Если у вас есть дачный участок, вы наверняка слышали про СНТ. Может быть, вы даже его член. А может, кто-то из соседей уже предлагает «переходить в ТСН», и вы не понимаете — это про что вообще?
Попробуем разобраться, что такое СНТ и ТСН, чем они отличаются, какие у них плюсы и минусы. И главное — какой формат больше подойдёт именно вам.
СНТ и ТСН — простыми словами
СНТ (Садоводческое Некоммерческое Товарищество) — это форма объединения граждан, которые вместе пользуются дачной инфраструктурой: дорогами, освещением, водой и пр. У каждого — свой участок, но есть общее имущество.
ТСН (Товарищество собственников недвижимости) — форма управления недвижимостью. Подходит не только для садоводств, но и для коттеджных посёлков, дач с капитальными домами, даже жилых комплексов.
СНТ и ТСН — в чём разница, и почему это важно
Когда речь заходит об организации жизни в дачном посёлке или садовом товариществе, часто встаёт вопрос: что выбрать — СНТ или ТСН? Сначала кажется, что это одно и то же, просто разные названия. Но на самом деле различия есть — и они важны. Особенно когда речь идёт о деньгах, правах, сборах, голосовании и ответственности.
Что такое СНТ — по сути
Садоводческое Некоммерческое Товарищество — это организация, созданная для ведения садоводства. То есть её основная цель — обеспечить людям возможность обрабатывать землю, выращивать урожай, строить дачные домики, пользоваться дорогами, водопроводом и другими общими удобствами.
Закон о СНТ — это Федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017. Именно он регулирует жизнь товарищества: кто может быть членом, как проводить собрания, взимать взносы и т.д.
Главное:
- СНТ — это не про жильё, а про огород и отдых на даче.
- Членами СНТ могут быть только владельцы садовых участков, и только они имеют право голосовать по всем вопросам, охватывающим жизнь СНТ - от выбора председателя до утверждения сметы.
- Собственники, не вступившие в СНТ (так называемые "индивидуалы") — тоже могут голосовать, но только по тем вопросам, которые напрямую затрагивают их права и обязанности.
- для принятия решений нужно, чтобы пришло не менее 50% от общего числа членов СНТ (кворум). Если не набралось — все решения недействительны.
Даже если вы построили дом и живёте там круглый год — формально это дача.
Что такое ТСН
ТСН (Товарищество собственников недвижимости) — более универсальная форма. Она подходит не только для дачников, но и для коттеджных посёлков, жилых комплексов и даже многоквартирных домов. Регулируется Гражданским кодексом РФ.
ТСН создаётся для управления и обслуживания недвижимого имущества. Это может быть: дорога, освещение, охрана, вода, дом, забор — всё, что вы используете совместно.
В отличие от СНТ, ТСН не «привязано» к садоводству — оно шире по задачам и более гибкое. Все собственники помещений или участков, входящих в ТСН, имеют право голоса по всем вопросам. Не важно, вступили они формально в товарищество или нет — статус собственника уже даёт право участвовать и голосовать.
В ТСН голосуют все собственники, и это упрощает сбор кворума — можно считать по площадям. Это логично, потому что ТСН — это форма объединения собственников, и устав, по сути, сразу включает всех, кто владеет недвижимостью на территории товарищества.
Таким образом:
- В СНТ — важно различать, кто член, а кто просто собственник, и чётко понимать, по каким вопросам голосование возможно.
- В ТСН — все собственники голосуют всегда, без разделения на членов и не-членов.
Это различие — одно из ключевых при выборе между формой СНТ и ТСН, особенно если у вас в товариществе много «индивидуалов» или жителей, не вступивших в объединение
Деньги и контроль
- В СНТ:
— собирают членские и целевые взносы.
— бухучёт часто ведётся упрощённо, и не всегда есть строгая отчётность.
