На вторичном рынке Москвы и Подмосковья растёт доля квартир, оформленных по наследству. Покупать или обходить стороной такие объекты? Разбираем риски, примеры и советы экспертов МЮСН.
Почему тема важна
Старый фонд - основа вторичного рынка Москвы и Московской области. До 40% квартир - с историей и длинной цепочкой собственников. И всё чаще основание права - наследство. И естественно, что в будущем таких вариантов будет становиться больше.
Наши клиенты регулярно задают одни и те же вопросы:
- Безопасно ли покупать наследственную квартиру?
- Какие могут быть риски и подводные камни?
- Что обязательно нужно проверить?
Разбираем по пунктам.
Что нужно знать о квартирах по наследству
Наследственные квартиры - это не всегда опасно. Но именно в таких объектах встречаются риски, которые нельзя игнорировать.
Основные риски
1. Появление скрытых наследников
Даже спустя несколько лет может объявиться человек с правом на наследство. Он может подать в суд и оспорить сделку.
Исковая давность - до 10 лет.
2. Оспаривание завещания
Наследники, не упомянутые в завещании, могут доказать в суде, что документ составлялся под давлением или при недееспособности наследодателя.
3. Обязательная доля
Несовершеннолетние, нетрудоспособные родители или супруги могут иметь право на часть квартиры, даже если в завещании о них «забыли».
4. Налоговые схемы
Если квартира продаётся менее чем через 3 года после вступления в наследство, продавец обязан платить налог НДФЛ. Чтобы обойти это, цена в договоре часто занижается, а часть суммы передаётся наличными. Это риск для покупателя.
5. Совладельцы и доли
Часто квартира достаётся сразу нескольким наследникам. Продажа доли требует согласия всех, а споры между ними могут затянуть сделку или сделать её невозможной.
6. Скрытые обременения
Завещательный отказ, право проживания третьих лиц, долги и аресты - всё это может быть, даже если в выписке из ЕГРН всё чисто.
Реальный кейс: как "выгодная" квартира обернулась судом
«Суд - плохое место, чтобы узнавать правду о квартире» - юридическая поговорка.
Один наш клиент продал с нами большую квартиру, разъезжаясь с родителями. Мы провели с ним альтернативную сделку, предварительно подобрали и проверили альтернативу для покупки на родителей, всё оформили надёжно.
Но покупку второй квартиры для себя он решил сделать сам, подумав: "теперь я всё знаю". Нашёл сам по выгодной цене и купил. А через полгода появился наследник, не участвовавший в оформлении наследства. Начались суды, нервы, замороженные деньги.
Клиент по этой покупке с нами не консультировался и, как он сам потом сказал, «горько пожалел об этом». Эта история - хороший пример, почему даже опытный покупатель может ошибиться, недооценив нюансы и не осуществив необходимую проверку.
Как минимизировать риски при покупке квартиры по наследству
Экспертная проверка - ключ к спокойствию. Вот базовые шаги, которые мы всегда выполняем:
Советы эксперта МЮСН
- Проверяйте основания права собственности в ЕГРН - если наследство, уточняйте дату, наличие завещания и полных данных о наследниках.
- Запрашивайте нотариально заверенные отказы других наследников от прав на наследство.
- Обращайтесь в реестр наследственных дел - он позволяет понять, закрыто ли наследственное дело полностью.
- Изучайте документы на обременения - завещательные отказы, права проживания, долги.
- Фиксируйте ответственность продавца в договоре - особенно по части возможных претензий от третьих лиц.
- Используйте титульное страхование, если есть хоть малейшие сомнения.
- Не соглашайтесь на занижение стоимости в договоре - в случае спора разницу суд не будет учитывать.
- Проверяйте историю прописанных – эти данные могут помочь выявить потенциальных наследников.
«Лучше потратить неделю на проверку, чем годы на суды» - народная мудрость юристов.
Если вы хотите купить квартиру в Москве и рассматриваете объекты с историей - важно понимать все нюансы. Агентство недвижимости Москва МЮСН поможет вам пройти этот путь безопасно.
Подводим итоги
Квартиры с наследственной историей - не приговор. Многие из них - отличные варианты с выгодной ценой и хорошей локацией. Но риски могут быть, и важно знать, где они «прячутся», и как себя обезопасить. Каждая такая ситуация требует детальной проверки и комплексного исследования всех нюансов.
Мы в МЮСН не отказываемся от таких объектов. Мы умеем их проверять. И если рекомендуем - значит, мы уверены в безопасности этой покупки.
Хотите такую проверку для своей сделки? Напишите или позвоните нам прямо сейчас. Оставьте заявку - и мы всё сделаем за вас.
Если статья была полезна - подпишитесь на блог «1000 сделок 1000 историй». Реальные кейсы, актуальные изменения законов и ценные советы от экспертов МЮСН.