В России, как и в любой другой стране, право частной собственности защищено законом. Однако когда речь идет о совместной долевой собственности, особенно на недвижимость, теоретическая защита права часто сталкивается с жестокой реальностью бытовых конфликтов. Особенно острым становится вопрос: кто имеет право проживать в квартире, если собственники не ладят? И что делать, если один из них хочет пожить в "своей" квартире, а второй — категорически против?
Одна из таких ситуаций развернулась в Сочи. В центре истории — однокомнатная квартира, два собственника, плохие отношения, судебные тяжбы на несколько лет и решения, которые менялись неоднократно.
Кто кому принадлежит: как появилась доля у М.
История начинается с того, что гражданин М. получил в подарок 1/4 долю в однокомнатной квартире в Сочи. Оставшиеся 3/4 этой же квартиры принадлежали его дальней родственнице — гражданке Ж., с которой он находился в напряженных отношениях. Долгое время М. практически не интересовался квартирой и даже не проверял, как она используется. Однако однажды он решил приехать в Сочи отдохнуть и воспользоваться своим правом собственности.
На деле выяснилось, что Ж. уже много лет живет в квартире вместе со своим сожителем, заменила замки и не собирается никого пускать. Для М. это стало неприятной неожиданностью. Он попытался договориться, но безрезультатно. Тогда он обратился в суд с иском об **устранении препятствий во вселении**.
Первый этап: отказ в суде
Суд первой инстанции отказал М. в удовлетворении иска. Почему? Потому что наличие доли в квартире еще не означает автоматического права на фактическое проживание в ней. Особенно если:
- Квартира однокомнатная;
- Устроить раздельное проживание невозможно;
- В ней уже живут другие собственники, не являющиеся членами семьи истца.
Таким образом, суд указал, что принудительное вселение М. нарушило бы права других собственников, проживающих там постоянно. Это решение, казалось бы, было логичным.
Апелляция: право есть право
Но М. не сдался и подал апелляционную жалобу. На этот раз суд рассмотрел дело иначе. Он отметил, что право собственности не зависит от размера доли: если человек владеет 1/4, то он имеет право на пользование квартирой. Следовательно, суд удовлетворил иск и обязал Ж. обеспечить доступ М. в квартиру.
Это решение вызвало бурю эмоций у Ж., которая, считая себя фактической хозяйкой квартиры, не собиралась делить пространство с человеком, с которым ее связывает только формальная родственная связь.
Верховный Суд: компромисс и пересмотр дела
Дело дошло до Верховного Суда РФ. Его коллегия по гражданским делам заняла промежуточную позицию. Она признала, что:
- Да, право собственности действительно не зависит от размера доли.
- Но в данном случае фактически реализовать право на проживание невозможно, так как квартира однокомнатная и выделить отдельное помещение нельзя.
- Поэтому, если один из собственников не может использовать имущество, он имеет право на компенсацию за пользование квартирой другими собственниками.
Верховный Суд отменил предыдущие решения и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что нужно либо определить размер компенсации, либо найти иной способ защиты прав М.
Новый иск: от вселения к деньгам
После пересмотра суд отказал М. в первоначальном требовании — вселении, поскольку оно технически невыполнимо. Тогда М. подал новый иск — уже о взыскании компенсации за пользование квартирой.
Но Ж. не стала платить. Вместо этого она просто выехала из квартиры, предоставив её М. и его сыну. Они, в свою очередь, изменили замки, заселили туда взрослого ребенка и не пустили Ж. даже для того, чтобы забрать личные вещи.
Новое дело: встречный иск Ж.
Уставшая от конфликта Ж. подала встречный иск — потребовала признать долю М. незначительной и обязать его продать ей эту долю с компенсацией. Она аргументировала, что:
- 1/4 доли в однокомнатной квартире не позволяет выделить отдельное помещение;
- М. не использует квартиру и не имеет к ней интереса;
- У него есть другое жильё;
- Его действия направлены на создание помех для нормального использования квартиры.
Суд первой инстанции отказал Ж., отметив, что 1/4 доли не может быть признана незначительной по закону.