— взносы взыскивать через суд бывает сложно. - В ТСН:
— формируется полноценная смета, ведётся бухгалтерский учёт.
— все расходы и решения оформляются юридически грамотно.
— проще взыскивать задолженности (в том числе по решению суда).
Почему так складывается?
СНТ создается и регулируется только Федеральным законом № 217-ФЗ, и требования к ведению финансово-хозяйственной деятельности там прописаны менее строго и более обтекаемо.
- Отчетность регулируется более мягко — ст. 22, 23, 30 Федерального закона № 217-ФЗ говорят о предоставлении отчета на общем собрании.
- Финансовая деятельность может вестись без бухгалтера
- Отчет предоставляется только членам товарищества, часто в виде устного выступления на собрании или простого листа с цифрами.
- Проверка возможно только силами ревизионной комиссии, если такая избрана.
ТСН — это юридическое лицо в форме некоммерческой организации (НКО), создаваемое по правилам Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Оно также подпадает под действие Закона № 217-ФЗ, но в части управления, а не в части создания. Товарищество собственников недвижимости:
- Обязано ежегодно предоставлять бухгалтерскую (финансовую) отчетность в налоговую (ФНС) — согласно ст. 32 Закона № 7-ФЗ.
- Подпадает под положения Федерального закона № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».
- Может вести деятельность на упрощенной системе налогообложения, но при этом обязано сохранять стандарты отчетности (доходы, расходы, остатки).
- Обязано вести внутреннюю отчетность для членов товарищества — по смете, целевым взносам, закупкам, подрядчикам и т.д.
То есть: в СНТ прозрачность зависит от инициативности председателя и желания членов СНТ контролировать расходы. А в ТСН прозрачность заложена в самой форме организации и законодательных требованиях
Поэтому, если для вашего объединения важны прозрачность, подотчетность и доверие между членами, ТСН — более формализованная и надежная структура.
Управление и прозрачность
ТСН — это как «более продвинутый» вариант:
- можно нанимать управляющую компанию,
- использовать онлайн-голосование,
- вводить строгую отчётность,
- пользоваться банковскими сервисами и ИТ-платформами,
- заключать договоры как юридическое лицо с широкими полномочиями.
СНТ — более «традиционный» формат:
- всё держится на активности председателя,
- меньше формальностей,
- но и меньше возможностей для цифровизации и контроля.
Хотя и СНТ, и ТСН могут внедрять цифровые решения — сайты, онлайн-голосование, личные кабинеты. Однако у ТСН изначально больше возможностей для цифровизации.
ТСН создаётся на базе Гражданского кодекса РФ и закона № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Эти нормы дают товариществу большую свободу при формировании устава. Это значит, что в устав можно сразу внести:
- дистанционное участие и онлайн-голосование по всем вопросам;
- электронную регистрацию членов;
- использование электронных подписей;
- принятие решений через сайт или платформу;
- ведение всей отчетности и документооборота в цифре.
В СНТ такие механизмы чаще воспринимаются как «дополнительные», а не основа управления. Законодательство СНТ всё ещё сильно опирается на бумажные формы: бюллетени, подписи, протоколы. В реальности не все СНТ готовы технически и юридически соблюдать эти требования
Что выбрать?
Если у вас дачи, грядки, соседи по 30 лет, и все любят собираться на лавочке — СНТ, скорее всего, подойдёт.
Но, если у вас участки с домами, многие живут круглый год, есть дороги, шлагбаумы, охрана — лучше задуматься о ТСН.
В любом случае, и СНТ, и ТСН работают только тогда, когда все вовлечены, информированы и действуют по закону. А чтобы не запутаться в бюллетенях, протоколах и кворуме — всегда лучше использовать проверенные инструменты
Многие ТСН и СНТ уже используют ProSnt.ru — удобно, законно и всё под рукой.
А у вас СНТ или ТСН? С какими трудностями сталкивались? Поделитесь в комментариях — интересен опыт других садоводов.