Покупка квартиры — серьёзный шаг, где ошибка может стоить не только нервов, но и миллионов рублей. Если решили покупать без риелтора, вот пошаговый план, как проверить всё самостоятельно и защитить себя.
Шаг 1. Проверка объекта
✅ Закажите свежую выписку из ЕГРН — она покажет, кто владелец, есть ли обременения, аресты, судебные споры, залоги.
✅ Посмотрите историю перехода прав собственности: если квартира часто продавалась за короткий срок, это повод задуматься.
✅ Проверьте, не продаётся ли квартира по доверенности. В таком случае нужна дополнительная проверка доверенности через реестр нотариальной палаты, а лучше — перепроверить у нотариуса, действительна ли она.
Шаг 2. Проверка продавца
✅ Сверьте паспортные данные продавца с данными в ЕГРН.
✅ Запросите нотариальное заявление об отсутствии брака или справку из ЗАГСа. Даже если продавец уверяет, что не в браке, это нужно документально подтвердить.
✅ Проверьте продавца в базах ФССП, банкротства, суды. Если продавец должен деньги, существует риск, что на квартиру могут наложить арест.
Шаг 3. Специфика объекта: наследство и маткапитал
🏠 Если квартира получена по наследству:
— Проверьте, сколько времени прошло с момента вступления в наследство (риски выше, если меньше 3 лет).
— Убедитесь, есть нотариальные отказы от других наследников.
— Даже при отказах наследник может оспорить сделку в суде — будьте готовы к этому риску.
🍼 Если использовался маткапитал:
— Запросите справку из Социального фонда (бывший ПФР).
— Проверьте, выделены ли доли детям.
— Если доли не выделены, продавец должен либо выделить их до сделки, либо получить разрешение органов опеки. Без этого сделка может быть аннулирована через суд.
Шаг 4. Деньги
✅ Аванс или задаток вносите только по письменному соглашению, где чётко указано:
– кто кому передаёт деньги;
– сумма;
– условия возврата или удержания.
✅ Основной расчёт проводите через аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов, а не «налом в пакете».
✅ Указывайте в договоре реальную стоимость квартиры. Да, «занижение» практикуют часто, но важно понимать: при оспаривании сделки в суде вы сможете вернуть только сумму, которая указана официально. Остальное вернуть не удастся.
Шаг 5. Договор
✅ Договор должен быть составлен индивидуально под вашу сделку, а не скачан с первого попавшегося сайта.
✅ Пропишите:
– реальную цену;
– способ и сроки расчёта;
– порядок передачи ключей;
– условия возврата аванса/задатка;
– механизм расторжения сделки.
✅ Рекомендуется привлечь юриста для проверки договора, даже если вы решили покупать квартиру без риелтора.
✏️ Итог
Покупка квартиры — это не страшно, если подойти к процессу системно и без иллюзий. Тщательная проверка документов, объекта и продавца, юридическая чистота сделки и грамотный расчёт — и вы станете владельцем недвижимости без неприятных сюрпризов.