Однако апелляционная инстанция (Краснодарский краевой суд) решила иначе. Было проведено экспертное исследование стоимости квартиры: она оценивалась в 3,6 млн рублей, соответственно, доля М. составляла около 927 тысяч рублей.
Суд постановил: долю М. передают Ж. с выплатой ему компенсации. Таким образом, формально конфликт был урегулирован — М. получил деньги, а Ж. — полный контроль над квартирой.
Завершение конфликта: выселение и отсутствие компенсации
После этого Ж. подала ещё два иска: один — о выселении М. и его сына, второй — о компенсации за незаконное завладение имуществом.
Первый иск был удовлетворён: приставы провели выселение, квартира освобождена.
Второй иск, однако, остался без удовлетворения. Суд указал, что Ж. сама добровольно покинула квартиру, а значит, не может требовать компенсации за временное пользование М. квартирой**. Кроме того, после передачи доли Ж. получила и всё имущество, и доступ к нему.
Правовые основания и ключевые тезисы
1. Право собственности и пользование имуществом
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 209), собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Однако ст. 247 ГК РФ устанавливает, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех собственников**. Если такое соглашение невозможно, суд может определить порядок пользования.
2. Выдел доли и компенсация
Если выдел доли невозможен (например, в однокомнатной квартире), собственник имеет право на компенсацию за пользование имуществом другими участниками долевой собственности (Постановление Пленума ВС РФ № 34 от 2017 года).
3. Незначительная доля
По ст. 252 ГК РФ, суд может обязать собственника доли продать её другим участникам, если эта доля незначительна и не позволяет реально пользоваться имуществом.
При этом важно учитывать:
- Размер доли;
- Фактическое использование;
- Наличие другого жилья у владельца доли;
- Цель обращения.
4. Принудительное выселение
Если собственник пользуется квартирой без законных оснований, другие собственники могут потребовать вселения или выселения через суд. Также возможно применение ст. 304 ГК РФ — о прекращении всяких действий, нарушающих право собственности.
Этот случай показывает, насколько сложными могут быть отношения между собственниками, особенно если они не являются членами одной семьи и имеют напряженные личные отношения.
Ключевые моменты, которые можно выделить:
- Формальное право собственности не всегда гарантирует фактическое пользование недвижимостью
- Судебная практика неоднозначна, и одно и то же дело может иметь разные решения в разных инстанциях.
- Право на компенсацию — важный инструмент, который может стать альтернативой физическому вселению.
- Важно правильно ставить требования в иске: если М. сразу просил бы компенсацию, а не вселение, процесс мог бы быть более гладким.
- Аффективность и эмоциональность участников часто приводят к затянутым, дорогостоящим и малопродуктивным спорам.
Рекомендации для собственников
1. Не игнорируйте своё право собственности: если вы владеете долей, следите за тем, как она используется.
2. При наличии конфликта — ищите юридически грамотные пути решения, а не бытовые методы.
3. Подавайте четкие и мотивированные иски, соответствующие вашим реальным намерениям.
4. Рассматривайте возможность заключения соглашений о порядке пользования, компенсациях или выкупе доли.
5. Обращайтесь к юристам на ранних этапах, чтобы избежать ошибок и потери времени.
Случай в Сочи — не единичный. Подобные конфликты возникают повсеместно, особенно в условиях долевой собственности на недвижимость. Он демонстрирует, что закон не всегда помогает быстро и эффективно решить проблему, особенно если стороны не готовы к диалогу. В таких ситуациях важно не только знать свои права, но и уметь их реализовать — грамотно, последовательно и с учетом судебной практики.
Право собственности — это не только привилегия, но и ответственность. И чем раньше собственники это поймут, тем меньше будет таких долгих и нервных судебных тяжб.
А если вы столкнулись с подобным спором или разделом имущества и не знаете что делать, то можете получить у меня подробную консультацию по защите своих прав.
Также читайте полезные статьи:
-После смерти мужчины жена и дочь оказались в долгах, хотя отказались от наследства. Банк хотел получить деньги и суды его поддержали
Переходите и подписывайтесь на мой телеграм-канал, там много актуальной судебной практики, которая поможет решить ваши правовые вопросы.