Тут произошёл интересный случай и хочу им поделиться.
В общем у меня появился первый клиент на аренду. Когда я уже окончательно отчаялся в поиске лидов и я помню так обрадовался, что вот это точно "оно".
Ещё и по расположению не далеко.
С огромным удовольствием я рванул на встречу. Пообщался с хозяйкой. Сделал фотографии квартиры на твёрдую 4+ и через час обработал их в фотошопе доведя до состояния 5+. Выложил объявление, заплатил за него плюс за продвижение со скидкой. Отправил хозяйке квартиры ссылку и тут когда я решил проверить, правильно ли указан адрес обнаружил, что данную квартиру уже взял в работу другой агент, хотя себя я ещё даже и не считаю агентом, т.к. ИП в процессе преобразования с УСН на НПД и там тоже всё зависло. Но не суть.
В общем и это меня не остановило, тем более я уболтал хозяйку поставить на 1000р дешевле. Т.е. в конкуренции с другим агентом у меня уже плюс. Так же чуть снизил комиссию, чтобы два объявления на один объект давали мне 100% преимущество.
После авито выложил на циан, там заплатил ещё примерно 1000р, без вообще какой либо гарантии, что я сдам эту квартиру.
И начал ждать звонков. Но их особо не было, т.к. квартира которая находилась хоть и рядом с метро была за МКАДОМ в условном человейнике с огромной конкуренцией по сдаче жилья в аренду. Но мне важен был сам факт. Что я нашёл клиента сам, без холодного обзвона, клиент мне доверил, я сделал классные фото, хорошее описание со всеми плюсами и выложил на 2, а позже ещё на 2 топовые площадки. Т.е. всё возможное, что от меня зависело я сделал.
Т.к. цена аренды была по верхней планке контактов было очень мало. К слову я как арендодатель который занимается арендой своих квартир уже без малого 10 лет, привык, что сдаю свои квартиры я за 5 минут - 3 дня. Ну в крайнем случае 5 дней. Но как собственник. А тут я посредник, это сложнее.
Все первые варианты оказались мимо, то задатка нет, то грузин, то девочки студентки, то сорвали встречу, хотя мы обо всём договорились. В общем очень слабо по спросу в летнее время по верхней границе цены. И что вы думайте делает арендодатель, когда квартира не сдаётся? Снижает цену, нет она просит поднять цену на 5000р. Т.е. есть порядка 25 квартир том же диапазоне и порядка 10 из них гораздо дешевле и порядка 5 квартир чуть дороже и нет спроса от слова совсем и она говорит, а давайте ещё поднимем, т.к. кто-то поставил выше чем её цена аренды.
Ну я ей объяснил, что я могу поднять цену, мне не сложно, только она выиграет 5000р в цене в месяц, за год это будет 60000р, но квартиру она сдаст не раньше сентября, когда люди вернуться с отпусков, а 2 месяца потери это 100000р, т.е. итоговые потери 40000р. И то не факт, что сдаст, т.к. это верх верха рынка, т.е. выше верхнего.
И да квартира с хорошим ремонтом, но это панелька, которую я ласково обозвал монолит-кирпич, ну с виду не сразу поймёшь ведь.
Она согласилась с доводами. Но на самом деле уже тогда надо было прекращать работу, т.к. клиент видно, что не адекватен в своих хотелках.
Но это же первый клиент. Как так - бросить.
Я предложил вариант, как выцепить арендатора не падая в цене. Т.е. мы ставим не счётчики оплачивает арендатор, а всю квитанцию оплачивает арендатор, но цену в объявлении мы ставим меньше. В итоге обмана нет, всё есть в тексте, но клиенты видят цену ниже, а дальше уже по ходу нравится не нравится, "спи моя красавица."
И естественно это сработало. Через 2 дня я нашёл идеального арендатора. Молодой парень с органов со стабильным доходом, высокий, красивый в очках, по лицу видно, что порядочный. Чистокровный славянин в 10 роду. Отец военный. С полным залогом, с самым полным залогом, который только может быть. Не "с разбейте нам на 2-3 месяца мы бомжи", а всё есть, хочу жить. И сторговал он всего 1000р, но сторговал после моей хитрой накрутки, которая была зашита в квитанции, которой изначально не было. Но естественно я предупредил и сказал как есть.
И осталось только их "поженить".
И вот встреча, я их нашёл, провёл, ошибся этажом, но это мелочи, как увидели квартиру они сразу в неё влюбились и я понял, что эти точно снимут. Но хозяйка эта почувствовала, ну что людям нравится. Но у нас как принято, что если нравится, то значит не клиент хороший, а значит, что она "продешевила", значит её "надули, нагло обманули"...
Но виду не подала. Я даже не вмешивался в разговор, они там сами бойко всё обсуждали, порой лучше не лезть, если арендатор и арендодатель нашли общий язык, а встревать только по острым вопросам, которые требуют жёсткой позиции.
Когда всё обговорили, мы договорились на заключение договора на след. день с утра, почему не сразу. Ну у хозяйки не оказалось выписки из ЕГРН, хотя я просил взять и в выписке как она сказала на встрече был муж и ребёнок, без неё, хотя был уверен, что у неё доля там тоже есть. Не приятно но не критично, т.к. если они не в разводе, то она может сдавать совместное имущество на срок не более 11 месяцев (без доли ребёнка, но это уже мелочи, если доля ребёнка не большая), т.е. не приятно, но не критично.
Потом она спросила, какие квартиры они смотрели и в какую цену и они не подозревая подвоха сказали, что в районе 50000р, т.е. примерно в ту же цену, что и у неё, но у неё же лучшая квартира и ничего, что лето и не сезон. И что те квартиры за выше этой суммы, там свежий ремонт, новая мебель и ремонт дизайнерский, а не "царское село", которое к слову не все любят.
Но и тут всё было хорошо мы договорились на утро, а потом на след. день на вечер и я не ждал подвоха, хотя арендаторы его почувствовали. Слишком она нервничала.
Вечером по емэйлу я получил от неё договор, хотя был свой, но она настояла, где расписано буквально всё, разве, что как дышать не расписано. Т.е. такого подробного договора найма я ещё не видел в жизни и это уже третий звоночек.
В договоре я исправил пункты насчёт коммуналки, что оплата не по счётчикам, а вся квитанция, и что оплата идёт отдельно, чтобы не платить с расходов налоги. И только я всё исправил, а это уже было с утра, звонок. "Я передумала сдавать, у меня приезжает сестра". Ну понятно, жаба задавила, сдавать по верху рынка, надо же выше верхнего. Я задал пару наводящих вопросов и убедился в этом. А далее ещё и понял, что выписку из ЕГРН она нести не хотела, т.к. была не уверена, что они снимут, если она просто в роли жены, а не в роли собственницы. И да тут есть нюанс, т.к. чтобы она могла сдавать у неё должна быть доля в квартире, а видимо этой доли не было. А заморачиваться с доверенностями это не царское же дело при "царском" ремонте.
В итоге всё обломилось. Потраченная неделя, на фото, на созвоны, на уговаривания будущих жильцов, с учётом, что их риски я тоже понимал как подстраховать (даже если она не собственник, но ещё в браке, она может распоряжаться долей ребёнка). Позвонил арендаторам, всё отменил. Хозяйке сказал, что с ней работать не буду больше. Хотя в целом первые 1,5 месяца только негативного опыта, в принципе отбивают желание этим заниматься. Т.к. у меня пока ещё есть выбор. Делать или не делать то, что мне не всегда нравится.
Параллельно освободилась моя квартира, там где сосед алкаш, и тут я подумал, что мне бы не плохо тоже заказать выписку из ЕГРН. Доехал до МФЦ, позвонил в Росреестр, чтобы узнать кадастр. И вот что я узнал, в собственниках этой квартиры - пусто. Т.е. никого.
