Чек-лист от юриста: как безопасно купить коммерческую недвижимость. Часть 1
Подготовлено командой WEWALL совместно с Сергеем Пивоварчиком — управляющим партнёром консалтинговой группы Consul Group, экспертом с 10-летним опытом юридического сопровождения сделок и налогового планирования в сфере коммерческой недвижимости.
Сохраните, чтобы не потерять!
1. Три главных правила сделки
🟠Чётко определить объект: здание, доля, паи – от этого зависит набор документов.
🟠Проверить полномочия продавца:
у юрлица – протокол совета директоров;
у физлица – нотариальное согласие супруга.
🟠Оценить риски утраты титула: аресты, самострой, споры третьих лиц.
2. Основные форматы покупки и их особенности
🟠Готовый объект. Ключевые риски: техническое состояние здания и юридическая чистота.
🟠Право на «будущую вещь» (котлован). Риски: надёжность застройщика, сроки ввода, возможные изменения проекта; ДДУ с НДС.
🟠Покупка компании-владельца. Риски: скрытые долги, судебные иски, НДС при «сбросе» активов.
🟠Покупка паёв ПИФа. Риски: добросовестность управляющей компании; налоги уплачивает пайщик при погашении паёв.
3. Вопросы собственнику перед сделкой
🟠Есть ли брачный договор и нотариальное согласие супруга?
🟠Является ли сделка крупной или заинтересованной для общества?
🟠Существуют ли залоги, налоговые долги, ограничения? (Финальный перечень вопросов формируется после аудита документов.)
4. Что важно знать покупателю?
С объектом переходят и обязанности: налоги, капитальные расходы, ограничения по использованию. Планируйте не только покупку, но и последующую эксплуатацию.
5. Полная проверка объекта
🟠Законность полномочий продавца.
🟠Технический аудит: дефекты, самострой.
🟠Вид разрешённого использования участка.
Обременения и активные судебные процессы.
6. Топ-3 ошибок покупателя
🟠Недооценка рисков объекта.
🟠Непонимание будущих обязательств собственника.
🟠Экономия на внешних экспертах (дорого исправлять ошибки).
7. Частые ошибки продавца
🟠Неуточненные границы участка.
🟠Подпись «не того» директора.
Результат: приостановка регистрации в Росреестре и уход покупателя к конкуренту.
8. Популярные схемы мошенничества
🟠Продажа объекта лицом без полномочий.
🟠«Сброс» самовольных построек: покупатель получает суды и штрафы.
9. Договор купли-продажи
Скачанный в интернете шаблон – игра в рулетку. Надежнее поручить договор практикующему юристу: учтет нюансы объекта, расчётов и регионального права. Это дешевле, чем суды.
10. Какие налоги ждут инвестора
УСН 6 % – со всей выручки.
УСН 15 % – «доходы − расходы».
ОСНО – НДС 20% + 20 % с прибыли.
Дополнительно: налог на недвижимость и плата за земельный участок + при выходе за лимиты по доходу НДС 5% или 7% на УСН.
💬Рекомендация WEWALL: держите этот чек-лист под рукой на каждом этапе: от переговоров до регистрации сделки.
Если вы хотите углубиться в юридические аспекты в сфере коммерческой недвижимости, рекомендуем вам посмотреть ролик на нашем YouTube-канале с Сергеем Пивоваричком.
🟠Коммерческая недвижимость в Telegram | Youtube | WEWALL AI
#экспертные_статьи