Году примерно в 2024 был у меня в продаже дом. Обычный дом, даже рассказать про него особо нечего, кроме того что он не подходил под ипотеку из-за очень высокого износа. По этой причине цена была по самому низу рынка. Люди звонили, так как цена всем очень нравилась, выясняли по условиям, они им уже совсем не нравились, и на этом мы с ними расставались, потому что в ипотеку дом приобрести не получалось, а чемодана налички ни у кого, в те непростые времена, не было. Пожалуй стоит ещё упомянуть, что дом находился в черте Симферополя.
Звонит мне однажды очередная потенциальная покупательница. Я не спеша рассказываю про ситуацию с документами, что в ипотеку не получится приобрести, потому-то и потому, особенно в банке, где у них получено решение. Так получилось, что я был в этот момент не сильно занят и прям подробно, и по доброму, ей всё объяснил. Женщина тоже успела ко мне расположиться, поэтому вздохнула и рассказала, что они продают свою смежную 2-комнатную квартиру и ищут взамен небольшой дом, чтобы участок был, самим на улице посидеть и детям побегать. И не могут найти себе ничего... или проблемы с документами, как у нас, или земли совсем нет, 4 сотки, там даже машину толком некуда загнать, или половинки дома. Женщина мне по разговору понравилась и я предложил найти им другой дом. Сказал, что в Симферополе в их бюджет, 4 200 примерно, они скорее всего ничего не возьмут, или какой-то совсем щитовой домик под капитальный ремонт. Можно посмотреть ближайший пригород.
— Нам только нужно, чтобы рядом был транспорт и школа, чтобы дети могли сами до школы на автобусе доехать. Ну и я на работу, я без машины.
— Хорошо, Анна. Я понял, давайте определимся какое направление смотрим. Предлагаю Бахчисарайский район, может Симферопольский район. Школы везде есть, автобусы тоже везде ходят, ну и ехать по полчаса до центра.
— Не совсем наши направления... А давайте посмотрим в сторону Бахчисарая. Я понимаю, что в самом Бахчисарае мы ничего за эти деньги не купим, может рядом получится что-то посмотреть. Мы просто живём в центре Симферополя и я около аэропорта работаю...
— Понял, давайте я посмотрю варианты, какие есть в ту сторону. Ну и Вам ссылки отправлю. Есть вотсап у Вас?
— Да, конечно. Можете мужу отправить, мы вместе будем смотреть, даже он наверное больше решает. Потому что ему ремонт в доме делать и что-там чинить. Пусть он посмотрит.
Я уже мысленно выругался, думаю: "Понятно, опять какой-нибудь кухонный тиран-домостроевец. Жена по городу и окрестностям бегает дом ищет, а он лежит на диване и лениво все варианты забраковывает: здесь не нравится, здесь ремонта много, а тут вообще — ехать далеко". Вотсап брякнул сообщением с контактом "Михаил".
Неожиданное знакомство
Забегая вперед, скажу что ожидания меня обманули — Михаил оказался очень позитивным дядечкой. Мы с ним созвонились, обсудили ещё раз вводные, он со всем согласился, только выразил сомнения, что получится в этой локации что-то найти в их бюджет, но они очень хотят в ту сторону.
Начал я искать и обзванивать варианты, их было не так уж много, но были. Из плюсов, именно со стороны покупателей — они понимали, что ограничены в бюджете, и готовы были, всё что смогут, сделать в доме самостоятельно. То есть искали не кирпичный 2-этажный коттедж со свежим евроремонтом, а крепкий дом старой постройки, который можно своими силами привести в порядок.
В общем, штук 12 домов, которые условно подошли по параметрам, я нашёл. Начал звонить по объявлениям... Результат был примерно как у Надёжды: здесь земля не в собственности, здесь износ 75% и ни один банк ипотеку на такое не даст, здесь участок 5 соток под наклоном и так далее. В общем, претендентов на просмотр осталось целых три.
