Недавно я отдыхала в глемпинге и увидела, что у него на сайте висит инвестиционное предложение стать совладельцем одного из домиков. Идея эта не новая. Инвестору предлагают купить объект и сдавать его, а иногда жить в нем бесплатно или в другом отеле этой сети. Подобные проекты я уже видела в интернете, но поскольку в этот момент я находилась в домике, мне стало интересно оценить доходность и сравнить ее с 40%, которые обещаны на сайте.
Сколько стоит маленький домик?
На сайте глемпинга заявлено 3 программы с разными суммами входа. Чем больше сумма, тем больше плюшек. Минимальный порог входа от 1 миллиона рублей, но это видимо имеется в виду самый маленький домик и там нет бонуса по проживанию в других объектах сети. Но поскольку маленький домик мне не интересен, сделаю расчет для геосферы, в которой мы жили в прошлом году.
Купить геосферу можно даже на WB и стоит она всего 200к. Правда там продаются совсем малышки. Но для нее же надо еще сделать площадку. Все геосферы, которые я лично видела, устанавливались на деревянных помостках, а устройство такого может обойтись даже дороже, чем покупка самого купола. Далее купол надо собрать, а это 2 дня работы минимум для двух человек и это опять же деньги. И далее надо возвести внутри душевую кабину. То есть покупка и установка обойдется не меньше чем в миллион рублей.
Далее встает вопрос со внутренней отделкой. Нужно напольное покрытие по всей поверхности и настенное покрытие в душ. И возможно нужно настенное покрытие, чтобы отделать душевую коробку снаружи. Далее надо делать проводку, тянуть трубы. И тут одним материалов тысяч на 300, а есть еще работы.
Далее идет обустройство: кровать, шкаф, душевая кабина, раковина, туалет, огромный водонагреватель, дверь, стол, стулья, декор, светильники, холодильник, кофемашина, чайник, посуда и всяко разно по мелочи. И это не меньше 850к. И тут все дело в том, что обустройство номера в отеле - это не обустройство квартиры. Я вот в нашем домике насчитала 8 светильников:
- 2 бра у кровати;
- Люстра в центре (а точнее 3 люстры, дизайн такой);
- Люстра у входа;
- Люстра там где хранятся вещи;
- Светильник в душе;
- 2 настольные лампы.
В том году мы жили в другом глэмпинге и там света и декора было не меньше, отсюда и взялась цифра в 850к.
То есть базовый вариант можно оценить в 2.3-2.5 миллиона рублей. Но сейчас же модно ставить купели у каждого домика. А это еще +250к. И как раз на сайте глэмпинга есть второе предложение по инвестициям со суммой входа от 3 миллионов рублей и третье с 5 миллионами. Но не буду расписывать условия, меня же интересует не конкретный бизнес, а картина в целом. Буду считать, что сумма входа - 3 миллиона.
Почем сдают
Вот сейчас я могу забронировать номер или соседний номер на ночь с субботы на воскресенье за 17900 рублей у агрегатора или за 16900 на официальном сайте. Я знаю, что агрегаторы берут комиссию порядка 20%, то есть глэмпингу на руки капнет ещё меньше, порядка 14320 рублей. Для расчетов я возьму среднее - 15565 рублей.
С ценой суток мы определились, теперь надо оценить заполняемость. Я жила в глэмпинге в Красной Поляне, поэтому можно говорить, что у них 2 сезона: летний и зимний. Причем на новогодние каникулы они задирают ценник до 75к в сутки! Но я не верю, что кто-то приезжает и снимает геосферу на 10 дней за 750к. Тут наверняка все равно есть простои. А уж октябрь, ноябрь и апрель - это вообще мертвый сезон. И когда 3 месяца из 12 почти целиком выпадают - это уже минут 25%. Вот в Питере простой в сети VALO 40%, но Питер - это город, куда ездят и командировки во все сезоны. Посчитаю я и тут простой 50% от оставшихся 75%, все-таки тут специфическое размещение. Правда в этом случае заполняемость выйдет всего 32% времени, меньше, чем в VALO, но повторюсь, тут есть понятие "не сезон".
Перемножаю цену суток на 365 дней в году и 32%, получаю: 15565 х 365 х 0.32=1 817 992 рублей. Красивая цифра вышла. Но начинаем считать расходы! И опять же я это желаю по аналогии с VALO. И поскольку я в очередной раз вспоминаю этот проект, оставлю ссылку, где я его разбирала.