Рванул домой проверить документы, т.к. я подавал на регистрацию сразу 2 квартиры которые достроились одновременно и не мог не регистрировать её. И документов тоже нет. Вообще ни каких, кроме платёжек застройщику. Не ДДУ, не акта приёма передачи, не той же выписки, которая я помню точно была, вообще пусто.
Вообще я очень щепетильно отношусь к документам и у меня с 2006 года всё хранится, всё даже то, что уже не нужно и устарело и сроки давности по чему вышли. Даже счета за коммуналку. Всё что касается документов я берегу. А тут раз и нет.
Потом я вспомнил, что судился с застройщиком по недоделкам. Возможно отдавал документы юристам и возможно назад забыл забрать, а они забили. Суд к слову я выиграл. И когда я это понял, я выдохнул. Потому, что если документы были в суде в материалах дела, пусть они даже там и в виде копий, но решение уже вынесено, это железобетонное право собственности при любых раскладах.
После чего до меня дошло. Что вот эта вот клиентка, не просто так появилась в моей жизни и не для того, чтобы "забрать" 2000р на рекламу и не для того, чтобы вынести мозг по поводу хочу не хочу сдавать. А просто потому, что мне надо было узнать, что право собственности почему то потерялось, а я и знать не знал.
Потом я решил проверить как в целом у меня дела. Насколько всё хорошо или плохо. И обнаружил, что в итоге, в итоге с учётом займов, которые были погашены мной, при продаже крипты, я потерял не 750.000$, а примерно 350.000$. Это тоже много, но уже не так.
Потом я нашёл табличку от декабря прошлого года, когда всё ещё было хорошо, но где я пытался свести дебет с кредитом по платежам за рассрочки, кредит и ипотеку и там как-то всё сходилось и дополнив вроде пока - ещё тоже всё сходится и я выплатил уже больше половины.
То есть не смотря на всю жесть, я ещё плачу всё и везде вовремя. Не смотря на конские размеры этих платежей.
Потом я понял, что у меня дома уютно.
Что мало того, что я сделал ремонт и мебелировал всё это на 85-90%, я сделал это так как мне нравится, даже лучше чем я видел изначально.
Т.е. я за 1,5-2 года выплатил 26 млн рублей сделал ремонт под себя.
И "потерянные" 2 т.р. на "рекламу", ну это даже не мелочь. Это так пшик. А расстроился я просто потому, что хороший арендатор не поженился на хорошей квартире (а вернее её хозяйке) и из моих косяков только то, что я согласился отложить подписание договора на сутки, надо было подписывать сразу или с утра. Там, что хозяйка мнительная и жадная, что арендаторы слишком хотели всё проверить (что кстати не зазорно), лишнюю 1000 сторговали, при том, что в целом цена осталась изначальной. Но видать у неё это было "последней каплей".
А вообще я понял, что ну не надо церемонится. Надо ценить себя и своё время.
Выписку из ЕГРН брать сразу, если не хочет показывать, то не брать объект в работу, пусть даже он и первый. Да это аренда, а не продажа и риски там в разы меньше, в сотню даже раз, но это недоработка.
Договор надо заключать сразу на просмотре, если хозяйка не готова, даже не ехать. Т.к. это не базар-вокзал, если всё устраивает нет смысла жевать сопли, а если не устраивает, это можно сказать напрямую сразу.
..
Ещё я понял, что мне не горит, статьи риэлтором, в прямом смысле слова, т.е. мне это интересно, но я хочу это для общения и позитивных эмоций (и опыта).
Мне не интересно ради 20.000р, допустим, которые я зарабатываю и без этого в сутки, ничего не делая, на крипте. Расстраиваться потому, что хорошие арендаторы (или допустим покупатели) обломались с арендодателем (или продавцом), или наоборот. Зачем мучаться с этим, если есть люди, которые нацелены на результат, а не работу ради работы.
Ну а свою ЕГРНку я тоже как-нибудь добью.
текст написан немного сумбурно:
Значение
наречие к сумбурный; без какой-либо ясности, последовательности, порядка; беспорядочно, хаотично. wikipedia