Службе поддержки Яндекс Аренды часто задают вопрос: «Сдаю квартиру в аренду, знаю, что по закону должен платить налоги, но ничего в этом не понимаю. Помогите разобраться, куда бежать и как оформить». С удовольствием рассказываем обо всех нюансах: всё не так сложно, как кажется.
Налоги для физических лиц
По российскому законодательству все, кто получает официальный доход, обязаны платить налоги. Это относится и к арендодателям. Если вы — физическое лицо без специального налогового статуса, и сдаёте квартиру в аренду, то должны заплатить государству НДФЛ.
Какая ставка действует?
Размер налога зависит от совокупного годового дохода и составляет:
— 13% при доходе до 2,4 млн рублей в год;
— 15% при доходе до 5 млн рублей в год;
— 18% при доходе до 20 млн рублей в год.
Как отчитываться по доходам? Обычному физическому лицу нужно подавать налоговую декларацию раз в год — до 30 апреля включительно, указывая данные за предыдущий календарный год. Саму декларацию можно заполнить через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Но есть и другие налоговые режимы, в том числе — с пониженными ставками. Юристы Яндекс Аренды рассказали, кому эти опции подойдут и какие особенности они имеют.
Самозанятость
Для самозанятых граждан действуют сниженные ставки. Такой налоговый режим доступен всем гражданам России, а ещё его можно совмещать с трудовой деятельностью (например, работать бухгалтером в фирме и сдавать квартиру как самозанятый). Главное условие такого режима — ежегодный доход по всем видам деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей.
Как оформить? Можно скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в нём по паспорту, через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте ФНС. Потребуется указать ФИО, ИНН, номер телефона.
Какая ставка действует? Для самозанятых налогоплательщиков утверждена сниженная ставка:
- 6% — если сдаёте жилплощадь юридическому лицу. Например, квартиру арендует организация для своих иногородних сотрудников;
- 4% — если жильцы — физические лица, то есть обычные граждане.
Как отчитываться по доходам? Заполнять декларации или ходить по кабинетам в налоговой не требуется — всё намного проще. Когда жильцы перечисляют арендную плату, её нужно отразить в приложении для самозанятых. По этим данным система сама рассчитает сумму налога, которую нужно будет оплатить до 28 числа следующего месяца.
Самозанятость — не замена договору аренды. Статус налогоплательщика и чеки не защитят вас от недобросовестных жильцов. Договор аренды необходимо заключать для собственной безопасности.
Для индивидуальных предпринимателей
Индивидуальные предприниматели (ИП) могут выбрать удобный для себя налоговый режим — УСН, ОСНО, ПСН, НПД (самозанятый ИП). Но самый популярный режим — упрощённая система налогообложения (УСН). Или, как его обычно называют, «упрощёнка».
Какая ставка действует? Базовая налоговая ставка на УСН — 6% при объекте налогообложения «доходы» (или 15% при объекте налогообложения «доходы минус расходы»). Кроме того, ИП платят обязательные соцвзносы 53 658 рублей в год, если доходы не превышают 300 000 рублей. При доходах свыше этой суммы необходимо также оплачивать дополнительный взнос в размере 1% от суммы дохода.
Как отчитываться по доходам? Декларацию за предыдущий год необходимо заполнить до 25 апреля следующего года. Сделать это можно через личный кабинет налогоплательщика, также можно подключить такую услугу в одном из онлайн-банков.
Налоговый вычет
Обычные физические лица не в статусе самозанятых могут вернуть часть уже уплаченных налогов. Плательщики НДФЛ имеют право на получение налоговых вычетов при определённых условиях: за социально значимые покупки, совершённые за последние три года, государство вернёт деньги. Вот список трат, на которые можно получить вычет:
- обучение;
- лечение или лекарства;
- физкультурно-оздоровительных услуги, например, спорт или отдых;
- добровольное страхование и пенсионные взносы.
Для налоговых вычетов подходят расходы, совершённые на себя или несовершеннолетних детей.
Для подачи заявления на налоговый вычет ваши доходы и расходы должны быть в одном временном периоде. Если вы лечили зубы в прошлом году, а сдавать квартиру и платить налог начали только в этом году, вычет не одобрят.
Нужно ли платить налог с оплаты коммунальных платежей
Согласно разъяснениям Минфина, не за все коммунальные платежи нужно платить налог — часть из них можно вычесть в качестве расходов.
Нужно платить налог. Заплатить придётся с тех коммунальных платежей, которые оплачиваются не по счётчику, а по нормативам — например, содержание дома, вывоз мусора, центральное отопление. Минфин считает, что компенсация этих расходов — доход собственника, ведь если бы в квартире никто не жил, эти услуги всё равно пришлось бы оплачивать.
Не нужно платить налог. Если в квартире стоят счётчики на газ, воду и электроэнергию, то их можно не считать в доход. Соответственно, с них не будут удерживать налог.
Платить налоги за сдачу квартиры в аренду — это обязанность. Использовать серые схемы или пренебрегать договорами — ненадёжные варианты, которые рано или поздно обернутся против вас. Лучше делать всё по закону — составлять договор, фиксировать оплаты, отчитываться о доходах. А как именно это делать — оформить самозанятость, получить налоговый вычет или платить налог как индивидуальный предприниматель — решать вам.
