Как купить новостройку в ипотеку: все этапы сделки

Ипотека для покупки жилья в новостройке — один из самых востребованных видов кредитов в России. Это объяснимо: большинство россиян не может накопить на покупку жилья.

Рассказываем, какие объекты недвижимости на первичном рынке подходят для ипотеки, в чём особенности этого вида кредитования и как приобрести квартиру в новостройке за счёт заёмных средств.

Какая квартира относится к новостройкам

Для многих людей понятие «новостройка» ассоциируется с новым, только что построенным домом, а вторичные квартиры относятся к старому, давно заселённому жилищному фонду. На самом деле это не всегда так.

Разделение на новостройку и вторичное жильё происходит по наличию сведений о регистрации жилья в ЕГРН. К первичному фонду относится недвижимость, на которую ещё никто не оформлял документов на право собственности. А после регистрации и получения правоустанавливающих документов квартирам автоматически присваивается статус вторичного жилья.

Приведём пример: вы выбрали жильё в только что построенном доме, но собираетесь приобретать недвижимость не у застройщика, а у физического лица. В этом случае вы покупаете квартиру по обычному договору купли-продажи. Соответственно, право собственности у продавца уже должно быть зарегистрировано, а объект автоматически считается вторичным жильём. При этом не имеет значения, проживал в нём кто-нибудь или нет.

Если покупка происходит по договору переуступки прав требования, после ввода дома в эксплуатацию вы получите новостройку, даже если продавец — частное лицо, а не застройщик.

Новостройка или вторичка: что лучше оформить в ипотеку

Приобретать квартиру в ипотеку на первичном или вторичном рынке — это вопрос, с которым сталкиваются многие покупатели недвижимости. При покупке вторички в 2025 году можно сэкономить до 37% стоимости аналогичной новостройки (Росстат), хотя ремонт «с чистого листа» часто делать проще и взять льготную ипотеку можно в большинстве случаев только на первичное жильё. Кроме того, все жильцы новостройки будут приблизительно одного возраста и социального статуса, что для многих собственников является важным фактором.

Несмотря на преимущества, следует учесть и некоторые нюансы покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме:

1. Первый недостаток — длительный срок ожидания сдачи новостройки.
2. Второй существенный минус — расположение. Новые дома часто возводят на окраинах городов или вообще за их пределами, что не каждому покупателю подходит.

Приобретение жилья на вторичном рынке за счёт заёмных средств удобно тем, что им можно будет сразу пользоваться. А многоквартирные дома вторичного рынка обычно располагаются в районах с развитой инфраструктурой. Кроме того, покупателю не придётся ждать сдачи дома — после заключения сделки, передачи денег и оформления собственности новый владелец сразу сможет прописаться и поселиться в приобретённой недвижимости.

Самый важный нюанс, на который надо обратить внимание при покупке вторичного жилья, — юридическая чистота. На рынке не новых квартир бывают случаи, когда покупателям приходится судиться с бывшими собственниками, и эти судебные тяжбы могут затянуться на годы. Поэтому недвижимость перед покупкой необходимо тщательно проверять. А ещё покупка жилья на вторичном рынке далеко не всегда освобождает от необходимости делать ремонт — квартира бывает сильно изношена, или покупателю не нравится интерьер. Так что дополнительных трат избежать получится не всегда.

Если же вы выбрали вторичку и собираетесь покупать её в ипотеку, следует учитывать, что банки всегда придирчиво относятся к недвижимости. А в случае с новостройками финансово-кредитные учреждения часто устанавливают лояльные требования к жилью — это связано с его высокой ликвидностью.

Что предпочитают банки: новые или вторичные квартиры

Банки предпочитают выдавать ипотеки на покупку новостроек: такое жильё более ликвидное, проще проверить его юридическую чистоту, обнаружить скрытые дефекты. Кроме того, застройщики часто заключают договоры с банками, которые в ответ снижают ставки по ипотеке на их объекты.

Финансово-кредитные учреждения должны быть уверены, что дом будет построен по всем правилам и в установленный срок. Чтобы в этом убедиться, банки сотрудничают с застройщиками с хорошей репутацией — всю необходимую информацию о новых объектах строительства они получают напрямую от своих партнёров. Кредитные организации доверяют аккредитованным строительным компаниям, поэтому у заёмщика больше шансов на одобрение ипотеки на покупку жилья в таких проектах.

Одно из преимуществ покупки недвижимости в строящемся доме — возможность взять льготную ипотеку: например, семейную, дальневосточную или IT. Кроме того, банки часто предлагают выгодные условия кредитования на покупку такого жилья, немного снижая ставку. У разных организаций условия могут отличаться, но обычно ставка находится в пределах 26% годовых (данные ДОМ.РФ по состоянию на начало лета 2025 года). На финальный размер ставки влияет множество разных факторов: индивидуальные параметры клиента, его кредитная история, сумма первоначального взноса, срок ипотеки и так далее.

Государственные программы ипотечного кредитования

Лучшая ипотека в банках на новостройки предлагается по программам с государственной поддержкой. В 2025 году покупателям недвижимости доступны следующие варианты.