Какие тут расходы
И в интернете кто-то выложил отчет УК по одному из номеров в комплексе VALO, поэтому можно посмотреть на реальные расходы.
Вот такие или примерно такие расходы несут инвесторы:
- Гостиничные расходы - 51.6% от выручки. Они тут очень большие и об этом я расскажу чуть ниже;
- Оплата коммуналки - 17.7% от выручки. Я жила в двух глэмпингах, в одном я вынуждена была больше 12 часов в сутки включать кондиционер, в другом ночью работал обогреватель. Поэтому в глемпинге коммуналка явно будет не меньше, а скорее даже больше;
- Вознаграждение УК - 5.5%. VALO - это большой комплекс, поэтому УК может брать не большую плату, в маленьком глемпинге она вполне может быть больше, но тут все зависит от модели. Если глэмпинг делает деньги еще на чем-то, он может брать маленькую комиссию тут и жить за счет другого. Если у него не получится сделать деньги в другом месте, о будет поднимать комиссию за управление. И многие УК в договоре прописывают заранее, что размер их комиссии может увеличиваться каждый год, но до какого-то предела;
- Итого расходы 74.8%, а инвестору может остаться скромные 25.2% или 458к в год, вычитаем налоги 6% остается 430.6к, а это 14.3% от суммы инвестиций в 3 миллиона. И это на мой взгляд максимальная оценка доходности на которую может надеяться инвестор, а по факту будет еще меньше, намного меньше. И сейчас я объясню почему я так думаю.
Обслуживание загородного дома стоит дорого
Вот вошла я в наш домик и достаточно быстро увидела косяк планировки. Например, кран установлен так близко к краю раковины, что вода затекает на столешницу, а она деревянная и гниет, а меняют ее за счет выручки инвестора, тем самым уменьшая его прибыль. Это и есть гостиничные расходы.
Отделка в душевой сделана из дерева, а оно мокнет и опять же гниет. Я вот так сходу нашла много плохих досок и очевидно, что часть из них уже поменяна.
Ну и помост на котором стоит домик - деревянный, а рядок стоит купель из которой постоянно выносят воду. В общем лак с помоста уже стерся, а значит пора наносить новый слой, а это ж опять деньги. Обслуживание загородного дома стоит очень дорого, всегда так стоило, особенно если это отель. Вот, например, в нашем домике завелись муравьи. Муж считает, что у них муравейник внутри, пойти их оттуда выведи. Вот они или кто-то еще уже подъели подушки для сидения, такие аля пуфики, а значит они скоро пойдут под замену.
Ну и страх всех арендодателей - огонь. У моей тумбочки красовалось вот такое не маленькое прожженное пятно. Не знаю откуда оно там взялось, но слава Богу домик целиком не сгорел. А вообще на подобные дома оформляют страховку, которая стоит не дешево, уменьшает прибыль инвестора, но если что, она все окупит.
А дальше начинаются общие расходы:
- Зимой надо чистить снег;
- Постояльцы могут что-то ненароком подпортить;
- Шампунь, гель для душа налей в тюбик;
- Полотенца и постельное белье постирай.
В общем расходов тут не мало.
Предпочитаю инвестировать через УК
Есть у меня один постоянный подписчик, который говорит, что если у инвестора нет денег на недвижимость, то и не надо брать какие-то паи. В этом есть своя логика, ведь инвестиции через УК и самостоятельные вложения - это две большие разницы. Но когда я смотрю на внутрянку апарт отелей, будь то отчеты или вот такие косяки, я понимаю, что я вот не хочу с этим непосредственно работать. Я не хочу получать отчет УК, видеть, что гостиничные расходы съели львиную долю прибыли, пытаться разобраться со всеми вытекающими. Это очень специфический бизнес. Влезать в такой интересно, если вы, например, каждый год ездите отдыхать в одно и то же место и понимаете, что будете самостоятельно эксплуатировать номер хоть сколько-то дней. Правда подобное решение будет ограничивать вас в будущем...
Для меня покупка пая - это проще. Купил и смотришь на доходность, сделать с ней ничего не можешь, ну разве что продать актив. Но это избавляет от лишних вопросов.
Ну и самый больной вопрос - документы. Их надо изучать очень хорошо, чтобы потом не было мучительно больно. И вот тут я в очередной раз для себя повторяю, что мне проще заходить через УК. С моим желанием, чтобы все было кристально чисто, я вряд ли найду отель к которому не смогу придраться.
Ну и как всегда приглашаю подписываться на мой Премиум канал на Дзене.