Михаил, со своей стороны, мне оперативно давал обратную связь. Попросил ему отправлять на вотсап все варианты, они их потом "с Владимировной" вечером посмотрят и напишут, поедут смотреть или нет. Думаю, что за Владимировна?... Они там с тёщей что-ли дома обсуждают? Выяснилось, что он так называет супругу, причём ладно, если бы только "за глаза". Как стало ясно во время встречи, он к ней лично тоже так обращается)))
По результатам пары десятков звонков, у нас появились 3 дома финалиста, которые худо-бедно входили в бюджет, возможно с треском и натягом, но входили... Два дома мы посмотрели, и они сразу выбыли из гонки, потому что были в совсем грустном состоянии. Даже не понятно, был ли вообще смысл их ремонтировать. Потому что если ты вложишь в ремонт ветхого дома 2-3 млн. рублей, то новый дом ведь всё равно не получится, это будет отремонтированное старьё.
Находка в Бахчисарайском районе
Последний дом был в одном из сёл Бахчисарайского района, это недалеко от центра. Я этот дом, по фото в объявлении, сразу приметил — красивое место, рядом горы. Звоню риелтору, неспешная дама из агентства рассказала что дом в весьма среднем состоянии, будет там что поделать. При этом очень большой участок 17 соток. Причём, именно по документам, а не просто себе чужую землю пригородили. И, с самими документами, со слов риелтора продавца, всё хорошо — под ипотеку подойдёт. Ну думаю, хоть с документами всё хорошо... Если сам дом можно отремонтировать, то строение с землёй не в собственности никак в ипотеку не возьмёшь. В общем, решено — смотрим!
— Только, без меня посмотрите пожалуйста. Я в эти выходные никак не могу. Я на связи, но из города уеду.
— Мои только в субботу смогут из-за работы, поэтому смотрим без Вас.
— У нас там квартиранты живут...
Думаю — час от часу не легче. Обычно, когда продают квартиру/дом и там проживают квартиранты, им понижают арендную плату из-за неудобств и некоторые откровенно саботируют процесс продажи. То бардак устроят, то про соседей и дом так расскажут, что даже магазин страшно открывать, не то что там жить...
— Там хорошие ребята живут. Они родственники хозяев, два студента.
У меня опять "рука-лицо". Я уже представил дом на выселках, и два студента... Горы пивных бутылок и банок, использованные предметы контрацепции выброшенные в окно...
— Да я понимаю ваши опасения))) Я клиентов с коллегой отправляла на просмотр и потом спросила обратную связь — ребята вообще всё нормально показали, дома тоже прибрано. Можете не переживать по этому поводу. Их хозяева пустили, чтобы они за домом смотрели и его топили, иначе он быстро в негодность придёт.
— Я понял, дом смотрим, там дальше разберёмся. Скажите ещё, что там за доска, которую к стене прислонили? На фото видно.
— А, это стропила сгнили, и чтобы крыша набок не уехала, её подпёрли.
— Эээм. Я, пожалуй, клиентам про это говорить не буду, а то у нас вариантов не очень много для просмотра.
Я промолчал о том, что вариант подходящий нам под ипотеку, остался только один.
Позвонил клиентам. Пока обсуждали детали по просмотру, во сколько выезжаем и где встретимся, Михаил спросил, что там за "палка" около стены. Пришлось сознаваться, что "Это подпорка... дабы у дома не уехала крыша... в прямом смысле этого слова. Но дом, всё равно, стоит посмотреть, потому что других вариантов, подходящих под ипотеку у нас нет". Договорились на просмотр.
Первое впечатление от дома
Встретились мы с покупателями в центре Симферополя и понеслись на встречу ветру... и дому с подпёртой крышей. Если оставить лирику, то я очень переживал, что дом людям не понравится. Я клиентов видел впервые, но это были настолько добрые и позитивные люди, что я очень хотел, чтобы у них всё получилось. Чего только стоило обращение Егора к супруге:
— Мы с Владимировной, если переедем, поставим пару теплиц и будем огурцы выращивать. Да, Владимировна?
— Ага... (кивает довольная Владимировна)
Причём, людям было лет по 40))) А не по 75, как можно подумать по разговору. Отношения у них тоже, между собой, очень тёплые и доверительные.