1. Семейная ипотека. Её могут получить все семьи из небольших городов, в которых есть два или более несовершеннолетних ребёнка, или родители малыша до 6 лет. Также программой могут воспользоваться родители детей-инвалидов. Ставка по этой программе — 6% годовых.
2. Ипотека для IT-специалистов. Получить кредит на жильё по ставке 6% годовых могут сотрудники IT-компаний, аккредитованных Минцифрой. При увольнении ставку могут пересчитать по рыночным условиям, если не устроиться в другую аккредитованную фирму.
3. Дальневосточная и Арктическая ипотеки. Распространяется на жилую недвижимость, которая находится в Арктике или ДФО. Ставка по кредиту всего 2%. В программе участвуют супруги и родители до 35 лет, медики и учителя, работники оборонных предприятий и вернувшиеся с СВО.
4. Сельская ипотека. По программе можно приобрести или построить жильё в небольших населённых пунктах вдали от столицы и крупных городов. Ставка 3 или 0,1% зависит от региона. В построенном доме или купленной квартире нужно оформить регистрацию.

Все эти программы позволяют приобрести квартиры только на первичном рынке в сданных или ещё строящихся домах. На вторичку их действие распространяется в редких случаях. Например, взять вторичную недвижимость можно по семейной ипотеке в сельской местности ДФО.

Тренд 2025 года — рассрочка от застройщика

В 2025 году многие девелоперы предлагают программы рассрочки со ставкой от 0% годовых. Сниженная ставка предлагается не на весь период кредитования, а на срок от полугода до пяти лет, после чего покупатель может оформить ипотеку или выплатить остаток долга застройщику самостоятельно.

Как ещё можно сэкономить

Перечисленные выше программы действуют только в том случае, если квартира покупается в новостройке и у девелопера. Жильё на вторичном рынке, а также квартиры в новостройках по переуступке под их действие не подпадают. Средняя ипотечная ставка на них в июне 2025 года составляет 26%. Она зависит от уровня ключевой ставки, по которой Банк России выдаёт кредиты коммерческим банкам.

Но и у тех, кто не может воспользоваться госпрограммами, есть возможность взять ипотеку на выгодных условиях. Для этого можно:

• Воспользоваться для поиска ипотеки с наиболее низкой ставкой сайтами-агрегаторами, на которых собраны предложения от банков. Здесь можно сравнить условия и ставки разных кредитных учреждений, а также рассчитать возможный размер платежа при помощи онлайн-калькулятора.
• Обратиться в банк, через который заявитель получает зарплату или где имеет счета и вклады. Обычно постоянным клиентам с хорошей кредитной историей предлагаются более выгодные условия.
• Внести максимально большой первый взнос. Чем он больше, тем более выгодные условия предложит банк.

Обо всех способах снижения процента по ипотеке мы рассказали в статье.

Требования банка к потенциальному заёмщику

Ипотечный кредит традиционно выдаётся на длительный срок. При этом он отличается от потребительского кредита суммой займа: по ипотеке можно получить до 30 млн, в некоторых банках — до 100 млн рублей.

Финансово-кредитные учреждения стараются минимизировать риски невозврата долга и тщательным образом проверяют клиентов. Если предстоит покупка квартиры в новостройке, большинство банков предъявляет к потенциальным заёмщикам следующие требования:

• Российское гражданство и постоянная регистрация на территории РФ.
• Минимальное возрастное ограничение — 18 или 21 год, максимальное — 65–75 лет на момент погашения задолженности.
• Стаж с последнего места работы — от 6 месяцев, общий — от 1 года.
• Наличие постоянного источника дохода.
• Положительная кредитная история и отсутствие непогашенных задолженностей.

Некоторые банки для оформления ипотеки на покупку жилья в новостройке не требуют наличия гражданства РФ. Но такие случаи рассматриваются более скрупулёзно. Часто от потенциальных заёмщиков-иностранцев требуется привлечение созаёмщика — гражданина России, наличие регистрации и трудовой занятости в стране. Каждый банк самостоятельно устанавливать требования к заёмщикам согласно внутреннему регламенту.

Требования к новостройке

Большинство банков настаивает, чтобы квартира приобреталась у аккредитованных ими застройщиков. Конечно, клиент может обратиться и в другие строительные компании, но практика показывает, что вероятность одобрения ипотеки в таких случаях будет значительно ниже, а условия — хуже. Аккредитация девелоперов позволяет банкам удостовериться, что объект строительства, переданный в качестве залога, будет ликвидным и что его можно будет быстро реализовать в случае невозможности погасить заём со стороны клиента.

Требования к новостройкам существенно отличаются от тех, которые устанавливаются ко вторичному жилью. Банки рассматривают будущий объект залога на основе отчёта оценщика. Поэтому если застройщик аккредитован в кредитной организации, то клиенту не придётся даже самостоятельно собирать и предоставлять документы от строительной компании.

Финансово-кредитные учреждения сотрудничают только с надёжными застройщиками и не сомневаются в качестве их работ. Впрочем, даже наличие аккредитации не гарантирует, что дом будет введён в эксплуатацию своевременно.

