Экспертный разбор от Московской коллегии адвокатов "Лекс"
Срыв сроков сдачи жилья стал привычной реальностью для дольщиков. Власти в очередной раз продлили мораторий на взыскание неустойки с застройщиков — теперь он действует до 31 декабря 2025 года. Что это значит для участников долевого строительства? Можно ли взыскать компенсацию за просрочку? И как защитить свои права в новых условиях? Разбираемся с опорой на закон.
Что такое мораторий на неустойку по ДДУ и как он работает?
Мораторий на взыскание неустойки с застройщиков впервые ввели в 2020 году — якобы для поддержки отрасли во время пандемии. Однако с тех пор его продлевали уже несколько раз, и теперь он действует непрерывно с марта 2022 года. Как удобно отстаивают интересы застройщика власть имущие законотворцы!
Согласно п. 8 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», периоды действия моратория не включаются в сроки начисления пени за просрочку передачи жилья. Это значит, что даже если застройщик задерживает сдачу дома на год или два, дольщик не сможет взыскать неустойку за эти месяцы.
Что еще запрещает мораторий?
- Взыскание процентов за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ.
- Компенсацию убытков из-за неисполнения обязательств застройщиком.
- Штрафы за строительные недостатки (если их стоимость не превышает 3% от цены квартиры по новым поправкам в закон).
Почему власти снова продлили мораторий?
Официальная причина — поддержка строительной отрасли в условиях экономической нестабильности. По данным ДОМ.РФ, продажи новостроек за январь–май 2024 года упали на 16% по сравнению с прошлым годом. Ну, со взлётов в небеса ключевой ставки инфляция не снизилась, в вот приобретать перестали явно. Застройщики жалуются на дорогие кредиты, проблемы с логистикой и снижение спроса.
Однако есть и другая сторона: недобросовестные девелоперы пользуются мораторием, безнаказанно затягивая сроки и сдавая жилье с грубыми нарушениями. А ещё периодически дольщики обнаруживают незванных гостей или жильцов в квартирах, которые им никак не сдаст застройщик. И нет, это не тараканы или клопы, это "гости" которые строят эти самые объекты ДДУ и используют сантехнику, да и всю квартиру в целом.
Чем грозит дольщикам продление моратория?
1. Невозможность взыскать неустойку даже после окончания моратория
Даже если мораторий закончится, дольщик не сможет потребовать компенсацию за периоды его действия. По закону, неустойка начисляется только за те месяцы, когда запрет не действовал.
2. Задержки сдачи на год и более
Без финансовых санкций застройщики теряют мотивацию соблюдать сроки. Уже сейчас многие переносят сдачу домов на 6–12 месяцев, а дольщики вынуждены платить аренду и ипотеку, не имея доступа к своей квартире.
3. Ухудшение качества строительства
Раньше застройщики опасались судебных исков за недочеты в отделке. Теперь же квартиры сдают с грубыми нарушениями:
- кривые стены и окна;
- неработающая электрика и сантехника;
- отсутствие обещанной инфраструктуры.
После подписания акта приема-передачи у застройщика есть 60 дней на устранение недоделок, но многие не спешат их исправлять.
4. Риск банкротства застройщика
Если девелопер не справляется с долгами, дольщики могут столкнуться с процедурой банкротства. В этом случае вернуть деньги можно только через эскроу-счета или в рамках конкурсного производства.
5. Дольщик несёт обязанности по погашению кредита, платит проценты. арендует жильё, но, кого это волнует, кроме самого горе-дольщика!
Как защитить свои права дольщику в 2024 году?
- Внимательно следить за ходом строительства
Регулярно проверяйте отчеты застройщика.
Фиксируйте нарушения (фото, видео, письменные претензии). - Требовать устранения недостатков
Даже если неустойку взыскать нельзя, застройщик обязан исправить брак в течение 60 дней после приемки. - Расторгать ДДУ в крайних случаях
Если задержка превышает 2 месяца, можно вернуть деньги через эскроу (но не всегда нужно). - Обращаться в суд за компенсацией ущерба
Максимальная сумма взыскания за строительные недостатки — 3% от стоимости квартиры.
Вывод: что ждать дольщикам в ближайшие годы?
Эксперты прогнозируют, что мораторий продлят как минимум до 2027 года. Пока ставки по кредитам остаются высокими, а продажи новостроек падают, застройщики будут и дальше задерживать сроки.
Что делать?
- Выбирать надежных застройщиков с историей сдачи объектов в срок.
- Закладывать дополнительный год ожидания при покупке квартиры в строящемся доме.
- Консультироваться с адвокатом до подписания ДДУ.
🔔 Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе изменений в законодательстве!
💬 Оставьте комментарий: сталкивались ли вы с задержками сдачи новостроек?
Московская коллегия адвокатов "Лекс" — защищаем ваши права в долевом строительстве! Ну, а застройщики теряют доверия дольщиков и новых клиентов.