Минстрой России выпустил новый приказ с требованиями к оформлению протоколов ОСС и приложений к ним, а также с порядком направления этих документов в органы Госжилнадзора.
Эксперт - Маргарита Кобко разбирает, что с 1 сентября изменится в этих процессах и на что УО и ТСЖ обратить внимание👇
🔸 Изучить новый приказ с требованиями к протоколам ОСС и к их передаче в ГЖИ
Приказ Минстроя РФ от 30.04.2025 № 266/пр начнёт действовать 1 сентября 2025 года и заменит аналогичный № 44/пр. Маргарита Кобко проанализировала изменения и рассказала о них на открытом телеграм-эфире 11 июня.
«Уже сейчас нужно изучать приказ, менять шаблоны протоколов, которые есть в управляющих организациях и у собственников-инициаторов, вносить в них корректировки. Иначе компании столкнутся с проблемами при размещении документов ОСС в системе и их передаче в ГЖИ», – отметил эксперт.
Она рассмотрела отдельно общие положения приказа № 266/пр, Требования и Порядок, которые входят в этот НПА, делая акцент на проведении собрания с использованием системы или без неё, в классическом формате. Рассказываем об основных темах с эфира.
🔸 Проанализировать правила оформления протокола в зависимости от формата ОСС
Если собрание проводится без использования системы, то протокол оформляет секретарь в письменной форме – не позднее 10 календарных дней с момента окончания голосования. Подписать его должны сам составитель, председатель и счётная комиссия (п. п. 1, 2 Требований).
Если в повестке дня – вопросы по выбору таких лиц, но решение собственники не приняли, протокол подписывает инициатор (п. 21 Требований). При голосовании о создании ТСЖ и утверждении Устава итоговый документ должны завизировать все собственники, выступившие «за» товарищество (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
При ОСС через систему протокол формируется в виде электронного документа в формате XML с возможностью преобразовать его в PDF и подписывается усиленной ЭП оператора (п. 4 Требований).
Согласно п. 3 Требований, в протокол включаются следующие сведения:
- наименование;
- его дата, номер;
- место проведения собрания;
- дата, время начала и окончания голосования.
Также в итоговый документ вносятся заголовок к содержательной части, сама содержательная часть и информация о месте, адресе хранения копий документов ОСС (п. 3 Требований). В приказе № 44/пр речь шла об оригиналах, а УО и ТСЖ обязаны их сдавать ГЖИ. Минстрой РФ исправил это противоречие.
🔸 Получить идентификатор собрания и использовать его как номер протокола
Первое, на чём остановилась эксперт, разбирая нюансы оформления итогов голосования, – реквизиты документа (п. п. 5–9 Требований). Так, наименование должно содержать слова «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». В качестве даты указывается день подведения итогов ОС. А его номер – это уникальный идентификатор, полученный в системе при создании сообщения о проведении ОСС.
Затем в протоколе должны быть сведения о дате и времени начала и окончания голосования и о месте проведения ОСС. По классике – это адрес МКД, его двор или № подъезда, где соберутся собственники. При онлайн-голосовании – только адрес дома.
Перед содержательной частью нужно проставить её заголовок с информацией об адресе МКД, виде собрания – годовое или внеочередное – и о форме. Среди последних: очное, очно-заочное, заочное, которое проводится опросным путём или с использованием системы (п. п. 8–10 Требований).
🔸 Указать в вводной части данные инициатора и при использовании системы – администратора
Согласно п. 11 Требований, содержательная часть протокола состоит из двух блоков. Первый – вводный. По сравнению с приказом № 44/пр, появляются существенные изменения, в том числе по перечню сведений об инициаторе ОСС.
«Есть вероятность, что собственники будут просто отказываться от полномочий инициировать ОСС, поскольку им придётся раскрывать свои ПДн. Этого не придётся делать, если проводить собрание через ГИС ЖКХ: тогда свои данные публикует администратор согласно пп. “б” п. 12 Требований», – отметила Маргарита Кобко.
Также в вводной части указывается подробная информация о председателе, секретаре и счётной комиссии, но только когда ОСС проходит без использования системы и они были выбраны ранее (пп. «в» п. 12 Требований).
🔸 Оформить содержательную часть с числом разделов, равных количеству вопросов повестки дня ОСС
Второй блок содержательной части протокола подробно прописан в п. п. 13–15 Требований: он поделён на разделы. Каждый из них – это вопрос, вынесенный на голосование. Все разделы должны чётко и последовательно нумероваться по порядку, без подпунктов – например, 2.1, 2.2, чтобы затем не возникли проблемы при их размещении в ГИС ЖКХ.
