Если вы планируете строить дом в ипотеку — в сторону романтику. Предстоит выбрать не просто подрядчика, а партнёра на миллион. А строить вы будете не просто дом — а залог, который оформляется в пользу кредитора, и он должен соответствовать требованиям конкретного банка, в котором берется ипотека на его строительство.
Банку, по большому счету, всё равно, мечтает ли заемщик о террасе или хочет детскую с окнами в сад, ему важно:
- чтобы объект был достроен,
- поставлен на кадастровый учет
- и соответствовал его минимальным требованиям.
Поэтому выбор подрядчика — это не поиск самого дешевого предложения, а поиск тех, кто не похоронит стройку, а вместе с ней, и ипотечную сделку.
Если вы планируете строить дом в ипотеку — в сторону романтику. Предстоит выбрать не просто подрядчика, а партнёра на миллион. А строить вы будете не просто дом — а залог, который оформляется в пользу кредитора, и он должен соответствовать требованиям конкретного банка, в котором берется ипотека на его строительство.
Банку, по большому счету, всё равно, мечтает ли заемщик о террасе или хочет детскую с окнами в сад, ему важно:
- чтобы объект был достроен,
- поставлен на кадастровый учет
- и соответствовал его минимальным требованиям.
Поэтому выбор подрядчика — это не поиск самого дешевого предложения, а поиск тех, кто не похоронит стройку, а вместе с ней, и ипотечную сделку.
Почему важно тщательно подойти к выбору не только проекта будущего дома, но и самого подрядчика:
📌 Банк не дает ипотеку на строительство дома по льготным программам без подрядчика с аккредитацией.
Причем требований к подрядчику больше, чем к заёмщику - у многих банков свой список критериев, включая подтвержденный опыт строительства, юридический статус, его сроки, выручку, кредитную историю (даже личную — гендиректора).
📌 Если подрядчик накосячит — достраивать придется за свои.
Или с новым подрядчиком, который не откажется заходить в чужой незавершённый проект — найти такого подрядчика будет крайне сложно: как врачи не хотят браться долечивать друг за другом, так и строители - достраивать за кем-то. А у банков, между тем, есть график освоения средств. Если не успели освоить транш и отчитаться, в случае стройки по базовым программам — следующий просто не выдается.
📌 Дом не достроен — банк не принимает недострой в залог — вы остаетесь с кредитом и без жилья.
И это совсем не редкость. При этом, у некоторых банков предусмотрены штрафы, а у кого-то и вовсе поднятие ставки до рыночных 25-26% (на момент написания поста) с льготных 6% за несвоевременную передачу или не передачу залога банку.
👉🏽 Поэтому при выборе подрядчика важно отключить заказчика, и включить аудитора. Вот что реально имеет значение (и это совсем не надписи на главной странице сайта в стиле «20 лет на рынке»):
💡 1. Проверяйте ЕГРЮЛ и арбитраж.
Были ли суды с клиентами, подрядчиками, банками? Если подрядчик активно судится — скорее всего, судиться будете и вы. У хорошей строительной компании тоже случаются суды, особенно если много стоят, в том числе, в качестве ответчика — но суды, как минимум не хронические.
💡 2. Запрашивайте ЕГРН-выписки на построенные дома.
По новым правилам — это становится одним из главных документов для аккредитации подрядчика в банке. Если подрядчик не может показать хотя бы 5 объектов, поставленных на кадастровый учёт, при этом рапортует об опыте строительства 10, 20 и более лет — это красный флаг.
💡 3. Кому реально принадлежит бизнес?
Иногда «строительная компания» — это юр.лицо с нулевыми оборотами и активами. Стоит убедиться, что офис, техника, команда — не арендованы «на прокат» для презентации. Посмотрите, есть ли у компании реальные активы. Сейчас многие небольшие подрядчики делегируют разные задачи на аутсорс, особенно те, которые требуют спец.техники, в этом случае не лишним будет попроситься на экскурсию на производство, если это модульные дома или на стройку.
💡 4. Как оформляют договор?
Договор подряда, обычно, адаптирован под ипотеку, зачастую, по шаблону конкретного банка: с этапами, графиком платежей, страховками, условиями возврата, указанием полной стоимости и реквизитами для возврата средств, в случае, если застройщик не справится в указанные сроки.
💡 5. Проверьте аккредитацию в банках.
Если аккредитация только в одном - это небольшой, но звоночек . У профи — от 3 банков и более, на что много причин. Уточняйте, сколько ипотечных сделок подрядчик провел по ИЖС, в каких банках. Желательно — в вашем регионе. А лучше, уточнив ИНН юр.лица застройщика, узнать в банке самостоятельно о наличии аккредитации - не для того, чтобы в чем-то уличить, а, скорее, чтобы актуализировать данные. Бывает такое, что из-за того, что подрядчик долгое время не проводил сделок с банком, например, год и более, банк отзывает аккредитацию, а подрядчик не в курсе.
💡 6. Уточните, кто готовит для вас документы в банк.
Самостоятельно подготовить договор и проектно-сметную документацию под требования того или иного банка довольно сложно. Если у подрядчика нет ипотечного брокера или штатного специалиста, велика вероятность, что на стадии согласования ваша сделка встанет или может надолго зависнуть.
И не менее важно: не ориентируйтесь на красивый визуал в соцсетях и «отзывы» на сайте. Попросите контакты тех, кто уже построил с этим подрядчиком и оформлял ипотеку, и позвоните лично. В последнее время, стало популярным строить небольшие домики под сдачу посуточно, и, как правило, каждый подрядчик знает кто из его клиентов строил с ним дом для сдачи, можно попросить их контакты и заехать буквально на 1-2 дня, чтобы максимально плотно оценить дом.
#ипотечныйброкер #ипотека #семейнаяипотека2025 #построитьдом #построитьдомвипотеку #ижс #ипотекаижс