Конституционный Суд РФ обязал управляющие компании продолжать управлять многоквартирным домом до избрания новой управляющей компании.
Управляющая компания, у которой прекратился договор управления многоквартирным, в связи с чем, внесены соответствующие изменения в реестр лицензий, обязана продолжать управление многоквартирным домом до тех пор, пока домом не начнет управлять новая УК (ТСЖ / жилищный кооператив) либо дом не перейдет на непосредственное управление.
Все это время прежняя управляющая компания не вправе оставить дом без своего управления.
Такое регулирование, безусловно, ограничивает для управляющих компаний свободу предпринимательства, однако это ограничение направлено на защиту жилищных прав граждан и потому "не лишено конституционной целесообразности".
На это указал Конституционный Суд РФ, рассматривая жалобу такой управляющей компании, которая не смогла добиться от жителей дома согласия на повышение тарифов на управление многоквартирным домом, она дождалась окончания срока действия ранее заключенного договора управления и подала в орган жилищного надзора заявление об исключении данного дома из реестра лицензий.
Дом был исключен, и управляющая компания перестала управлять им. Через несколько месяцев ресурсоснабжающая организация потребовала от управляющей компании заплатить за ресурсы, поданные в многоквартирный дом уже после исключения дома из реестра лицензий.
Управляющая компания заявляла, что не управляла домом и не выставляла жителям счета за ЖКУ - суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отметили, что:
- единственное, что устанавливает ЖК РФ в качестве последствия прекращения договора управления - это предусмотренная ч. 10 ст7 162 ЖК РФ обязанность по передаче документации на многоквартирный дом и иных принадлежностей тем лицам, которые поименованы в названной норме;
- техническая документация на многоквартирный дом, ключи, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации спорного многоквартирного дома и управления им ответчик никому не передавал (в силу отсутствия желающих);
- значит, никакое другое лицо спорным многоквартирным домом в спорный период не управляло;
- с учетом отсутствия обстоятельств, предусмотренных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (не подтверждено управление указанным многоквартирным домом в спорный период какой-либо иной организацией), именно ответчик должен был управлять спорным многоквартирным домом в спорный период, более того, - быть исполнителем коммунальным услуг в доме и оплачивать РСО стоимость коммунальных ресурсов.
Управляющая компания пожаловалась в Конституционный Суд РФ, поскольку примененные в ее деле ч. 10 ст. 161 и ч. 3 ст. 200 ЖК РФ в истолковании арбитражных судов противоречат целому ряду статей Конституции РФ, в первую очередь – ч. 1 ст. 34 (о свободе использования своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности), ст. 45 и 46 (о гарантиях государственной и судебной защиты прав и свобод).
Конституционный Суд РФ согласился с тем, что спорные нормы ЖК РФ ограничивают права управляющих многоквартирным домом организаций, однако такое ограничение является конституционно приемлемым, поскольку обеспечивает разумный баланс частных и публичных интересов и поддерживает взаимное доверие государства и общества:
- Россия является социальным государством, в котором создаются условия, направленные на обеспечение достойной жизни и свободного развития человека. Этот принцип взаимодействия личности, общества и государства в социальной сфере распространяются и на отношения, связанные с осуществлением права на жилище;
- реализация же жилищных прав граждан предполагает, в том числе, организацию непрерывной деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе с ограничением свободы предпринимательской (экономической) деятельности в соответствующей области общественных отношений. Конечно, эти ограничения должны быть справедливыми и соразмерными и не нарушать разумный баланс частных и публичных интересов;
- в ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в случае окончания срока действия договора управления таким домом. Поэтому в судебной системе сформировалось два противоположных подхода к уяснению данного порядка;
- согласно первому подходу, который сформулирован в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 за 2021 год, если сведения о многоквартирном доме исключены из реестра лицензий на основании (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ) в связи с прекращением срока действия договора управления этим многоквартирным домом, то управляющая компания не может быть понуждена к исполнению обязанностей по управлению таким домом и не вправе продолжать начислять и взимать с собственников помещений плату за ЖКУ. Аналогичного подхода придерживается и Минстрой РФ (письмо от 11.03.2019 N 8514-ОГ/04);
- данный подход, по мнению Конституционного Суда РФ, является узкоотраслевым, поскольку игнорирует конституционные предписания о запрете злоупотреблять предоставленными правами и необходимости поддерживать оптимальный баланс прав и обязанностей граждан, а также о возможности ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях;
- поэтому Конституционному Суду РФ представляется верным противоположный подход, которого придерживались арбитражные суды в данном деле, и согласно которому управляющая компания в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом - не вправе уклониться от управления домом (в том числе и от уплаты поставленных в многоквартирный дом коммунальных ресурсов) после прекращения договора управления и исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта вплоть до возникновения обязательств по управлению данным домом у других лиц;
- такое толкование спорных норм ЖК РФ имеет своим предназначением согласование прав и обязанностей управляющей компании (лицензиата) и жильцов (собственников помещений) многоквартирного дома, обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов;
- право на осуществление предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности и право частной собственности не являются абсолютными и в силу статьи 55 (ч. 3) Конституции РФ могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты конституционно значимых ценностей;
- законодатель обязан проявлять заботу обо всех участниках рыночных отношений и устанавливать такие условия осуществления предпринимательской деятельности, которые будут направлены на согласование частной экономической инициативы с интересами соответствующих потребителей и общества в целом, включая потребности в предоставлении публично значимых услуг должного объема и качества;
- возложение на управляющую компанию обязанности продолжать управление многоквартирным домом после прекращения договора управления и исключения дома из реестра лицензий объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирным домом;
- при этом обязанность управляющей компании по продолжению управления не является бессрочной - в ЖК РФ закреплен подробно регламентированный механизм подбора новой управляющей компании, и предыдущая управляющая компания вправе оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке;
- таким образом, взаимосвязанные ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не противоречат Конституции РФ в той мере, в какой они предполагают, что случае на управляющую компанию, не передавшую новому субъекту управления документацию на многоквартирный дом и технические средства /оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома, возлагается обязанность продолжить управление домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой УК либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
При этом те управляющие компании, которые до 18.04.2024 бросили обслуживать свои дома в связи с прекращением договора управления, не подлежат административной ответственности за неуправление домом до 18.04.2024.
Однако, если такой многоквартирный дом на 18.04.2024 еще не перешел в управление новой управляющей компании (ТСЖ, кооперативу, на непосредственное управление), прежняя управляющая компания обязана продолжить управление таким многоквартирным домом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2024 г. N 19-П "По делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Мир").