья по ипотеке:
- Вы заезжаете в уже подготовленную для проживания квартиру (иногда даже с меблировкой), дополнительных вложений не требуется.
- Иногда квартиру продают, лишь бы избавиться от нее, цена в этом случае ниже среднерыночной — и даже с учетом вложений и более высокой ставки купить квартиру на вторичном рынке будет выгоднее.
- Инoгдa нa втopичнoм pынкe квapтиpы c готовым peмoнтoм пpoдaютcя дeшeвлe, чeм oт зacтpoйщикa нa cтaдии кoтлoвaнa.
Минусы вторичного жилья по ипотеке:
- Ставка по ипотеке выше, чем на жилье в новостройке.
- Иногда квартиры продаются в настолько плачевном состоянии, что им требуется масштабный ремонт с демонтажом старых покрытий.
Плюсы квартир в новостройках по ипотеке:
- Кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe нa этaпe cтpoитeльcтвa мoжнo нa 20-30% дeшeвлe, чем после сдачи дома.
Минусы квартир в новостройках по ипотеке:
- Дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa нyжнo продолжать плaтить зa cъeмнoe жильe.
Стoит yчecть вce pacxoды пpи эксплуатации жилья: cтoимocть и кaчecтвo отопления, денежные и вpeмeнныe pacxoды нa тpaнcпopт.
Льготные программы ипотечного кредитования
Как выгодно взять ипотеку, пользуясь разными социальными программами?
Программа семейной ипотеки была продлена до 2030 года, ставка по ней сейчас от 6%, при покупке в новостройке у партнеров-застройщиков возможны более низкие ставки.
В «Сбербанке» можно получить семейную ипотеку на сумму до 6 млн рублей с первоначальным взносом от 20,1%.
При этом базовые лимиты по программе «Семейной ипотеки» – 12,6 миллионов соответственно. Лимиты могут быть увеличены в зависимости от региона, но при этом вырастут и ставки. Ставка при увеличенных лимитах будет составлять от 7,5% до 17,2%.
На IT-ипотеку, которая тоже сейчас действует, лимиты увеличили: можно получить сумму до 18 миллионов рублей, а базовый лимит составляет 9 миллионов. Покупка жилого помещения по программе IT-ипотеки возможна на всей территории страны, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.
Сохранена льготная ипотека для строительства частного дома. При оформлении ипотеки на строительство коттеджа требования к первоначальному взносу остаются теми же – от 20,1%, а лимиты те же, что по льготной ипотеке на покупку готового жилья.
Программы Дальневосточной и Арктической ипотеки действуют при первоначальном взносе от 20,1% по ставке от 2%. Лимиты ограничены 9 млн рублей, есть градация лимитов. Все условия по льготному ипотечному кредитованию обязательно нужно изучить перед оформлением.
Ипотечная квартира для сдачи в аренду
Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее? Да, если вы возьмете льготную ипотеку, а затем будете покрывать арендными платежами сумму ежемесячных платежей.
Досрочно гасить льготную ипотеку не стоит. Если вы берете под 6% льготную ипотеку, то лучше лишние деньги положить на депозит, где вы получите 21% годовых со вклада, чем под 6% гасить ипотеку.
Либо купите облигации, которые считаются одним из самых безрисковых инструментов инвестиций и дают 19-23% доходности. Что касается акций, доходность по ним никак не гарантирована — невозможно рассчитать, как вы за счет вложений в акции отобьете ипотеку.
Если доход от сдачи квартиры превышает 60 тысяч рублей в месяц, то можно оформить ИП или патент. Необходимо все официально проводить через налоговую, регистрировать договор аренды. Индивидуальный предприниматель платит 6% с дохода. Если же вы будете просто сдавать квартиру как физлицо, то будете платить с дохода 13% — точно так же, как с обычной своей заработной платы.
Поскольку у вас есть квартира в ипотеке, то вы можете получить имущественный налоговый вычет с тех доходов, которые получаете от сдачи ее в аренду (как и в случае, если вы тратите деньги на свое лечение или оздоровление членов семьи). Стоит отметить, что в некоторых договорах прописано, что вы обязаны обговорить с банком вопросы сдачи жилья в аренду либо перепланировки.
Как правильно выбрать ипотечную программу?
Если вы не подпадаете ни под какую льготную программу и не имеете накоплений на первоначальный взнос, то покупать жилье в ипотеку — не лучшее решение.
При выборе ипотечной программы необходимо самостоятельно рассчитать все платежи. У каждого варианта будут плюсы и минусы, поэтому нужно принять взвешенное решение о покупке с учетом всех прогнозируемых расходов и условий.
Сдача ипотечной квартиры в аренду: может ли банк наложить запрет
Льготная ипотека в 2025 году: обзор доступных программ
Разобраться с квартирным вопросом: гайд для покупателя, как быть в условиях дорогой ипотеки
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости