Кто хоть раз сталкивался со сделками с недвижимостью, знает такую особенность, когда кроме договора купли-продажи, нужно еще составить акт приема – передачи этой квартиры. Для многих представляется, что это формальность. «Подумаешь, самое главное договор! Договор зарегистрировал и со сделкой все понятно!».
Однако, не все так просто. Необходимость и важность составления акта приема-передачи недвижимости в некоторых случаях может кардинально поменять дело. Не так давно Верховный суд рассматривал очередное дело, касающееся спора с недвижимостью. Все детали этого дела не будет рассматривать, но там есть один интересный важный момент, а именно, человек покупает недвижимость, через некоторое время продавца банкротят. Естественно, что арбитражный управляющий заинтересован, чтобы найти имущество, он узнает о совершенной сделке, обращается в суд и признает ее недействительной.
При этом покупатель добросовестно живет в квартире и вообще не знает об этом деле. На этом арбитражный управляющий не останавливается, он проводит торги этого имущества и успешно продает эту квартиру, после чего появляется новый покупатель с зарегистрированным правом собственности на эту квартиру.
Можете себе представить состояние покупателя, когда он узнает, что его квартира, оказывается, перепродана другому лицу и его требуют выселить. Вернуть свои деньги он уже не может.
Сейчас, если он потеряет квартиру, то он обязан будет обратиться со своим требованием к банкротнику, его требование, естественно, останется в реестре неудовлетворенным. В результате он потеряет не только квартиру, но и деньги.
По этой причине человек был вынужден обращаться в судебные инстанции, дело очень долго проходило различные судебные инстанции. Самое дело началось еще в 2019 году. Можете себе представить, сколько это заняло лет!
Наконец, рассмотрение дошло до Верховного суда, когда уже позади были оспаривания торгов и других процедур банкротства. Остановимся на вопросе именно передачи квартиры.
Верховный суд РФ разъяснил, что в соответствии с п.1 ст 549 Гражданского кодекса РФ, основная обязанность продавца при продаже квартиры, это передача недвижимости покупателю.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.
При этом, в соответствии со ст. 556 ГК РФ установлены основные правила именно передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи. Передача оформляется актом передачи имущества, который подписывается обеими сторонами.
Из этого можно сделать заключение, что поскольку регистрируется именно переход права собственности на недвижимость, т.е. на момент регистрации переход права уже должен состояться, чтобы Росреестр подтвердил факт его существования.
Отсюда следует, что передача недвижимости должна состояться до момента регистрации права.
Это очень важный момент, который имеет значение при совершении сделок с недвижимостью.
На этом основании Верховный суд РФ сделал вывод, что сделка была недействительной, поскольку арбитражный управляющий и новый покупатель составил между собой формальный акт приема-передачи, при том, что в самой квартире они не были и не могли быть, поскольку там проживал первоначальный покупатель.
Соответственно, акт приема-передачи являлся чистой формальностью, не отражавшей реальное состояние дел. Если бы стороны попытались реально передать квартиру, то покупатель неминуемо узнал бы о том, что в квартире находятся другие лица и не мог бы потом ссылаться на эти обстоятельства. Однако, это было сделано специально.
Какой вывод можно сделать из всего этого для практической деятельности?
Вопрос о том, в какой момент передать квартиру, всегда встает при совершении любой сделки. Здесь применяются различные способы, составляются формальные акты приема-передачи сделки квартир. В некоторых случаях, в самом договоре прописывается фраза о том, что настоящий договор является актом приема-передачи и подтверждает передачу квартиры.
Однако, при этом продавец всегда хочет, чтобы передача квартиры осуществлялась так, чтобы квартира оставалась в его фактическом владении как можно дольше, например, до момента регистрации и получения денег.
Понятно желание продавца. Однако, здесь имеет место столкновение интересов продавца и требований закона. Закон требует, чтобы до момента регистрации передача квартиры уже состоялась. Передача должна быть не формальной, а именно реальной. В данном конкретном случае Верховный суд РФ на это указал.
Реальная передача означает, что вы получаете доступ в это помещение, имеет возможность зайти туда, получаете ключи, иные коды доступа, необходимые для проникновения в помещение и возможность остаться в этом помещении в дальнейшем по своему усмотрению.
Во многих случаях, как мы уже сказали, это не предполагается, поэтому документы носят по большей части формальный характер. В тоже время, закон допускает, что в договоре можно предусмотреть иные сроки передачи недвижимости, этим тоже мы часто пользуемся. Обычно речь идет о то, что когда заключается так называемая альтернативная сделка, то предыдущий продавец не имеет возможности сразу выселиться, поскольку на эти деньги еще покупает квартиру. В этом случае, необходимо этот момент обязательно строго оговаривать и прописывать возможность и необходимость передачи квартиры в определенные сроки, которые стороны согласуют между собой.
Таким образом¸ этот акт является необходимым документом и в некоторых случаях от него может зависеть очень многое.
Поэтому, мы призываем всех покупателей и продавцов относится к этому очень тщательно.
Квартиру мне подарили родители. Но с меня требуют нотариальное согласие супруга на ее продажу?
Теперь детей точно нельзя прописывать! Не выпишешь!!!
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего