С 01.03.2025 для регистрации сделок с землей обязательно межевание. Если продавец отказывается его делать, в голову может прийти мысль: "Оформим дарение, а покупатель по доверенности сам сделает межевание и зарегистрирует право. Ведь если участок дешевый (<1 млн ₽), и НДФЛ нет, государству без разницы?"
СТОП! ⚠️ Это крайне рискованная схема. Вот почему:
1. Притворная Сделка (ст. 170 ГК РФ): Дарение, прикрывающее реальную куплю-продажу, ничтожно. Его легко оспорить в суде в любой момент. Права покупателя на участок - под угрозой аннулирования.
2. Нет Доказательств Оплаты: Деньги передаются "мимо" договора. У покупателя НЕТ документа, подтверждающего оплату. Продавец может получить деньги, а потом оспорить дарение - покупатель останется и без участка, и без денег.
3. Риски Продавца: Отдав доверенность, продавец теряет контроль. Участок будет оформлен на покупателя *до* получения денег (или без доказательств их получения). Налоговая может доначислить НДФЛ с кадастровой стоимости "подарка".
4. Риски Покупателя:
* Оспаривание: Сделка может быть отменена продавцом или его наследниками.
* Будущая Продажа: При перепродаже участка раньше 3 лет НДФЛ берется со ВСЕЙ суммы (или кадастровой стоимости), а не с дохода. Вы теряете вычет в 1 млн ₽! Банки и новые покупатели насторожатся.
* Нет Гарантий: В договоре дарения не пропишешь отсутствие обременений, качество участка и т.д.
5. Государству НЕ Все равно: Регистрируется мнимая сделка, искажающая данные ЕГРН. Нарушается сам принцип законности и требование о межевании.
⚖️ Законные Варианты (Как Поступить Правильно):
1. Продавец Делает Межевание: Идеально. Затраты можно включить в цену или разделить.
2. Покупатель Финансирует Межевание Продавца:
* Предварительный Договор + Аванс: Четко прописываем обязанности: покупатель платит за межевание, продавец его делает, затем - основная сделка.
* Договор Услуг: Покупатель напрямую оплачивает работу кадастрового инженера продавца.
3. Скидка за Риски (Крайний Вариант): Если продавец категоричен, договоритесь о значительном снижении цены как компенсации за ваши будущие расходы и риски на межевание. Но границы все равно придется уточнять.
❗️ Вывод: Схема с "дарением" для обхода межевания незаконна (ст. 170 ГК РФ!) и очень опасна для обеих сторон. Высоки риски потери денег, участка и судебных разбирательств.
Не рискуйте! Потратьте время и средства на законный путь через межевание продавца или четкое соглашение о его финансировании. Обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости! Безопасность сделки важнее сиюминутного "удобства".
#межевание
На канале «Управляй СНТ/как ПРОФИ», больше информации