Приехали мы на просмотр, ребята-студенты и правда оказались нормальными, только тощими капец... Как будто их привезли в этот дом, сказали его топить и следить за ним, а продукты оставить забыли. Я невольно начал вспоминать: "Был ли я в 18 лет таким дрищом?" Решил, что нет... Но, с другой стороны, я сейчас смотрю на ребят с высоты своих лет, и так рассуждаю.
В общем, дом нам ребята показали, помогли открыть подпол, чтобы снизу осмотреть лаги и фундамент, всё, про что мы спросили, нам подробно рассказали. Помимо "поехавшей крыши", к которой все уже были морально готовы, обнаружили ещё просевший угол дома и окна в очень плохом состоянии, в таком, что требуют немедленной замены... окон много. Дом квадратный, из светлого кирпича, советской постройки. Квартиранты заткнули окна каким-то одеялом и тряпками... В целом, это, наверное, решение — теплее стало. Только для постоянного проживания с детьми такое помещение мало пригодно, всё равно по полу тянет. Да и гостей если позовёшь, забавно будет им объяснять зачем у тебя старое одеяло к окну прибито)))
Решающий разговор
Впечатления после просмотра остались "интересные" — дом конечно неухоженный, и есть проблемы, требующие немедленного решения. Но... все основные элементы: стены, лаги пола и фундамент в хорошем состоянии. Понятно, по результатам осмотра, что дом простоит ещё долго. И почему он в таком состоянии — тоже понятно. Со слов риелтора, жили старенькие бабушка с дедушкой, примерно год назад оба умерли, совсем уже в возрасте были. Ну а дети их пока наследство оформили, пока решили, что хотят с этим домом дальше делать. Дом им никому особо не нужен, у всех есть своё жильё, решили его продавать, понятно что ремонтировать дом и вкладывать в это свои деньги, ни у кого желания не было.
Сидим мы с клиентами после просмотра в машине. Я припарковался напротив дома, чуть в отдалении, метрах в 50 и мы сидим на небольшой возвышенности, с панорамным видом на дом и участок. Видно дом с дымком из трубы (учитывая состояние окон, дымок из трубы — это постоянный "визуал"). Видно, как мимо дома идёт тропинка к старым незатейливым постройкам, и, как на ладони видно сам участок, который достаточно длинный и правильной формы.
Люди сидят расстроенные. Думаю, может быть дом совсем не понравился. Так бывает... По фото кажется, что всё здорово и красиво, а когда приезжаешь — видишь что "не твоё". Ну не хочешь тут жить и всё тут. Это на уровне каких-то тонких материй, флюиды или ещё что... Я дал людям немного прийти в себя, первым обратную связь начал давать Михаил:
— Дом нам понравился. Он крепкий, хоть и старой постройки, с крышей, окнами и углом вопрос закрыть, но мы с Владимировной понимаем что ремонт мы тут не потянем.
"Владимировна" в этот момент тоже грустно кивает, соглашаясь с выводами супруга. Люди даже не обсуждали увиденное, они просто оба одновременно подумали про одно и то же и трезво оценили свои возможности. Михаил продолжает рассуждения о несбывшейся мечте, которая разбилась о суровую реальность:
— Здесь помимо крыши, про которую мы с вами говорили, ещё делать очень много. Окна все под замену, я их 8 штук насчитал, и угол дома просел. Это нужно поднимать и заливать фундамент.
— Михаил, давайте мы начнём с самого простого вопроса: Вам понравился дом? Вы были бы готовы здесь жить с семьёй?
— Да конечно понравился, до Бахчисарая недалеко дойти можно, остановка через дорогу и участок 17 соток, можно что угодно там построить со временем — любые бани, теплицы, беседки. Но мы не сможем сделать ремонт. У нас на это денег не останется. С учётом ипотеки у нас 4 100-4 200 бюджет, дом стоит 4 200, тут минимальным ремонтом не обойдешься, то про что говорили, нужно сразу всё менять... Чтобы на детей крыша не упала.
Переговоры
— Да по ремонту понятно. Согласен, что нужно сразу всё делать, и крышу и окна, и угол тоже, чтобы дальше не пошло и стена не треснула. Давайте оценим эти работы в деньгах. Поменять крышу стоит 200 тысяч рублей, это с учётом металлочерепицы, дерева на лаги и, с учётом того, что приедут добрые люди и сами всё за вас сделают.
