Один из самых частых вопросов от начинающих инвесторов: "А сколько реально приносит коммерческий объект?" На первый взгляд, ответ простой — всё зависит от локации, типа помещения и арендатора. Но если копнуть глубже, можно выделить закономерности, которые помогут принимать более точные решения.
Разберём, какой доход приносит арендный бизнес в Москве и в регионах, и что влияет на его эффективность.
Москва: ставка выше — конкуренция жёстче
Если вы планируете купить арендный бизнес в Москве, то вот основные ориентиры:
- Торговое помещение с арендатором в спальном районе Москвы — от 80 000 до 150 000 ₽ в месяц дохода на объект площадью 40–60 м².
- Готовый арендный бизнес с арендаторами на первом этаже в Москве (street retail) — от 120 000 до 250 000 ₽, в зависимости от локации и типа арендатора (сетевой или локальный бизнес).
- Офисные помещения — доход может варьироваться от 70 000 до 200 000 ₽ при площади 50–100 м² в зависимости от округа.
На практике, если вы купили арендный бизнес с окупаемостью до 5 лет в Москве, это значит, что:
- объект приносит до 20% годовых (в редких случаях — выше);
- вы получаете стабильный кэшфлоу от готового бизнеса с долгосрочными арендаторами в Москве;
- ваш арендатор имеет договор минимум на 11 месяцев, а часто — на 3–5 лет.
Московская область: доходность выше, но важнее стабильность
Готовый арендный бизнес в Московской области может давать доход на 20–30% выше, чем в столице — за счёт более низкой стоимости покупки. Пример:
- Помещение на первом этаже в густонаселённом районе Подмосковья стоит 6–8 млн ₽, при этом аренда приносит 70 000–90 000 ₽ в месяц.
- Это даёт 10–14% годовых — и это уже арендный бизнес с высокой доходностью.
Однако важно учитывать:
- арендатор в области может быть менее устойчивым;
- в случае съезда арендатора экспозиция (время простоя) будет дольше;
- в некоторых районах отсутствует стабильный поток арендаторов.
Регионы: высокий % годовых, но выше риск
Если вы планируете купить арендный бизнес в регионе, то доходность может быть до 20–25% годовых, особенно в небольших городах. Но:
- часто это не сетевые арендаторы, а локальные игроки;
- готовый бизнес с магазином в регионе может показывать отличные цифры, но договоры короткие, риски выше;
- юридическая прозрачность сделок и договоров аренды зачастую требует двойной проверки.
Какие объекты приносят больше?
На практике максимальную эффективность показывают:
- Коммерческое помещение с арендатором в Москве на первом этаже с отдельным входом;
- Готовый арендный бизнес с сетевыми арендаторами в Москве (аптеки, супермаркеты, алкомаркеты);
- Объекты на торговых улицах с высоким трафиком.
Реже, но эффективно работают:
- офисы под аренду в бизнес-класс ЖК;
- небольшие торговые помещения в составе ТЦ (готовый арендный бизнес в торговом центре в Москве).
Что влияет на доход?
✅ Тип арендатора
✅ Условия договора
✅ Локация (плотность, проходимость, транспорт)
✅ Форма собственности и юридическая чистота
✅ Общая загрузка (наличие коммунальных платежей, управляющей компании и т.д.)
Вывод
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве и регионах могут приносить от 8 до 20% годовых. Главное — не гнаться за «высоким процентом», а смотреть на устойчивость арендатора, юридическую структуру сделки и возможности замещения в случае съезда арендатора.
Вы можете купить готовый арендный бизнес с арендатором в Москве, но важно понимать, что именно вы покупаете: объект с цифрой на бумаге — или работающий механизм, который будет приносить доход много лет.
Хотите быть в курсе главных трендов коммерческой недвижимости и получать выгодные предложения первыми? Подпишитесь на наш канал — будет полезно.
Если вы подбираете объект или планируете инвестировать — обращайтесь в компанию AKIARA. Поможем выбрать решение под вашу задачу.
