Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы»!
Смена управляющей организации многоквартирного дома
Собственники помещений в многоквартирном доме (далее - собственники) имеют право сменить действующую управляющую организацию на другую:
- не ранее чем через 1 год с даты заключения договора управления, если управляющая организация добросовестно исполняет свои обязанности (в том числе договора, заключенного по итогам открытого конкурса – ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ),
- и в любое время, если управляющая организация не выполняет условия договора управления или смена управляющей организации необходима в связи с изменением способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
ЖК РФ не содержит требований к доказательствам неисполнения управляющей организации условий договора управления (эти доказательства могут быть полезны в случае оспаривания управляющей организацией результатов общего собрания собственников или в случае оспаривания отказа органа государственного жилищного надзора в исключении дома из реестра лицензий). Недобросовестность управляющей организации может быть доказана:
- актами о ненадлежащем исполнении либо невыполнении работ и услуг по управлению многоквартирным домом, либо коммунальных услуг,
- вступившими в силу решениями судов, которыми установлены соответствующие факты,
- предписаниями органа государственного жилищного надзора или органа муниципального жилищного контроля,
- материалами прокурорских проверок,
- вступившими в силу постановлениями об административном наказании управляющей организации либо ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение обязанностей по управлению многоквартирным домом.
Вопрос о смене управляющей организации рассматривается общим собранием собственников с отражением результатов голосования по данному вопросу в решении собрания, оформляемого протоколом.
Управляющая организация в отличие от собственника - не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора управления и его расторжение, в том числе она не вправе перестать управлять многоквартирным домом даже в случае, если срок договора управления истек, - до момента, когда дом либо не перейдет в управление новой УК, либо не сменит способ управления (Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 г.)
При смене управляющей организации в случае принятия собственниками решения о выборе новой управляющей организации необходимо обратить внимание на соблюдение установленного ст. 450 ГК РФ, частями 8.1,8.2, ст. 162 ЖК РФ порядка одностороннего расторжения договора управления домом.
В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от такого договора осуществляется собственниками путем уведомления управляющей организации о принятом ими решении об отказе от договора, хотя форма такого отказа и не установлена.
Вместе с тем согласно сложившейся практике такой отказ совершается, как правило, в письменной форме путем направления уведомления об отказе от договора по почте, чтобы впоследствии можно было доказать факт заявления о таком отказе. Уведомление об отказе может быть направлено также посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, когда можно достоверно установить, от кого исходило уведомление и кому оно адресовано. Договор управления МКД прекращается с момента получения данного уведомления либо со времени, указанного в договоре управления домом.
Кроме того, согласно п.18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, уведомление о досрочном расторжении договора управления домом в случае отказа собственников от такого договора в течение 5 рабочих дней направляется лицом, уполномоченным общим собранием собственников, в орган жилищного надзора и орган местного самоуправления, осуществляющий функции муниципального жилищного контроля. Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, и её адрес. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
При выборе новой управляющей организации права и обязанности прежней управляющей организации по управлению многоквартирным домом прекращаются. У вновь избранной управляющей организации права и обязанности по управлению домом возникнут не с момента принятия собственниками решения о её выборе в качестве организации, а с момента внесения изменения в реестр лицензий на управление многоквартирным домом (ч. 7 ст. 162, ч.4 ст.198 ЖК РФ). Если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки.