Разбираем новый закон о льготе на госпошлину при дарении недвижимости родственникам: кто сэкономит, как оформить и где спрятаны "грабли".
Дарение недвижимости близким родственникам: что изменилось с 2025 года?
Признавайтесь, кто уже начал присматривать себе бабушкину хрущевку в обмен на регулярные поставки пирожков? Или мечтает подарить чаду квартиру, чтобы наконец-то выселить его в самостоятельную жизнь? Новости из Госдумы вас обрадуют: депутаты в первом чтении одобрили льготу при дарении недвижимости самым близким. Теперь за нотариальное удостоверение такого подарка родственникам можно будет заплатить на 50% меньше госпошлины! Звучит как сказка, да? Но, как водится в нашем правовом поле, сказка эта с юридическим уклоном и парой сюжетных поворотов, о которых вам расскажет Московская коллегия адвокатов "Лекс". Присаживайтесь поудобнее, будет и экспертное мнение, и немного иронии над бюрократией.
Что случилось? Коротко о главном.
Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект. Суть проста: если вы дарите квартиру, дом, дачу или иную недвижимость близким родственникам, то госпошлина за обязательное нотариальное удостоверение договора дарения для вас составит не 100%, а всего 50% от установленного тарифа. Авторы инициативы (спасибо им, особенно пенсионерам!) справедливо заметили, что нынешние расходы на нотариуса (в районе 25-30 тысяч рублей) – это серьезная дыра в бюджете, особенно для старшего поколения, которое чаще всего и передает имущество детям и внукам.
Кто считается близким родственником по закону для дарения недвижимости?
А кто тут "близкий"? Семейный кодекс дает ответ!
Прежде чем бежать к нотариусу со скидочным купоном (увы, его не выдадут), давайте разберемся, кого закон сочтет вашей "близкой родней" для целей этой льготы. Тут все строго по Семейному кодексу РФ (СК РФ). К близким родственникам относятся:
- Родители (мама, папа);
- Дети (родные, усыновленные/удочеренные - ст. 137 СК РФ);
- Дедушки и бабушки;
- Внуки;
- Полнородные и неполнородные братья и сестры (то есть имеющие обоих или только одного общего родителя).
Внимание, "грабли" номер раз! Ваша любимая теща, зять, невестка, дядя Вася с Урала или гражданская супруга – увы, в этот узкий круг не входят. Для них скидка не светит. Так что если планируете подарить квартиру теще... может, сначала усыновите? (Шутка! Усыновление – это серьезная процедура, требующая суда и участия семейного адвоката).
Сколько можно сэкономить на нотариальном удостоверении договора дарения?
Экономия реальна? Считаем бабки для бабушки!
Итак, льгота – 50%. А от чего считается эта половина? От государственной пошлины, установленной Налоговым кодексом РФ (НК РФ) за нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Основной тариф – это процент от кадастровой стоимости недвижимости (ст. 333.24 НК РФ):
- 0,5% от кадастровой стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. – для детей, супругов, родителей, полнородных братьев и сестер.
- Для других родственников (включая неполнородных братьев/сестер, бабушек/дедушек, внуков) – 1,0% от кадастровой стоимости, но не менее 300 руб. и не более 50 000 руб.
Льгота применяется к этим суммам. Представим, бабушка дарит квартиру внуку (близкий родственник). Кадастровая стоимость – 5 млн руб. Пошлина без льготы: 0,5% от 5 млн = 25 000 руб. (но так как лимит 20 000 руб., платить нужно 20 000 руб.). Со льготой: 50% от 20 000 руб. = 10 000 руб. Экономия – 10 000 руб. Не миллион, но для пенсионера – ощутимо! Если кадастровая стоимость 3 млн руб.: 0,5% = 15 000 руб. Льгота: 50% от 15 000 = 7 500 руб. Экономия 7 500 руб.
"Грабли" номер два. Льгота – это скидка именно на госпошлину. Услуги правового и технического характера (УПТХ), которые взимает нотариус помимо пошлины (за составление договора, проверку документов и т.д.), оплачиваются в полном объеме. И их стоимость может быть сопоставима или даже превышать саму пошлину.
Обязательно ли нотариальное оформление договора дарения квартиры в 2025 году?
Почему льгота важна? Нотариат стал обязателен!
Как метко заметила один из авторов законопроекта, Сардана Авксентьева, с января 2025 года любой договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (№ 218-ФЗ) в связке с ГК РФ). Раньше можно было обойтись простой письменной формой и прямой регистрацией в Росреестре. Теперь – нет. Без подписи и печати нотариуса сделку просто не зарегистрируют.
Задуманы эти изменения были во благо: чтобы минимизировать риски мошенничества, признания сделок недействительными, защитить права сторон. Но, как водится, благие намерения легли кошельком на плечи граждан. Вот и получается: безопасность – дорогое удовольствие. Льгота – попытка сделать эту обязательную безопасность чуть доступнее для семей.
Нужно ли платить налог при дарении квартиры близкому родственнику?
А налог? Налоговый кодекс уже давно на стороне родни!
Тут авторы законопроекта абсолютно правы: Налоговый кодекс РФ (пп. 18.1 п. 1 ст. 217) уже давно освобождает от уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) доходы в виде недвижимости, полученной в дар от членов семьи и близких родственников. То есть, если вы получили квартиру в подарок от мамы, папы, бабушки, дедушки, сына, дочери, внука, брата или сестры – 13% платить не нужно! Это правило действует независимо от стоимости подарка. Так что льгота на пошлину – логичное продолжение этой "родственной" налоговой политики.
"Грабли" номер три (и главный!): Если даритель и одаряемый НЕ являются близкими родственниками по СК РФ, то одаряемый обязан заплатить НДФЛ в 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости! И никакая льгота на пошлину этот налог не отменяет. Подарок от дяди или тети может обернуться солидным налоговым счетом.
Риски оспаривания договора дарения недвижимости близким родственникам
Льгота есть. А где подвох? Или "Бесплатный сыр... знаете где!".
Сама по себе льгота – благо. Но! Дарение недвижимости, даже между самыми любящими родственниками – это юридически значимая сделка, сопряженная с рисками:
- Оспаривание после смерти дарителя. Другие наследники могут попытаться оспорить дарение, доказывая, что даритель действовал под давлением, не осознавал последствий (недееспособность) или что это была притворная сделка (фактически завещание, обход обязательной доли). Статья 578 ГК РФ дает право дарителю или его наследникам отменить дарение в ряде случаев (покушение на жизнь дарителя, ненадлежащее обращение с вещью).
- Признание дарителя недееспособным/ограниченно дееспособным. Если на момент дарения у дарителя уже были проблемы со здоровьем, влияющие на понимание своих действий, сделку легко оспорить (ст. 171, 176 ГК РФ).
- Претензии кредиторов. Если у дарителя были долги, кредиторы могут попытаться оспорить дарение как сделку, совершенную в ущерб их интересам (ст. 61.2, 61.3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
- Споры между родственниками. Банальная семейная ссора после сделки может привести к попыткам оспаривания под надуманными предлогами.
- Технические ошибки в договоре. Неправильное описание объекта, отсутствие необходимых условий.
Вот тут-то и кроется главная "экономия"! Сэкономив 10-15 тысяч на пошлине, можно потерять квартиру в суде, если сделка изначально была проведена без должной юридической проработки. Обязательное нотариальное удостоверение снижает, но не устраняет полностью эти риски. Нотариус проверяет дееспособность (так, на глаз), чистоту сделки в момент подписания, но не может гарантировать, что через год не объявятся "обиженные" наследники или кредиторы с исковым заявлением.
Как защититься? Советы от МКА "Лекс":
- Консультация адвоката ДО визита к нотариусу: Наши адвокаты по недвижимости и семейному праву помогут:
Проверить "чистоту" истории объекта (нет ли обременений, арестов, споров).
Оценить риски оспаривания с учетом конкретной ситуации (возраст, здоровье дарителя, наличие других наследников/кредиторов).
Подготовить оптимальную структуру сделки (может, дарение – не лучший вариант?).
Собрать необходимые документы и доказательства дееспособности дарителя (если есть малейшие сомнения – лучше заранее получить мед. заключение).
Проследить за правильностью составления договора нотариусом. - Досудебная подготовка. Если риск оспаривания высок, адвокат поможет собрать доказательную базу заранее (показания свидетелей, медицинские документы, переписку), чтобы в случае суда быть во всеоружии.
- Сопровождение в суде. Если дарение все же оспорено – защита в суде опытным адвокатом коллегии "Лекс" значительно повысит ваши шансы сохранить подаренное имущество.
Итог: льгота – хорошо. А юридическая подстраховка – лучше!
Новый законопроект – безусловно, позитивная инициатива, способная облегчить финансовое бремя семьям при передаче имущества. Экономия на госпошлине при дарении недвижимости близким родственникам – это реально. Но помните: бесплатный сыр... ну, вы поняли. Риски оспаривания дарения никто не отменял.
Прежде чем бежать к нотариусу со скидкой, проконсультируйтесь с адвокатом МКА "Лекс". Мы поможем провести сделку максимально безопасно, защитив ваши интересы и интересы ваших близких от возможных претензий в будущем. Пусть подарок приносит только радость, а не судебные тяжбы!
P.S. Важное послесловие от "Лекс":
- Законопроект принят только в первом чтении. Пока он не стал законом. Следим за новостями! Подпишитесь на наш канал в Дзене, чтобы первыми узнать о финальном решении и других важных изменениях в законодательстве.
- Цифры по пошлине и УПТХ – ориентировочные, актуальные на момент написания. Точный расчет всегда делает нотариус на дату обращения.
- Каждая семейная ситуация уникальна. Не стесняйтесь задавать вопросы!