Доброго времени суток, дорогие читатели! Меня зовут Алексей, я юрист по недвижимости. Рано или поздно каждый человек задумывается о приобретении своего жилья: кто-то мечтает купить квартиру, кто-то грезит о частном доме с лужайкой и беседкой, где в тишине и покое под пение птиц каждое утро он или она будет пить чашечку бодрящего кофе.
Но вот уже много лет, горя желанием обрести свой угол, каждый второй такой мечтатель совершает одну и ту же критическую ошибку. Всему виной живучий и неистребимый миф.
Звучит он так: "Хочу купить квартиру/дом/участок! Значит, первым делом открываю сайты объявлений, еду на просмотры." И хорошо, если вообще о документах на данном этапе кто-то вспоминает. Дальше — больше. Осмотрев десятки объектов, потратив десятки часов, остановившись на "той самой" недвижимости из грёз, настает час Х — подписание договора купли-продажи (часто предварительного), передаются деньги. На данном этапе львиная доля покупателей довольствуются выпиской из ЕГРН (заказанной на Госуслугах). Мало кто внимательно читает документ о приобретении недвижимости продавцом. Да, пожалуй, и всё. "А разве еще что-то нужно?" — спросит уже порядком заскучавший читатель.
Но это ловушка, скажу я вам. И она может стоить огромных денег, нервов и даже самой недвижимости.
Подводя итог первой части поста — поиск недвижимости состоит для обывателя из нескольких шагов:
1. Доски объявлений.
2. Обзвон понравившихся объектов.
3. Их просмотры.
4. Заключение договора.
Главный пункт исключается: проверка "трех китов" — документов, недвижимости, контрагента (продавца). И делать это нужно на каждом объекте, на который вы собираетесь ехать/смотреть (слишком вдаваться в детали, как это делать, я не буду, потому что в таком случае пост будет бесконечным).
Правда, которую знают не многие: Первый шаг к покупке недвижимости - это НЕ ПОИСК, а ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ интересующего вас объекта ДО того, как вы:
1. Подали заявку в банк на ипотеку. Представьте: банк одобрил кредит, вы уже мысленно въехали, потратили силы на сбор и подготовку необходимых документов... И тут выясняется, что у объекта есть непогашенный залог, арест или серьезные проблемы с правами собственности. Банк просто откажет в выдаче денег на эту недвижимость. Ваше время, нервы и, возможно, деньги за оценку/страховку – вылетели в трубу.
2. Начали серьезные переговоры с продавцом и вышли на сделку. Вы договорились о цене, возможно, дали задаток или аванс, заплатили риелтору... И тут вскрывается, что продавец не единственный собственник (это в 99% случаев именно так), есть несовершеннолетние собственники без разрешения опеки, незакрытый бракоразводный процесс, наследственные споры (частое явление), или квартира вообще не приватизирована, либо дом построен на земле в наследуемом владении... Сделка рушится. Вы теряете время, деньги (задаток может быть не возвращен, если это не оформлено правильно) и веру в недвижимость доброе/чистое/вечное.
Почему проверку недвижимости нужно проводить либо перед, либо сразу после просмотра?
1. Экономия Вашего времени и денег. Зачем тратить недели на поиск и просмотры, оформлять ипотеку для конкретной недвижимости, если она изначально "с пороком"? Проверка изначально сэкономит вам массу ресурсов.
2. Защита от мошенничества и скрытых рисков. Недобросовестные продавцы, увы, существуют. Да и не всегда сами продавцы в курсе неоформленных или "криво" оформленных документов или обременений. А сами обременения могут быть тщательно скрыты. Правовые "скелеты в шкафу" (незаконные перепланировки, споры) всплывают поздно.
3. Переговорная сила. Зная, что недвижимость чиста (или не очень), вы будете вести переговоры увереннее (или не потеряете время и веру в людей). Если же проверка выявит проблемы, вы либо откажетесь, либо используете это для снижения цены (если риски приемлемы и устранимы).
4. Спокойствие и уверенность. Покупать недвижимость – и так стресс. Уверенность в юридической чистоте с самого начала – это фундамент вашего спокойствия.
Как это работает на практике?
Вы нашли приглянувшийся вариант? Не спешите заключать договор с горящими глазами и/или бежать в банк за получением ипотеки!
2. Соберите минимум данных: точный адрес, кадастровый номер — или попросите выписку ЕГРН (хотя бы из Госуслуг).
3. Обратитесь к юристу. Его задача:
Заказать актуальную выписку из ЕГРН (один из основных документов! Проверит собственника, обременения, ограничения).
Проанализировать историю перехода прав (как объект "переходил" от собственника к собственнику — нет ли чего подозрительного).
Проверить "юридическую биографию" (риски из прошлого: наследственные споры, доли, приватизация, наличие несовершеннолетних, возможные судебные споры в отношении объекта/собственника).
Оценить "соответствие планировки" техпаспорту (риск самовольной перепланировки).
Выдать вам понятное заключение: зеленый свет, желтый свет (есть устранимые вопросы) или красный свет (бегите!).
4. Только ПОСЛЕ получения "зеленого света" от юриста: приступайте к заключению договора, подавайте заявку в банк на ЭТОТ объект, начинайте активные переговоры о цене, вносите задаток.
Не экономьте на этом шаге! Стоимость профессиональной проверки несопоставима с рисками потерять сотни тысяч или миллионы рублей, а также ваше душевное равновесие.
Запомните: Важнейший шаг к покупке недвижимости – это не поиск, а звонок юристу с адресом потенциальной покупки.
Доверяйте, но проверяйте. И проверяйте ПРАВИЛЬНО и ВОВРЕМЯ.
П.С. Кстати, заказать проверку недвижимости/контрагента или сопровождение сделки с недвижимостью под ключ можно по ссылке ниже:
https://praid-pro.ru/yur-uslugi/
Или по телефону, ватсап +7 918 020-21-17
Савуляк Алексей Юрьевич
#юристпонедвижимости #купляпродажаквартиры #юридическаячистота #ЕГРН #покупкажилья #рискиприпокупке #ипотека #сделкаснедвижимостью #советыюриста #недвижимостьбезпроблем #задаток #аванс #проверкаквартиры #недвижимость