Представьте ситуацию: у вас на руках свободная сумма — 12 миллионов рублей. Вы рассматриваете два варианта вложения этой суммы в коммерческую недвижимость:
- Первый вариант: обычная торговая точка на первой линии улицы. Она принесет стабильный доход — 100 тысяч рублей ежемесячно. Простые подсчеты показывают срок окупаемости примерно десять лет.
- Второй вариант: подвал, расположенный, допустим, где-то рядом с центром города. Здесь доходы существенно выше — около 150 тысяч рублей каждый месяц. И здесь срок окупаемости значительно короче — всего шесть с половиной лет.
Казалось бы, выбор очевиден: вторая инвестиция гораздо выгоднее. Ведь в данном случае мы получаем на 50% больший ежемесячный доход и вдвое быстрее возвращаем вложенные средства! Но давайте разберемся подробнее, стоит ли принимать решение исключительно исходя из цифр дохода и срока окупаемости.
▌ Фактор №1: Что такое реальная ликвидность объекта недвижимости?
Обычная торговая площадь на улице первого ряда представляет собой классическое предложение коммерческой недвижимости. Обычно такие помещения пользуются спросом среди малого бизнеса, магазинов повседневного спроса, кафе и салонов красоты. Это значит, что вы сможете легко найти арендаторов, особенно если район хороший и проходимость высокая.
Подвальное же помещение вызывает некоторые сомнения. Да, арендаторы тоже найдутся, но какие именно? Чаще всего подвалы используются как складские помещения, офисы узкого профиля или мастерские. Найти такого надежного арендатора сложнее, чем обычного розничного предпринимателя, готового снять точку на первом этаже. Даже если сейчас ваш подвал приносит хорошие деньги, нет никакой гарантии, что ситуация останется такой навсегда.
▌ Фактор №2: Возможность роста стоимости объекта недвижимости
Здания на первых линиях традиционно считаются привлекательными объектами для инвесторов благодаря своей возможности расти в цене. По мере развития района цена вашей торговой площади вполне вероятно увеличится, позволяя вам через несколько лет продать объект дороже первоначальной цены покупки.
Ситуация с подвалом выглядит иначе. Такого роста цен ожидать сложно: скорее всего, стоимость вашего подвала либо сохранится прежней, либо изменится незначительно. Таким образом, даже если ваша прибыль от аренды пока выше, конечной прибыли от продажи вы можете лишиться значительную долю.
▌ Фактор №3: Расходы на содержание недвижимости
Для подвального помещения затраты могут оказаться выше: отсутствие центрального отопления и водоснабжения потребует самостоятельных решений и увеличенных расходов на обслуживание.
Кроме того, в заглубленных и подземных объектах есть ряд дополнительнвх рисков: повышенная влажность, вероятность затопления и прочие факторы требуют повышенного внимания и регулярного обслуживания, что увеличивает ваши издержки.
▌ Итоговый вывод: учитывайте комплекс факторов!
Таким образом, простой расчет доходов и сроков окупаемости не должен стать единственным критерием выбора. Важно помнить обо всех аспектах инвестирования в недвижимость: возможность перепродажи актива, стабильность потока арендаторов, перспективы увеличения стоимости и сопутствующие расходы. В вашем конкретном примере покупка торгового помещения на первой линии, несмотря на изначально меньшую доходность, может оказаться куда привлекательнее второго варианта — пусть даже и временно менее прибыльного.
Помните: инвестиции в недвижимость — дело тонкое и требует комплексного подхода. Не торопитесь, оцените все аспекты и примите взвешенное решение.