В сфере коммерческой недвижимости термин «якорный арендатор» давно стал нарицательным.
Эти арендаторы формируют лицо торговых центров, деловых кварталов и даже жилых комплексов.
Кто они такие, зачем за ними гоняются собственники и почему их присутствие способно изменить судьбу всего объекта?
Разберёмся вместе с брокером компании ТОР Групп, Ларисой Косенко.
Кто такой якорный арендатор
Якорный арендатор (от англ. anchor tenant) — это компания, которая занимает крупные площади в торговом или офисном центре и привлекает поток посетителей. Присутствие такого арендатора даёт узнаваемость всему комплексу и делает его более привлекательным для других бизнесов.
Обычно это крупные федеральные или международные бренды, лидеры в своих отраслях. Среди классических примеров:
- Одежда и мода: Maag (ранее Zara и Inditex), Gloria Jeans, Befree
- DIY: Лемана Про (преемник Leroy Merlin), OBI, Максидом
- Продукты: Перекрёсток, Лента, Окей
- Сети кинотеатров: КАРО, Киномакс
- Детский мир
- Техника: DNS, М.Видео, Эльдорадо
- Крупные фитнес-сети: X-Fit, World Class
- Дискаунтеры (Fix Price)
Почему за ними «охотятся» собственники
📌 1. Приток трафика
По данным Freedome Realty, якорные арендаторы обеспечивают до 60% всего трафика торгового центра.
Пример: если в ТЦ есть гипермаркет, то даже в будни он генерирует устойчивый поток, на который могут рассчитывать и "мелкие" арендаторы, то есть посетители приходят к якорю и уже потом исследуют другие предложения.
📌 2. Повышение привлекательности объекта
Когда в объекте уже размещены узнаваемые бренды, остальным арендаторам проще принять решение о съёме — это формирует эффект доверия.
📌 3. Финансовая стабильность
Якорные арендаторы обычно подписывают долгосрочные договоры аренды, вносят значительные инвестиции в ремонт, делают качественную отделку и реже уходят с площадки.
📌 4. Роль в переговорах с другими арендаторами и инвесторами
Наличие бренда-котвы повышает капитализацию объекта и его ликвидность. Девелоперы часто показывают якорных арендаторов в презентациях и инвест-меморандумах.
Как компании становятся якорями?
1. Узнаваемость бренда
Чем выше уровень узнаваемости — тем выше шансы стать якорем.
2. Широкий ассортимент и частая потребность
Якорями становятся те, кто закрывает регулярные потребности: (продукты, одежда, техника, еда и другие)
3. Маркетинг на федеральном уровне
Якорные арендаторы активно развивают: федеральные рекламные компании, коллаборации с блоггерами, системы лояльности, Push-уведомления, email-маркетинг и офлайн-акции
Какие преференции получают якорные арендаторы
Да, такие компании действительно могут рассчитывать на:
- Сниженную арендную ставку (иногда до 30–50% ниже средней по ТЦ)
- Льготные условия на первые месяцы
- Помощь в отделке и согласованиях
- Индивидуальные входы, фасадные вывески
Это — инвестиция собственника в будущее объекта. Многие идут на уступки, чтобы "заякорить" крупного игрока и затем добрать прибыль за счёт остальных арендаторов.
А если это не ТЦ?
В современном рынке якорные арендаторы важны не только для торговых комплексов. В деловых кварталах якорем может быть крупная IT-компания или банк. В жилых кварталах — супермаркет, аптека, пункт выдачи заказов.
Также всё чаще встречается формат mixed-use — это многофункциональные комплексы, где сочетаются жильё, офисы, торговля и общественные пространства. Якорный арендатор в таких проектах может «запустить» поток людей на первые этажи и активировать территорию.
Пример из практики
В одном из проектов, где сопровождение арендатора вела Лариса Косенко, якорем стал супермаркет площадью 1800 м². После его подписания заполнение ТЦ выросло с 45% до 95% за полгода, а средняя ставка аренды по ряду выросла на 20%.
Такие кейсы — не редкость. Правильно подобранный якорь работает как двигатель, вокруг которого формируется жизнь объекта.
Примеры работающих «якорных связок» на примере ТРК "Галерея"
– Maag (экс-Zara), Bershka, Pull&Bear — якорные фэшн-арендаторы
– Кинотеатр «Формула Кино» — развлекательный якорь
– Фудкорт с фаст-фудом "Вкусно и точка" (бывшим McDonald's), KFC, теремком + гастромаркет (или фуд-холл) с авторскими или эксклюзивными блюдами ресторанного типа.
– Перекрёсток - гипермаркет
Чем сильнее якорная связка по профилю ЦА, тем выше трафик, доход арендаторов и привлекательность ТЦ в глазах собственника.
Примеры цепочек, формирующих трафик на примере ТРК Меге Дыбенко
Ашан + Maag (бывшая Zara) + кинотеатр. Классическая связка: семья закупается продуктами в Ашане, затем заходит за одеждой (ранее в Zara, сейчас в Maag) и завершает досуг просмотром фильма в кино. Такая комбинация ритейлеров обеспечивает устойчивый приток посетителей, объединяя повседневный и развлекательный шопинг.
Детский мир + ледовый каток + фуд-корт. Родители могут совместить покупку детских товаров с развлечением на катке и перекусом.
M.Видео/Спортмастер + кафе (food court). Покупатели электроники или спортивных товаров часто заходят в кафе по соседству.
OBI + Ашан. Комбинация DIY-гипермаркета и продовольственного супермаркета удобна для крупных семейных закупок.
Эти цепочки условны, но на рынке отмечают, что сильная связка гипермаркета, fashion-галереи и кинотеатра традиционно работает как локомотив трафика.
Фактически ТРК перешёл к многокомпонентной модели «якорей»: вместо одного доминирующего IKEA сейчас несколько крупных арендаторов в разных сегментах.
Другой пример якорных арендаторов и связок на примере скромного ТК "Призма" на Академической
Фитнес-клуб 2000 м2 — явный якорь для регулярного трафика.
ВкусВилл — популярный магазин продуктов здорового питания.
Пункты выдачи Ozon и Яндекс.Маркет — тоже важные «магниты» для посетителей, которые заказывают онлайн и приходят забрать покупки.
Аптека — классический сервисный якорь, который обеспечивает поток посетителей, особенно важный для местных жителей.
Магазин товаров для животных — специализируется на узкой аудитории.
Барбершоп и солярий — сервисные точки, которые привлекают внимание на пути к фитнес-клубу.
Магазин спортпита и спортивных аксессуаров — тесно связан с фитнес-клубом, дополняет предложение и создаёт кросс-продажи.
Можно ли стать якорём "искусственно"?
Да, и это делает, например, Wildberries: они выкупают большие площади, делают агрессивный маркетинг, работают в моделях, где сами создают поток — и претендуют на статус якоря даже в non-retail объектах.
Якорные арендаторы — не просто арендаторы, а стратегические партнёры.
Они задают ритм, формируют облик и экономику торговых и офисных центров. Поэтому грамотный брокер, понимающий структуру рынка и умеющий вести переговоры с якорными арендаторами, — это ценный актив для любого собственника.
Если вы ищете качественного арендатора или хотите "заякориться" в перспективной локации — обращайтесь в ТОР Групп.
Мы работаем как с частными собственниками, так и с девелоперами, и знаем, как собрать эффективную аренду в любом формате.
Звоните или пишите — поможем найти пространство, где бизнес развивается быстрее.
+7 (900) 623‑73‑29