Между РСО и нежилым помещением заключен контракт на подачу ТЭ, по условиям которого теплоснабжающая организация приняла на себя обязательства поставить тепловую энергию в точку поставки, расположенную на внешней стене МКД.
РСО направило в адрес собственника нежилого помещения рекомендации по подготовке к отопительному периоду, предусматривающие выполнение технических мероприятий на внутридомовых инженерных сетях (устройствах, оборудовании), обеспечивающих теплоснабжение нежилого помещения.
В свою очередь, собственник перенаправил указанные рекомендации в адрес УО, посчитав, что именно она обязана их выполнить. Ответным письмом УО сообщила об отказе в выполнении рекомендаций РСО, сославшись на то, что теплопотребляющая установка находится в собственности нежилого помещения. Наличие разногласий в данном вопросе и послужило основанием для обращения Истца в суд с иском к УО об исполнении обязательств по ДУ МКД в части выполнения мероприятий, необходимых для пуска отопления в нежилое помещение (дело № А43-26137/2021).
В качестве доводов, подтверждающих отсутствие обязанности выполнять мероприятия по подготовке спорного элеваторного узла к отопительному периоду, УО указала на следующее:
- теплопотребляющая установка нежилого помещения Истца (элеваторный узел) не относится к общедомовому имуществу, поскольку обслуживает только одно нежилое помещение и расположена до общедомового прибора учета тепловой энергии;
- между собственником нежилого помещения и РСО согласован акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, в котором указано, что теплопотребляющая установка является собственностью истца;
- УО выполнила в отношении МКД в полном объеме все мероприятия, необходимые для подготовки к отопительному сезону, что подтверждается подачей тепла во все квартиры (помещения) МКД, кроме помещения Истца, и паспортом готовности МКД к отопительному сезону, подписанному между УО и РСО. Пуск тепла в помещение истца не был осуществлен по его вине, поскольку при осмотре элеваторного узла было установлено наличие на нем запорной арматуры;
- Истцом осуществлена перепланировка, в результате которой элеваторный узел был перемещен в подвальное помещение пристроенной части МКД, путем его демонтажа с транзитного трубопровода, на котором узел находился ранее в соответствии с проектом МКД.
Суды всех инстанций, включая Верховный суд РФ, сочли УО лицом, обязанным проводить необходимые мероприятия для пуска отопления в нежилое помещение. При этом суд первой инстанции указал, что спорный элеваторный узел не является общедомовым имуществом, а вышестоящие суды отнесли его к ОИ.
Из решения Арбитражного суд Нижегородской области от 18.11.2021г.:
«Суд соглашается с доводом ООО "КДУК" о том, что элеваторный узел, расположенный в подвале МКД, не является общедомовым имуществом, поскольку обеспечивает отопление только помещение истца.
Вместе с тем, ООО "КДУК" не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Аналогичное условие указано в пункте 2.1 договора управления (т. 1 л.д. 10).
Обязанности эксплуатирующей организации прописаны в разделе 6.2 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказ Минэнерго России от 24.03.2003 N 115.
В акте по разграничению ответственности за эксплуатацию инженерных сетей, устройств и оборудования между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома, являющимся приложением N 3 к договору управления от 01.09.2019 (т. 1 л.д. 21), установлено следующее:
Вид сети, оборудования Зона ответственности управляющей организации Зона ответственности собственника помещения
Отопление До контргайки радиатора отопления в помещении собственника при имеющейся перемычке перед отопительным прибором. При наличии запирающих устройств на подводке к радиатору - разводка от первого запирающего устройства (включая запирающее устройство).
При отсутствии запирающих устройств на подводке к радиатору - от контргайки (включая контргайку) радиатора отопления.
В судебном заседании стороны пояснили, что в помещении истца имеется перемычка перед отопительным прибором, однако отсутствует запирающие устройства на подводке к радиатору.
Следовательно, согласно указанному акту зоной эксплуатационной ответственности управляющей организации является участок инженерных сетей (устройств, оборудования) до контргайки радиатора отопления в помещении истца, а зоной эксплуатационной ответственности истца - от контргайки (включая контргайку) радиатора отопления.
С учетом изложенного, суд считает требования истца обоснованными, поскольку в силу акта по разграничению ответственности за эксплуатацию инженерных сетей, устройств и оборудования, являющегося приложением N 3 к договору управления от 01.09.2019, именно на управляющей организации лежит обязанность по обслуживанию инженерных сетей от границы с теплоснабжающей организацией до контргайки радиатора отопления в помещении истца.
Довод ООО "КДУК" о том, что данное положение акта касается только собственников квартир, судом отклонен, поскольку из условий договора управления и акта этого не следует.
Ссылка ООО "КДУК" на акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон, являющийся приложением N 2 к государственному (муниципальному) контракту N НФ-52-Г-3540 от 07.06.2021, которым граница установлена по стене многоквартирного дома (т. 1, л.д. 198), суд находит ошибочным, поскольку, во-первых, ООО "КДУК" не является стороной данного контракта, а следовательно, его условия не могут порождать для последнего какие-либо права и обязанности; во-вторых, определение с теплоснабжающей организацией границы по стене многоквартирного дома не лишает права истца на основании отдельного (возмездного) договора передать в эксплуатацию иной организации (в данном случае - ООО "КДУК") участок теплосети в периметре многоквартирного дома, задействованный в процессе передачи теплоносителя в помещение истца, что не противоречит действующему законодательству.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению».
Из Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022г. № 01АП-306/2022:
«…При этом под централизованными сетями инженернотехнического обеспечения понимается совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых инженерных систем) (абз. 18 п.2 Правил №354).
Требование об определении границ раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения содержится в пункте 21 Правил №354, а также подп. а п.18 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 №124, согласно которого в договоре ресурсоснабжения предусматривается в частности условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса.
Если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином устанавливается по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит.
Судом установлено, что элеваторный узел, расположенный в подвале МКД который является общедомовым имуществом, следовательно, ООО «КДУК», как организация, в управлении которой находится МКД, обязана принимать необходимые меры для пуска отопления в нежилое помещение.
Ссылка истца на договор управления многоквартирным домом от 01.09.2019 (л.д.10 т.1), где установлены зоны ответственности сторон, является несостоятельной, поскольку указанный договор истцом не подписан».
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.06.2022г.:
«Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор управления многоквартирным домом от 01.09.2019, государственный контракт от 07.06.2021 № НФ-52-Г-3540 (с учетом приложения 2), акты, переписку сторон, проект МКД, схемы и иные доказательства, суды установили, что помещение Управления входит в состав МКД № 3, в подвале которого находится элеваторный узел, который, как правильно определил суд апелляционной инстанции, вопреки доводам кассационной жалобы, относится к общедомовому имуществу, поскольку образует единую систему теплоснабжения в спорном МКД.
Верховный Суд РФ Определением № 301-ЭС22-15027 от 06.09.2022г. отказал УО в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
Таким образом, наличие Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между собственником нежилого помещения и РСО, которым зафиксировано, что тепловой узел относится к собственности нежилого помещения, не является достаточным основанием для освобождения УО от принятия мер, необходимых для пуска отопления в нежилое помещение, поскольку спорный тепловой узел образует единую систему теплоснабжения МКД.