Математика экономии. Досрочка: уменьшать срок или платёж? Большой первоначальный взнос или досрочка?
Привет! 👋 Сегодня разбираем две классические дилеммы ипотечника: как правильно гасить досрочно и что лучше — отдать все деньги сразу или растянуть удовольствие?
⏰ Сокращать срок или платеж? Нет, это не философский вопрос
Тут математика беспощадна: сокращение срока всегда выгоднее уменьшения платежа. Почему? При сокращении срока ты платишь проценты меньшее количество месяцев, плюс в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга.
При уменьшении платежа картина грустная 😞: срок остается тем же, переплата практически не сокращается, а экономия на ежемесячном платеже часто выходит смешной — 2-3 тысячи, ради которых ты отдал полмиллиона досрочки.
🏠 Большой первоначальный взнос vs досрочное погашение.
А теперь к самому интересному! 🎯 Что выгоднее:
💸 Сразу внести большую сумму как первоначальный взнос.
📈 Взять большой кредит и потом внести платёж в счёт досрочного погашения.
Возьмем пример: квартира за 10 млн, ставка 6% (семейная ипотека). У тебя есть 4 млн. на первоначальный взнос. Минимальный первоначальный взнос по требованию банка 20%, т. к. 2 млн. руб.
Вариант 1: Первоначальный взнос 4 млн., кредит 6 млн., срок 30 лет. 📋
Вариант 2: Первоначальный взнос 2 млн, кредит 8 млн., срок 30 лет, оставшиеся 2 млн. пойдут в досрочку в первый месяц📋
Спойлер: при прочих равных больший первоначальный взнос всегда выгоднее досрочки. Почему? Потому что при большем первоначальном взносе ты сразу уменьшаешь тело кредита, на которое начисляются проценты с самого первого дня 🏆.
🔢 Цифры не врут, но иногда вводят в заблуждение
При первом варианте переплата процентами составит 6 950 291 рублей.
С досрочкой в день первого платежа переплата составит около 3 471 133 рубля.
💡 За счет большего платежа вы сокращаете основной долг (базу для начисления процентов) до 6 млн. и уменьшаете срок кредита до 16,5 лет. В итоге переплата будет меньше за счет сокращения количества месяцев, за которые банк начисляет проценты.
Но! Если в первом случае указать срок кредита не 30 лет, а сразу 16,5, то размер переплаты будет ещё меньше, т. к. до первого платежа проценты начислялись на 6 млн., а не на 8 млн.
💡 Лайфхаки от практика
1. Всегда оставляй финансовую подушку — 3-6 ежемесячных платежей.
2. Гаси досрочно в день обязательного платежа — так выгоднее.
3. Уведомляй банк заранее — иначе деньги просто повиснут на счету.
4. Следи за страховкой — при досрочке можешь вернуть часть премии.
⚠️ Практический совет: не верь калькуляторам банков на слово. Они могут не учитывают нюансы. Лучше попроси точный расчет у менеджера или считай сам.
Но остается один вопрос, который мучает всех 🤯: что делать, если ставки по депозитам выше твоей ипотечной ставки? Ведь тогда выгоднее будет не гасить досрочно, а зарабатывать на разнице... 💭 Это мы уже считали