Квадраты
Следует отметить, что в этом году снижение рынка в начале лета произошло несколько стремительнее многолетнего показателя (0,16%). Но при этом надо учитывать, что и ставка Центробанка была намного выше многолетних значений, а это сокращает возможности ипотечного кредитования, уменьшает спрос и влечёт за собой снижение цен.
Значительное падение было определено ситуацией с ценами во многих его сегментах. В частности, меньше стали запрашивать за «квадраты» у квартир новой и улучшенной планировки (–1,8% и –3% соответственно), в центре и ближе к нему (–0,4% и –1,5%). В целом по городу «квадраты» стали дешевле у квартир всех размеров: у однокомнатных на –6%, у двухкомнатных на –0,1%, а у трёхкомнатных на –2,7%. Значительное влияние на рынок оказывает активное строительство нового жилья в городе, которое перетягивает потенциальных покупателей со «вторички».
Интересно, что по итогам июня у однокомнатных квартир новой планировки средняя цена «квадратов» была ниже в средней отдалённости по сравнению с таким же жильём на окраинах города (140,8 против 142,4 тысячи рублей). Такое же положение сложилось и с ценами «квадратов» у трёхкомнатных квартир новой планировки в этих районах престижности (106,2 против 113,2 тысячи рублей).
Самые низкие цены в июне запрашивались у трёхкомнатных «сталинок» на окраинах города, где этот показатель составил в среднем всего 64 286 рублей. В этом же сегменте рынка можно найти предложение с ценой от 58 тысяч рублей за «квадрат».
При этом в отдельных сегментах рост цен из-за растущего спроса продолжался. Это, прежде всего, однокомнатные квартиры разных планировок в средней отдалённости от центра города и на окраинах, где цены стали выше в среднем на 1,1%.
Отмечен был рост и на противоположном конце ценовой линейки. Имеется в виду большие квартиры в центре города. Так у трёхкомнатных квартир новой планировки за «квадраты» стали запрашивать в июне больше на 6,4%, а у квартир старых планировок в среднем на 11%. По итогам месяца здесь предлагались на продажу и самые дорогие «квадраты». У трёхкомнатных квартир новой планировки средняя цена составила 205 128 рублей, а рекордно высокая цена (352 594 рубля) запрашивалась у квартиры на девятом этаже 23-этажного дома на улице Кавказской, 45/2.
Квартиры
В июне снизились цены и на квартиры. И средняя и медианная цена стали за месяц ниже на 2,5%. Первая составила в июне 6 миллионов 539 тысяч рублей, а вторая — 5 миллионов 750 тысяч рублей.
Основной объём предложения (почти 52%) составляют квартиры новой планировки, а они в июне стали предлагаться на продажу дешевле в среднем по городу на 1,8%. При этом в центре однокомнатные подешевели на 3,8%, ближе к нему одно и трёхкомнатные — в среднем на 3,5%, в средней отдалённости трёхкомнатные — на 4,5%, а на окраинах двухкомнатные — на 6,3%.
«Хрущёвки» составляют лишь 20% всех предложений, но снижение цен у них в среднем по городу составило 7,5%. Особенно существенно снизились цены на такие квартиры в центре (в среднем на 6,3%).
Самые низкие цены в июне были на однокомнатные «сталинки» на окраинах по средней цене 3 миллиона рублей. Но есть в этом сегменте рынка и несколько предложений по 2,5 миллиона. А самое доступное жильё в июне предлагалось на продажу в сегменте малосемеек на окраинах — приватизированные комнаты в бывших рабочих общежитиях (по средней цене 1 миллион 942 тысячи рублей), но есть и предложения по цене от одного миллиона рублей.
Сдержали более резкое снижение цен квартиры улучшенной планировки («брежневки»), которые в среднем по городу выросли в цене на 2,9%. Особенно это было заметно в центре, где такие квартиры всех размеров подорожали в среднем на 8,4%, а ближе к центру они стали дороже в среднем на 7,7%.
Но погоду на рынке всё-таки определяли не они, а квартиры новой планировки. Ближе к центру дороже стали запрашивать за такие двухкомнатные квартиры на 8,9%, в средней отдалённости за одно- и двухкомнатные соответственно на 20,2% и 12,6%, а на окраинах за одно- и трёхкомнатные — в среднем на 8%. В центре одно- и трёхкомнатные квартиры новой планировки стали дороже в среднем на 6,1%. При этом большие трёхкомнатные здесь подорожали аж на 10,7% и предлагались на продажу по средней цене 17 миллионов 770 тысяч рублей. Рекордная цена в июне принадлежит 4-комнатной квартире общей площадью 197 квадратных метров на 18-м этаже 23-этажного дома на улице Кавказской с ценой 54 миллиона 700 тысяч рублей.
Есть в центре города и другие предложения больших квартир по 4-5 комнат на продажу по цене 30–45 миллионов рублей.
Спрашивается, насколько же доступно жильё в нашем городе при таких ценах? Есть разные способы расчёта этого показателя: по средним ценам, медианным или модальным. Но как правило, для расчёта берутся средние цены за двухкомнатную квартиру, которая составила в июне в Хабаровске 7 миллионов 101 тысячу 316 рублей, и средняя заработная плата по городу. А она к концу полугодия составила 86 487 рублей (предложения работодателей по информации соответствующих сайтов). При расчёте по этим данным годовой доход хабаровчанина составляет 1 миллион 37 тысяч 844 рубля. В таком случае доступность жилья для наших земляков составит 6,84 года. При условии, что ни есть, ни пить, не тратиться на одежду и другие потребности не придётся. Но и это ещё не окончательная цифра, так как берётся доход одного человека. А если это семья, то доход может быть выше и, соответственно, цифра доступности жилья уменьшается. Многолетние наблюдения за хабаровским рынком жилья показывают, что последние 10 лет эта цифра медленно, но неуклонно снижается.
Статистика говорит также о том, что с июля рынок жилья в Хабаровске постепенно начинает расти и продолжается эта тенденция до осени, когда рост в отдельные месяцы может быть и скачкообразным. Поэтому для покупателей самое выгодное время для покупки жилья — летние месяцы, а для продавцов лучше дождаться конца года.
Напомним, исследование показало, что в Хабаровске преобладают панельные дома советского периода, а самой популярной является серия 464 — таких домов насчитывается порядка двухсот. Это панельные здания, построенные преимущественно в 1970–80-х годах, часто встречающиеся в районе Индустриальный, а также к югу от центра города. Эти дома отличает типичная для своего времени планировка, скромная площадь квартир и массовое применение одинаковых архитектурных решений.
Александр Хворов, новости Хабаровска на DVHAB.ru