Запускаете рекламу в Telegram ADS и не видите результата? Льёте бюджет, а заявки не идут? Скорее всего, вы совершаете одну из пяти критических ошибок, о которых расскажу в этой статье.
Привет! Это Влад Терешев, CEO маркетингового агентства Lion Target. Мы помогаем риэлторам, агентствам недвижимости и застройщикам настраивать комплексный маркетинг и стабильный поток теплых уникальных заявок.
За 8 лет работы мы проанализировали сотни рекламных кампаний в Telegram ADS и выявили 5 основных ошибок, которые мешают получать качественные лиды. Исправив их, вы сможете снизить стоимость подписчика в 2-3 раза и увеличить конверсию в заявки.
Ошибка №1. Не знаете свою целевую аудиторию
Самая базовая, но критически важная ошибка. Это как продавать шубы на пляже в Сочи — формально люди есть, но покупать никто не будет.
Почему это важно? В контенте и рекламе недвижимост вы должны делать упор на боли, страхи, цели и желания вашей целевой аудитории. Без понимания этого ваши объявления будут «мимо кассы».
Как исправить:
Проведите CustDev — созвонитесь с клиентами, которые у вас уже покупали. Задайте вопросы:
- Что вас беспокоило перед покупкой квартиры?
- Какие страхи были самыми сильными?
- Что в итоге повлияло на решение купить именно у нас?
Если времени на интервью нет — проведите опрос среди текущих подписчиков с помощью Google Forms. За ответ на 5-7 вопросов предложите подборку лучших новостроек или скидку на услуги риелтора.
Изучите, где сидит ваша ЦА. Это женщины-домохозяйки или мужчины-предприниматели? От этого зависит выбор каналов для размещения рекламы.
У нас есть целая таблица сегментации аудитории, которую мы постоянно обновляем. Без неё мы не запускаем ни одну кампанию в tg ads.
Ошибка №2. Неподготовленный Telegram-канал
Представьте: человек переходит на ваш канал и видит последний пост двухнедельной давности, три репоста новостей и полное отсутствие полезной информации. Такое никого не воодушевит подписаться. Люди следят за живыми, активными каналами, где чувствуют энергию и экспертность автора. Если ваш канал выглядит как заброшенная стройка — ни одного качественного клиента вы оттуда не получите.
Что должно быть готово:
Яркая, понятная аватарка. Если это личный бренд риэлтора — ваше лицо на ярком фоне. Нужно выделяться в потоке других каналов.
Продуманное название канала. Должно быть понятно, о чём канал.
Описание канала. Четко объясните, кто вы и какую ценность даёт ваш канал подписчику. Сначала показываем пользу, потом продаём.
Закрепленный пост особой структуры:
- Рассказ о вас и ваших достижениях
- Объяснение, чем полезен канал
- Список лучших постов с прямыми ссылками
- Лид-магнит в конце
Важно: из списка постов можно создать прогревающую воронку. Например, для канала про инвестиции в недвижимость:
- Как работают инвестиции в отельную недвижимость
- Сравнение инвестиций в отельную и жилую недвижимость
- Подводные камни инвестиций
- Продающие посты с предложениями
Ошибка №3. Отсутствие лид-магнита
Частая картина в наших аудитах: риелтор ведёт трафик на канал, где только продающие посты «Квартира за 8 млн в 5 минутах у метро», «Скидка 500 тысяч до конца месяца». Человек пришёл с рекламы, ничего про вас не знает, а вы уже продаёте.
Люди не будут подписываться на сухие продажи. Исключение — срочные услуги типа ремонта телефонов. Но такие лучше продвигать через Яндекс.Директ, а не телеграм адс.
Для сложных продуктов и услуг обязательно нужна польза. Лид-магнит за подписку может снизить стоимость подписчика в 2-3 раза!
Что может быть лид-магнитом:
- Подборка лучших новостроек с расчетами условий покупки
- Чек-лист покупки квартиры в ипотеку со списком всех необходимых документов
- Инструкция по проверке застройщика
Главное правило: лид-магнит должен быть действительно полезным и решать конкретную проблему прямо сейчас. Получил человек ваш чек-лист — и сразу может проверить застройщика. Так он понимает, что вы даёте реальную ценность и остаётся на канале.
Тестируйте несколько лид-магнитов, размещая их в разных постах, и смотрите, какой работает лучше.
Ошибка №4. Неправильное тестирование каналов и креативов
Многие собирают 10 каналов конкурентов и запускают на них одну связку с 1-2 текстами. Это провальная стратегия для продвижения в telegram ads.
Проблема пачкового тестирования:
- В пачке есть каналы на 5 000 и на 100 000 подписчиков
- Показы распределяются неравномерно из-за разного CPM
- Все показы уходят на самый большой канал
- Вы не понимаете, какой канал работает, а какой нет
Правильный подход:
Крупные каналы (15+ тысяч подписчиков) — тестируйте отдельно
Средние каналы (5-15 тысяч) — группируйте по 3-4 канала в пачку
Маленькие каналы (до 3 тысяч) — можно собирать до 10-15 каналов, если это точно ваша ЦА
Обязательно проверяйте каналы на ботов! Накрученные каналы дают грязную аудиторию.
По креативам: делайте не 1-2 текста, а 10-20. Реклама telegram ads имеет мало точек касания с пользователем — только текст, аватарка и эмодзи. Тестируйте:
- Тексты с эмодзи и без
- Длинные и короткие (одним предложением)
- Яркие эмодзи или кастомные
Если подключили видеоформат — тестируйте не только глянцевые ролики, но и простые, снятые с руки, как сториз в горизонтальном формате.
Ошибка №5. Не работаете с текущей базой канала
Подписчик активно читает канал первые 3-4 недели, потом «засыпает» и бросает ваш канал в архив. 70% подписчиков перестают заходить на канал через месяц. Но именно эти люди — ваша самая теплая аудитория. И реклама в telegram ads возвращает их обратно и даёт дополнительные заявки.
Что можно делать
Target Users — догоняйте рекламой своих подписчиков на других каналах, возвращайте на свой канал для прочтения новых постов.
Заглушки на канале — когда у вас больше 1000 подписчиков, ставьте рекламу своих постов прямо на канале, чтобы
- повысить конверсию в подписку с других источников
- перебить показы конкурентов на вашем канале
- дожать подписчиков до заявок
Рекомендую ставить 4-6 заглушек с максимально высоким CPM (начинайте с 5-10, на некоторых проектах ставим до 40) и до 4 показов на человека в сутки.
Ретаргет на подписчиков — запускайте рекламу форм захвата, чат-ботов или лендингов на тех, кто уже подписан на канал.
Вывод
Telegram ADS — мощный инструмент для агентств недвижимости и риелторов, но только при грамотном подходе. Большинство сливают бюджеты из-за этих 5 ошибок.
Начните с изучения целевой аудитории и упаковки канала — это основа. Затем создайте качественные лид-магниты и правильно протестируйте каналы и креативы. И обязательно работайте с уже подписанной аудиторией.
Исправив эти ошибки, вы получите стабильный поток качественных заявок с рекламы telegram ads.
Я Владислав Терешев, CEO маркетингового агентства Lion Target. Веду Телеграм-канал Терешев для риелторов, где делюсь техниками и стратегиями, которые принесут тёплые заявки и продажи в сфере недвижимости.
Если работаете с недвижимостью и вам нужны теплые заявки, пишите сюда. Обсудим, какую стратегию лучше выбрать для вашего Telegram-канала.