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Если собираетесь покупать жильё в ипотеку на этапе строительства дома, то вам пригодится следующая пошаговая инструкция:

1. Выберите объект. Тщательно изучите предложения разных девелоперов. Такую информацию можно найти в открытых источниках в интернете или обратиться за консультацией в проверенное агентство недвижимости. Следует изучить район, экологию и инфраструктуру, где будет располагаться дом. Найдите время съездить на место будущего строительства и оценить все важные для вас параметры собственными глазами. Учитывайте развитие района на перспективу. Если стройплощадка находится в поле, но рядом планируется строительство новой станции метро или автострады — это преимущество.
2. Встретьтесь с представителями застройщика. Менеджеры учтут ваши пожелания и сами посоветуют банки, с которыми сотрудничают. Часто бывает, что девелоперы аккредитованы сразу в нескольких кредитных организациях.
3. Свяжитесь или лично посетите отделение банка. Консультанты подробно расскажут о доступных программах ипотечного кредитования и необходимых условиях для участия в них. Не останавливайтесь на одном финансово-кредитном учреждении, изучите условия каждого банка. Это позволит выбрать самое выгодное предложение по ипотеке.
4. Подготовьте документы для предоставления в выбранный банк. Предварительно узнайте, какие из них требуются: перечень может отличаться в зависимости от правил финансово-кредитного учреждения.
5. Заключите договор с застройщиком. В большинстве случаев оформляется договор долевого участия (ДДУ), если квартира приобретается в строящемся доме. На этом этапе необходимо внимательно изучить каждый пункт документа. Информация о сроках сдачи дома, стоимости квартиры и её параметрах должна полностью соответствовать проектной документации.
6. Зарегистрируйте ДДУ. Согласно законодательству (№214-ФЗ), все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Только после этого документ вступает в законную силу. Сама процедура регистрации занимает не более 7 дней.
7. Подайте документы в банк. На момент обращения у вас при себе должен быть весь пакет нужной документации. Срок рассмотрения представленных документов зависит от разных факторов. Если строительная компания аккредитована в вашей кредитной организации и вы являетесь её клиентом, проверка займёт всего пару дней. Для сообщения о результатах решения с вами свяжется сотрудник банка.
   Если у вас есть дополнительный доход, обязательно сообщите об этом специалисту кредитной организации. Это повысит вероятность одобрения ипотеки. Нельзя скрывать семейное положение: на оформление кредита необходимо нотариально заверенное согласие супруга, а совокупный доход мужа и жены учитывается при рассмотрении заявки на кредит. Для повышения шансов можно одновременно отправить заявки в 3–4 наиболее подходящих банка. Рассылать заявления во все банки подряд не стоит, это может ухудшить кредитную историю.
8. Подпишите кредитный договор. Этот документ также необходимо внимательно изучить. Если все условия кредитования устраивают, подпишите договор. Деньги будут перечислены на специальный эскроу-счёт — это обязательное требование законодательства. Реквизиты счёта должны быть указаны в ДДУ.
9. Возвращайте долг в срок. Пока ведётся строительство, покупателю нужно будет исправно вносить платежи по ипотеке.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в новостройке

Выгодные условия ипотечных госпрограмм — не единственное преимущество покупки жилья в новостройке. В подобных сделках есть и другие достоинства:

• Крупные строительные компании часто проводят выгодные акции для покупателей.
• Если девелопер аккредитован банком, нужен минимум документов для ипотеки.
• Покупателям не придётся переживать из-за юридической чистоты квартиры.
• Современные новостройки безопаснее старого фонда, так как они оснащаются пожарной сигнализацией, видеокамерами, несколькими лифтами на один подъезд.
• Часто есть возможность провести перепланировку по своему усмотрению, но с согласия банка-кредитора и страховой компании.

Есть и некоторые недостатки:

• Есть вероятность, что застройщик увеличит сроки введения дома в эксплуатацию.
• Если по условиям договора квартира предоставляется без отделки, собственнику придётся делать весь ремонт самостоятельно.
• При сдаче дома все соседи обычно почти одновременно занимаются ремонтными работами — шума не избежать.
• После сдачи дома покупателю придётся потратить некоторое время на приём квартиры и регистрацию собственности в Росреестре.

А ещё ипотека — это хороший вариант для молодых и многодетных семей: они могут воспользоваться госсубсидиями и спецусловиями, которые предоставляют банки.

Коротко о главном

Перед тем как купить квартиру в новостройке в ипотеку, следует учесть все нюансы подобной сделки. Отнеситесь к выбору будущего жилья серьёзно и ответственно. Обязательно пообщайтесь с представителями застройщика. Они порекомендуют банки, в которых можно оформить ипотеку на выгодных условиях.

Аккредитация девелопера в кредитной организации позволяет проще и быстрее получить кредит: вся необходимая документация на дом уже находится в банке. Вам останется только предоставить свои документы, подписать договор и ждать завершения строительства.

Главное — своевременно вносить обязательные платежи, ведь квартира будет находиться в залоге у банка. Как только вы полностью погасите задолженность, обременение с жилья снимается, и вы становитесь полноправным его собственником.