— Ну да, так примерно. Даже может чуть меньше, дом 80 м2, не сильно большой.
— Мы возьмём цены по максимуму, чтобы точно хватило и иметь запас, на случай сюрпризов, которые мы не учитывали.
— Окна — ну ещё 200 тысяч, с учётом того, что дом кирпичный, стены толстые и отделка дороже. Но скорее всего в 150 уложитесь.
— ...Согласен.
— Поднять угол и подлить фундамент — от силы 150 тысяч, это прям с большим запасом. Можно самим сделать, только домкрат от любой тяжелой техники найти.
— Ну да, я тоже примерно про такие цифры подумал. Но у нас нет 550 тысяч, чтобы это сделать. Ипотеку нам больше не дают, мы во всех банках перепробовали, да и взять такую сумму нам больше не откуда.
— Подождите, давайте сразу выясним: если я сейчас предложу продавцу за этот дом 3 700 тысяч рублей и продавец согласится... Вы будете его покупать? Давайте этот момент сразу проясним, чтобы не получилось, что продавец долго думал и согласился, а Вы передумали...
— Они столько не "скинут"... И так цена за этот дом небольшая.
— Если продавец будет согласен на 3 700, Вы будете покупать?
— Конечно! Мы до Вас кучу всего уже пересмотрели, мы понимаем что у нас денег не много, это единственный дом, который нам понравился — и сам дом, и участок и место... Мы поэтому так расстроились. А за 500 тысяч, если останутся, мы конечно сами всё сделаем. Внутреннюю отделку даже не считаем, это мелочи, которые можно потихоньку делать. Но не согласится продавец, ну ладно 100 тысяч... ну 150, здесь надо 500 уступить.
— Давайте я сам уже этим вопросом займусь) Подумаю, как правильно поговорить с риелтором. Вернёмся в город, и я вечером агенту позвоню... что дом мы посмотрели, Вы подумали и готовы предложить такую сумму... Если согласятся, то хорошо. Если нет, может быть, какую-то среднюю цену предложат и Вы будете думать.
— Хорошо. Ждём тогда ответ.
Неожиданное открытие
Сам я начал думать, как максимально корректно сформулировать встречное предложение. Сформулировать так, чтобы сторона продавца с ним согласилась. У нас ведь на рынке вечный конфликт интересов — продавец считает что его жилье стоит +30% от рынка, потому что он сам обои наклеил и постелил линолеум, а покупатели должны с копьем на ристалище сражаться за право обладания их домом. Позиция покупателя немного отличается: такое хламьё и за такие деньги? Все обои отошли и линолеум порван в двух местах, хотим ...минус 30% от рынка, ведь тут ремонт надо делать.
Звоню риелтору (Елене):
— Елена, день добрый.
— Здравствуйте.
— Посмотрели вчера ваш дом, впечатления смешанные. Мои сначала отказались, потому что очень много делать ремонта.
— Да, я сама это понимаю...
— Я их сейчас уговариваю, потому что мы с ними много всего посмотрели и мне не хочется с ними дальше по всей области кататься. По внутреннему состоянию дома у нас вопросов нет, Вы говорили что бабушка с дедушкой жили, мои согласны были бы заехать и делать ремонт понемногу. Про кровлю я тоже клиентам говорил. Но тут по окнам вопрос возник и угол дома просел с одной стороны... ну нельзя так жить, эти вещи нужно немедленно устранять, иначе дом просто аварийным станет.
— Согласна, я говорила собственникам, что лучше сделать всё снаружи, чтобы быстрее продать, но они наследство больше года оформляли. Да и вообще трудно их как-то собрать и поговорить... их 7 человек.
— Обалдеть! А они кем все друг другу приходятся?
Ну думаю — капец... 7 собственников... наследники. Кто-то сейчас начнёт орать, что ему нужно больше денег за его долю, продажа явно не срочная. Вероятность того, что все договорятся на нужное нам снижение, начинает стремиться к 0.
— Помните, я говорила, что жили старенькие бабушка с дедушкой.
— Да, помню. Потом детям этот дом в наследство перешёл...
