Мне пришел вопрос: почему люди выбирают квартиры для инвестиций. Цитирую:
Перед человеком, накопившим достаточно крупную сумму (=хватает на квартиру), встаёт вопрос во что ее конвертировать. И вот тут квартира может выглядеть низкорисковым вариантом просто потому что все остальное страшнее. История показывает, что банки лопаются налево и направо, а деньги превращаются в бумажки за одну ночь. А квартира - вот она реально физически существует, ее пощупать можно и вряд ли отберут
Предполагаю, что инвесторы в недвижимость осознают, что это не самое доходное вложение, и выбирают вариант "сохранить", не гонясь за вариантом "приумножить"
Ниже будут мои мысли. Точно я не знаю, но по моим наблюдениям, есть несколько причин
1. Недоверие к власти. У нас был ряд ситуаций, которые прошлись по населению паровым катком. Во-первых, так называемая павловская реформа. Если вкратце — на закате советского союза необеспеченных денег стало слишком много, что на каждый 1 рубль в обороте было товаров на 12 копеек. Что бы снизить дефицит власть решилась на шоковые реформы - изъять из оборота крупные купюры крупного номинала, заменив их на купюры нового образца. Подвох заключался в том, что сдать можно было ограниченное количество денег. Таким образом, те, у кого были много налички - остались с фантиками. Тем же, кто хранил деньги на сберкнижках (аналог наших депозитов) - вклады просто заморозили (и не разморозили до сих пор, кстати). Помимо Павловской реформы, был кризис 1998 года. Тогда из-за больших бюджетных расходов и высокой ключевой ставке (в среднем по году она была 42%, а вы жалуетесь на текущую «высокую» ставку) деньги в бюджете закончились, рубль девальвировали в 3.5 раза (это как если сейчас доллар с 80 рублей уйдет на 280 рублей), а экономика свалилась в гиперинфляцию (в моменте инфляция была выше 80%). Это сожгло все накопления граждан. Вдобавок к этому, государство перестало платить по своим облигациям. А были еще сталинские и хрущевские реформы в 1947 году (когда суммы на вкладах выше 3 тысяч рублей пересчитывали с понижающим коэффициентом, а по гос.облигациям пересчет был 3:1), 1957 году (заморозка вкладов до 1966 года, но по факту - некоторые выплаты были аж в 1990-х) и 1961 году (деноменация + девальвация рубля). Неудивительно, что у людей, которые застали хоть один такой кризис, сформируется недоверие к власти и / или банковской системе
2. Недоверие к финансовым инструментам. После распада СССР было огромное число мошенников и пирамид. Чего только МММ стоит, который стал в народе именем нарицательным.
3. Недоверие к банкам. С момента распада СССР и до середины 2010-х было много громких случаев банкротства банков. Какие-то банки собирали деньги с граждан на вклады, а потом собственник улетал с чемоданом денег за рубеж, другие банки - вкладывали деньги в рискованные операции и прожигали их. Пострадавшими в этом случае были вкладчики, которые соблазнились на более высокий процент. Причем, последний громкий случай такого банкротства были менее 10 лет назад - Внешпромбанк в 2016 году обанкротился из-за вывода средств собственником
4. Отпечаток СССР. В СССР не было жилья в собственности у граждан (уточню, что по республикам в целом ситуация могла быть разной, но все что будет ниже - относится к РСФСР). Ты не мог взять ипотеку. И даже скопив денег ты не мог пойти и купить квартиру. Люди стояли в очередях на квартиры. Да, были ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), где люди могли за деньги покупать квартиры, но из-за низких темпов строительства даже за деньги людям приходилось вставать в очередь. И там тоже действовали ограничения на количество квадратных метров на человека: молодой семье без детей даже за деньги не могли продать двухкомнатную квартиру. Люди ради получения квартир соглашались ехать на север, или участвовать во вредных производствах. Потому что других вариантов обрести свои квадратные метры у людей не было. Это сейчас мы все привыкли, кто каждый живет в своем жилье (ну или с родителями / снимает по первости квартиру с друзьями). А раньше все жили в коммуналках, и опции поменять жилье, потому что не нравится — не было, как это есть сейчас. Поэтому у людей, особенно у старшего поколения, в подкорку зашита любовь к недвижимости. Потому что, что бы получить квартиру, раньше нужно было положить на это жизнь. По моим наблюдениям, некоторые люди из поколения 60+ в принципе не хотят переезжать из своего жилья, даже в более лучший район (когда им предлагают помочь с улучшениями жилищных условий их дети / внуки), просто потому что эмоционально привязаны к именно этим, своим квадратным метрам, которые получали потом и кровью
5. Отсутствие реализации массовых рисков в недвижимости. В недвиге присутствует большое число рисков. Во-первых, у нас долгое время государство не давало повышать коммуналку выше инфляции (с этого года тренд поменялся). Я лично смотрел отчеты ТГК (тепло-генерирующих компаний), думал купить акций для диверсификации портфеля. Так вот, там огромная дебиторская задолженность. Мало того, что нормальной индексации цен нет (точнее, не было), так и граждане нормально не платят. Во-вторых, у нас до сих пор в Госдуме витают идеи социальной справедливости: а как бы все отнять у тех, у кого много квартир, и правильно поделить между простыми работягами. Если вы думаете, что это не может быть - 100 лет назад в 1917 году так и было. В-третьих, не обязательно отбирать недвигу. Для увеличения рейтинга власти можно просто поднять налоги, если у семьи больше 2 квартир. Или взвинтить налоги на ренту (и наказывать тех, кто уклоняется от них). Или ограничить максимальную стоимость ренты (как это есть в Нью-Йорке / Германии / Голландии, например, желающие могут гуглить «rent control» / балльная система в Нидерландах). Мотивация у власти будет следующая: поднять себе рейтинг таким действием (такое действие, когда «прижали буржуев», очень хорошо отзовется в любителях простых и неправильных действий). Возвращаясь к рискам в недвиге - как видите, они есть, просто они именно в нашей стране давно не реализовывались
6. Правило социального соответствия. Люди - социальные существа. Нам нужно делать так, как поступают все вокруг нас. Если все вокруг нас говорят, что цены на недвижимость только растут, и что это лучшая инвестиция — в человеке срабатывает врожденный инстинкт: да, так оно и есть, потому что все говорят про это (откуда это появлось: если на заре человечества, когда люди жили в пещерах, кто-то не обращал внимание на то, что делает группа - он умирал. Например, все побежали, один не побежал, и его съел тигр)
7. Простота и понятность. Не нужно открывать какой-то брокерский счет, покупать какие-то акции, которые нельзя потрогать. С бетоном все понятно - ты покупаешь квартиру, в которую можно заехать и жить (самое смешное, что если задуматься, то квартиры особо не отличаются от акций — то, что квартира принадлежит собственнику, есть такая же запись в таблице Росреестра, как и запись в депозитарии о принадлежности акций)
У вас, наверное, возникнет вопрос - а что же делать? Что покупать? В чем хранить деньги? Это тема отдельного поста