Суть дела.
Г. А.А., Ц. И.Ю. – собственники жилых помещений в многоквартирном доме (далее - истцы/жильцы) обратились в суд с иском к компаниям, размещающим на общем имуществе многоквартирного дома рекламу, в котором просили:
- признать незаконным бездействие управляющей организации, связанное с отказом в принятии мер по пресечению незаконного размещения рекламных конструкций в многоквартирном доме.
По мнению жильцов, компании без законных оснований пользуются общим имуществом многоквартирного дома (размещение рекламной конструкции на крыше здания и трёх жидкокристаллических экранов в подъезде), что нарушает права собственников на владение принадлежащим им объектом недвижимости.
Никаких договоров с собственниками общего имущества многоквартирного дома на установку рекламных конструкций, а также трансляцию рекламы в подъезде жилого дома не заключалось, плата за пользование общим имуществом многоквартирного дома ни ответчиками, ни иными лицами в пользу истцов не вносилась. Управляющей организацией никаких действий по пресечению незаконного размещения рекламных конструкций в многоквартирном доме не предпринято.
Судом первой инстанции - признано незаконным размещение в подъезде многоквартирного жилого дома, жидкокристаллических мониторов, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, апелляционная инстанция при повторном рассмотрении признала незаконным размещение рекламы еще одной компании - ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» на крыше многоквартирного дома.
2. В кассационных жалобах в Верховный Суд РФ управляющая компания и компания ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» ставят вопрос об их передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены судебных актов нижестоящих судов.
Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационные жалобы подлежащими удовлетворению, а судебные акты отмене.
В марте 2014 года администрацией города застройщику выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Строительство дома осуществляло ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ», которым на крыше дома была размещена конструкция из букв «КРОСТ».
Управляющей организацией многоквартирного жилого дома является ООО «Эксперт-Сервис».
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном жилом доме от 20 августа 2015 года, проводимого в форме очно-заочного голосования, на собрании было принято решение о предоставлении ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: (крыши здания) для установки и эксплуатации рекламной конструкции «КРОСТ», о наделении ООО «Эксперт-Сервис» полномочиями по заключению с ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» возмездного договора о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для размещения рекламных конструкций (поверхностей), получению денежных средств по договору и перераспределению полученных по договору денежных средств.
В январе 2020 года администрацией города по заявлению ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» выдано согласование на установку средств размещения информации, а именно крышной конструкции (объёмных и отдельно стоящих букв и знаков без подложки, внешними габаритами 26,5 х 6,0 м., с внутренней подсветкой).
В пункте 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ (в редакции на момент принятия решения общего собрания 20 августа 2015 года) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).
По смыслу приведённых норм жилищного законодательства определение порядка пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, к которому относятся вопросы размещения рекламной конструкции на крыше многоквартирного жилого дома, осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома, принятым квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).
Из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 20 августа 2015 года следует, что общая площадь здания (жилых и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме) составляет 27 075 кв. м (1 кв. м площади помещения равен 1 голосу), участие в собрании приняли собственники и представители собственников жилых и нежилых помещений общей площадью 20 350,50 кв. м, что составляет 75,16 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, согласие на размещение рекламной конструкции на крыше дома дали 96,59 % собственников, участвующих в голосовании, соответственно, квалифицированный кворум для принятия решения о пользовании общим имуществом третьими лицами, имелся.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о признании незаконным размещение конструкции ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» на крыше многоквартирного дома со ссылкой на отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме нельзя признать законным и обоснованным.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: апелляционное определение и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции - отменить, оставить в силе решение городского суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании незаконным размещения конструкции ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» на крыше многоквартирного жилого дома (Определение Верховного Суда РФ по Делу №4-КГ25-19-К1 от 20 мая 2025 г.).
ВЫВОД:
- размещение рекламы на крыше многоквартирного жилого дома законно, если решение об этом принято квалифицированным большинством голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
