📊 Три источника «дешёвых» денег:
1️⃣ ГОСУДАРСТВО — правительство честно доплачивает из бюджета
Самый прозрачный механизм:
1. Вы берёте семейную ипотеку под 6%
2. Банк хочет получать рыночные 21%
3. Разницу в 15% правительство доплачивает банку из бюджета
2️⃣ ЗАСТРОЙЩИК — «дарит» скидку, но берёт с вас комиссию.
Маркетинговая магия в действии:
– Квартира стоит 7 млн. Её стоимость поднимают до 8 млн (+15%)
– Застройщик объявляет «льготную ипотеку»
– Банк получает комиссию с завышенной суммы кредита.
Реальность: Вы доплачиваете сразу при покупке. Насколько это выгодно надо считать.
3️⃣ БАНК — самая хитрая и интересная схема
А вот тут начинается самое интересное! Работает только когда ипотека, эскроу и проектное финансирование в ОДНОМ банке:
Вариант первый:
– Оплачивая квартиры покупатели кладут деньги на спецсчёт в банке
– Банк не просто хранит их, а выдаёт их другим в виде кредита
– Доходность от оборота денег покрывает льготную ставку
– Застройщик получает деньги только после сдачи дома
Кредитная эмиссия (более подробно как это работает в следующем посте):
– Банк «создаёт» 10 млн. для вашей ипотеки просто записав цифры на счёт
– Эти деньги идут на эскроу-счёт в том же банке
– Банк выдаёт эти же деньги застройщику как проектный кредит под 4-5%
Механизм кредитной эмиссии: Банки могут создавать «кредитные» деньги в рамках нормативов ЦБ. Выдавая кредит, банк не достаёт купюры из сейфа, а просто увеличивает баланс на вашем счёте. Магия!
Почему только в одном банке? Если деньги уходят в другой банк — нужны реальные деньги для расчётов. А когда всё внутри одного банка — можно «гонять» цифры с одного счёта на другой.
Получается:
– Банк создал деньги бесплатно
– Получает проценты с вас (пусть и льготные)
– Получает проценты с застройщика
– Плюс комиссии и страховки
🎯 ПРАКТИЧЕСКИЕ ВЫВОДЫ:
Госпрограммы — ловите, пока есть лимиты.
Застройщики — сравнивайте цены, иногда без «льготы» выходит дешевле.
Банковские схемы — работают хорошо, когда застройщик надёжный.
💡 ГЛАВНЫЙ ИНСАЙТ:
Многие думают, что банки берут депозиты и выдают из них кредиты. А на самом деле сначала создают кредит (деньги из воздуха) и потом привлекают депозиты для соблюдения нормативов.
Большинство денег в экономике — это просто цифры в компьютере банка. Когда вы берёте ипотеку, банк не достаёт ваши миллионы из сейфа, а просто «воздаёт» их для вас. А потом вы 20 лет возвращаете реальными деньгами то, что изначально было создано нажатием кнопки 🤯
Теперь вы чуть больше знаете о том, как работает финансовая система. Пользуйтесь этими знаниями с умом!
#недвижимость #ипотека #СПб #льготы #банки #эскроу