По сравнению с приказом № 44/пр, в формулировках и строении основной части протокола нет существенных изменений.
Согласно п. 15 Требований, у каждого раздела основной части с 1 сентября будет три фразы: «Вопрос, поставленный на голосование», в которой указывается его номер и формулировка в соответствии с повесткой дня, «Предложено» и «Решили (постановили)». Ранее первая часть называлась «Слушали».
🔸 Подготовить все приложения к протоколу ОСС, но вместо реестра собственников составить список участников
В п. п. 16–18 Требований перечислены документы и сведения, которые необходимо приложить к протоколу ОСС. Главное изменение – исчезновение реестра собственников, прописанного в п. 20 Требований № 44/пр. Теперь это сведения о лицах, принявших участие в собрании.
Они включают номер помещения в МКД, принадлежащего собственнику, и количество его голосов. Также по физлицу указываются имя и первая буква фамилии, а по юрлицам – наименование или ИНН.
«Получится урезанный сводный перечень участников. Реестра, указанного в приказе № 44/пр, больше не будет», – отметила Маргарита Кобко.
Список остальных приложений, которые сейчас включены в п. 20 Требований № 44/пр, прописан в п. 17 аналогичного раздела приказа № 266/пр. По ним также есть корректировки и дополнения.
При проведении ОСС без использования системы вместе с протоколом оформляются и размещаются в ГИС ЖКХ:
- копия сообщения о проведении общего собрания, отправленного через систему;
- документы, подтверждающие направление или вручение такого сообщения;
- списки присутствующих и приглашённых лиц;
- доверенности, удостоверяющие полномочия представителей и приглашённых лиц;
- документы, рассмотренные на ОСС в соответствии с повесткой дня;
- письменные решения, в которых указывается СНИЛС для физлица, а вместо количества голосов – доля в праве собственности и площадь помещения.
Приложением будет являться только сводный перечень участников из п. 16 Требований: на нём должна быть пометка, что это приложение № 1. Остальное – сопутствующие документы, на них ставить такую пометку не нужно. Однако все они подшиваются, нумеруются и отправляются в ГЖИ, а также размещаются в системе (п. 19 Требований).
🔸 Принять от инициатора ОСС протокол и приложения к нему по акту и направить его в ГЖИ
Также Маргарита Кобко проанализировала Порядок направления подлинников протокола и документов к нему в ГЖИ, утверждённый приказом № 266/пр. Процесс зависит от того, использовалась ли ГИС ЖКХ при голосовании и кто созвал ОСС.
Если общее собрание проводится без использования системы, а инициатором выступил собственник, то он должен:
1. Собрать все документы, скрепить их и пронумеровать.
2. Оформить акт приёма-передачи в свободной форме, но с обязательными элементами, указанными в п. 4 Порядка. Акт необходимо подписать, а также проставить дату и время его оформления.
3. Вручить документы УО, ТСЖ или кооперативу не позднее чем через 10 календарных дней со дня окончания ОСС.
Когда управляющая организация получит пакет документов по акту или сама его сформирует как инициатор, ей следует оформить сопроводительное письмо для ГЖИ и направить в ведомство полный пакет – в течение пяти календарных дней с момента его получения от инициатора. Сделать это можно лично, по почте с уведомлением, курьером – важно подтвердить дату вручения.
В случае проведения собрания с использованием системы процесс меняется: ГИС ЖКХ автоматически формирует протокол и направляет его в ГЖИ. Документ не нужно распечатывать и подписывать. И важное нововведение: если в доме были собственники, голосовавшие на бумаге, то администратор, будь то собственник или УО, должен передать такие решения в орган ГЖН в течение 10 календарных дней со дня окончания собрания.
Помните: только УО, ТСЖ и кооперативы вправе передавать протокол и приложения к нему в ГЖИ. Исключение – непосредственный способ управления МКД. Орган Госжилнадзора не обязан принимать документы напрямую от инициатора, если он не является УО. Рекомендуем организациям уточнить этот вопрос в своей инспекции.
________________________________________________________________________Актуальный шаблон протокола ОСС и другие необходимые документы для управления МКД в хранилище: vk.com/app5898182_-15058799...
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Телеграмм-канал: новости из сферы ЖКХ, происшествия и законы