Все чаще звучит этот вопрос. Как же так получилось, что цены на квартиры снова поползли вверх, хотя ипотека по 20%, зарплаты не растут, а денег у людей остается все меньше из-за инфляции и роста расходов? Казалось бы, спрос должен упасть, застройщики будут сбрасывать цены, чтобы продать. Но по факту все наоборот - квадратный метр дорожает.
Что происходит с ценами
По данным Росстата и ЦБ, за первую половину 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в крупных городах выросла примерно на 6%. В Москве и Петербурге цены почти не снижаются, несмотря на высокие ставки. Даже в регионах, где спрос слабее, стоимость новостроек и вторички держится на уровне, а в некоторых сегментах - стабильно растет.
На фоне дорогой ипотеки это кажется странным. Кто вообще покупает жилье и за счет чего оно дорожает? Но если смотреть глубже, то факторов тут несколько.
Ипотека тяжелее - но не для всех
Да, ипотека стала намного дороже. Ставки по рыночным программам - по 20-25%. Получить кредит стало труднее, ежемесячные платежи выше. Но при этом сохраняются льготные госпрограммы - особенно на первичку. Ипотека с господдержкой, семейная ипотека, Дальневосточная - все это дает ставку в 6-8%, иногда даже ниже, если участвует субсидирование от застройщика.
То есть у части граждан возможность купить квартиру по-прежнему осталась - они проходят по критериям льготных госпрограмм. А у застройщиков осталась мотивация продавать по высокой цене, потому что схема с субсидией по ставке сохраняет платеж комфортным, даже если цена квадратного метра высокая.
Еще риэлторы из регионов говорят, что много квартир покупают семьи участников CBO. Там деньги водятся, как многие слышали, наверное, и для провинции суммы хорошие.
Застройщики не спешат снижать цену
Строительные компании в последние годы сильно закредитованы - у них проектное финансирование, обязательства перед банками и инвесторами. Им нельзя просто взять и снизить цену - иначе не сойдется экономика. Поэтому даже при снижении спроса они лучше сократят объем предложения, замедлят темпы, но цену держать будут. То есть будут строить меньше, чтобы не строить много, а потом продавать с нулевой прибыль.
Плюс нельзя забывать про субсидии на ипотеку от самих застройщиков. По сути скидку на квартиру сейчас часто "вшивают" в льготную ставку. И даже если квадратный метр стоит дороже, покупателю важен не прайс, а ежемесячный платеж. Это и позволяет сохранять иллюзию доступности жилья, хотя реальная цена растет.
Земля и стройматериалы дорожают
Цены на стройматериалы и землю в крупных городах тоже не стоят на месте. Земельные аукционы в Москве и Петербурге проходят с высоким спросом от застройщиков, особенно в локациях с инфраструктурой. Это все закладывается в конечную цену квадратного метра.
Сюда же добавляется инфляция. Даже если на рынке не хватает покупателей, девелоперы закладывают в цену будущие издержки и курсовые риски. А жилье в новых проектах начинают продавать за два года до сдачи, то есть с учетом будущей экономики.
Растут траты и на персонал. Уже несколько топов из сферы недвижимости жаловались, что даже рабочие из других стран массово идут со стройки в курьеры.
Инвесторы все еще берут квартиры на сдачу
Хотя активность частных инвесторов снизилась из-за дорогой ипотеки, такие сделки все еще есть. Кто-то покупает квартиру для сохранения накоплений, кто-то - под сдачу. Особенно это актуально для городов-миллионников. А пока на рынке присутствует даже ограниченный инвестиционный спрос, продавцы не будут массово снижать цены.
А специалисты еще ожидают, что сейчас со снижением ставки ЦБ будут снижаться ставки по вкладам и часть народа пойдет покупать недвижику, сняв деньги с депозита. Это касается крупных вкладов, конечно.