— Всё правильно. Детей было 6, пока оформляли наследство, умер один из этих детей, ему уже 72 года было... И в наследство уже вступили его дети. Внуки тех бабушки с дедушкой. Ну вот и получается, что 5 детей и 2 внуков сейчас собственники.
— Ничего себе, такого я ещё не видел. Пока 4 собственника — мой личный рекорд, и то они не могли между собой договориться.
— У меня два раза 5 собственников было. Тяжело конечно.
— Ладно, это лирика. В целом моим понравился участок — хороший, большой. Внутри тоже можно жить и что-то делать по-немногу. Но видите, всё что снаружи, нужно срочно устранять. Мы посчитали, получилось примерно 550 тысяч. У моих предельный бюджет 4 100, ну 4 200 они наскребут по сусекам. И получается что все деньги, до копейки они вложат в дом, они тогда не смогут просто в этот дом заехать с детьми, и на ремонт ни копейки не останется. Мы не говорим, что ваш дом 4 200 не стоит... хороший дом, нам понравился, но мы по бюджету просто не пройдём и не сможем купить.
— Вы с покупателями уже разговаривали?
— Да, своя квартира в задатке, сделка будет через 2 недели. Будет миллион ипотеки у покупателя, решение тоже получено. Если ваши продавцы согласятся, то готовы принести задаток. Ну и на сделку с Вами недели через три сможем пойти.
— Хорошо, я поговорю, думаю, что завтра к вечеру смогу ответ дать. Пока всех собственников обзвоню и всем всё объясню, сами понимаете...
— Да, я понимаю. Народу много)))
Счастливый финал
На следующий день позвонила Елена и сказала, что со всеми собственниками поговорила и люди на сделку за 3 700 тысяч согласны. Я немного выдохнул. У меня были сомнения что собственники, в таком количестве, вообще смогут до чего-либо договориться. Позвонил покупателям, Анна только что не запрыгала от радости и три раза сказала спасибо. Мне аж неловко стало.
Видимо звёзды сошлись таким образом, что встретились покупатели, которым понравился, и подошёл под ипотеку, именно этот дом, а также — семь адекватных собственников, которые согласились продать дом, когда поступило аргументированное рыночное предложение о покупке. И два толковых риелтора с двух сторон. Я, который смог вытянуть из клиентов все их сомнения, опасения и переживания. Вытянуть и направить в конструктивное русло. И Елена, которая смогла "собрать в кучу" семь собственников, всем всё терпеливо объяснить, разжевать. Она чуть ли не с каждым из них поговорила по телефону. Потом они друг с другом, потом Елена отвечала на дополнительные вопросы, возникшие при перекрёстных переговорах. Я удивился, как у Елены получилось добиться результата.
Удивлялся я ровно до того момента, пока не увидел собственников в сборе. Во-первых, никто из них не опоздал. Когда мы приехали на задаток чётко ко времени, все собственники уже были на месте. Обычные люди, все дружелюбные и с открытым взглядом. Все(!) пришли заранее и, пока ждали нас, вполголоса обсуждали семейные дела, что давно не виделись. Одеты все были по-разному. Кто-то в норковой шубе, кто-то в простом пуховике и старых джинсах, но все открытые и позитивные. Одна женщина сказала, что все редко видятся, она живёт рядом и пригласила родственников после задатка пить чай. Большинство согласились.
Все неудобства, связанные с покупкой дома у семи собственников, свелись к тому, что шапка договора занимала полторы страницы... Семь продавцов и два покупателя))) Пока их всех перечислили, страница уже закончилась. И переговорная в агентстве продавца не была рассчитана на такое количество людей. Человек на 6-7 максимум. Я понял что с местами напряженка, посадил клиентов, встал сзади и читал договор стоя. Юрист освободила свой стол и убежала в другую комнату печатать договор. Так все и расселись. Договор сделали заранее, поэтому больше времени потратили на проверку данных по девяти участникам сделки. А потом все продавцы пошли пить чай к одной из родственниц, а мы довольные поехали из Бахчисарайского района в Симферополь.
Так у одних людей сбылась мечта о загородном доме... В рамках крайне ограниченного бюджета.
Если вам понравилась эта история — поставьте лайк и подписывайтесь на канал! У нас ещё много интересных историй из мира недвижимости.