Статья в формате видео:
Андрей Антонов - основатель строительной компании ООО «ПРОЕКТ». Работал у ведущих застройщиков «Стройтэкс», «Донстрой» «Миракс Групп». Принимал непосредственное участие в строительстве элитных жилых комплексов, Алые Паруса, Дом в Сокольниках, Mиракс Парк.
Интервьюер: когда у вас начался путь в инвестициях?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
В 2005 году, тогда я впервые заинтересовался рынком Форекс — читал, изучал, тестировал стратегии. Спустя два года, в 2007-м, я открыл свой первый депозит. А уже в 2008-м почувствовал, что такое настоящий обвал: рынок рухнул, и вместе с ним — иллюзии о лёгких деньгах. Это стало холодным душем, после которого я на время отстранился от инвестиций.
Спустя несколько лет я вернулся — уже с более трезвым взглядом — и начал разбираться в фондовом рынке. Что такое акции, облигации, как устроена доходность, какие существуют риски. Волатильность здесь, конечно, куда ниже, чем на Форексе, и при грамотном подходе заработать можно. Но — не бездумно. Чтобы инвестиции действительно приносили доход, нужно быть в теме: понимать рынок, следить за новостями, вовремя реагировать. Просто «положить деньги и забыть» — так это не работает.
Сегодня мой интерес всё больше смещается в сторону инвестиций в земельные участки — об этом я расскажу отдельно.
Интервьюер: а как вы пришли к недвижимости?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Всё началось ещё в 2007 году — тогда я занялся строительством и открыл свою компанию. Сначала мы строили дома под заказ: под ключ, по проектам клиентов. А спустя несколько лет решили двигаться дальше — начали строить дома уже для продажи, полностью под своим контролем.
Со временем я понял важную вещь: заработок начинается не с продажи, а с покупки. Чтобы проект был выгодным, нужно искать участки с дисконтом, и лучше всего — на специализированных площадках, где государство распродаёт своё имущество.
Там можно найти действительно интересные варианты: купить землю по привлекательной цене, грамотно построить дом — тоже с оптимизацией бюджета — и в итоге выйти на хороший доход.
Так я пришёл к инвестициям в недвижимость как к системному, продуманному бизнесу. И чем глубже я в это погружаюсь, тем больше вижу возможностей.
Интервьюер: сколько на этом можно заработать?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Строительство дома занимает в среднем около года. И если после завершения сразу выставить его на продажу, то можно рассчитывать на прибыль в районе 40–50%. Неплохая доходность за 12 месяцев, согласитесь?
Интервьюер: а где здесь основной заработок — на строительстве дома или на участке?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Прибыль обычно формируется и от участка, и от дома — примерно в равных долях. В среднем это около 40% от вложений.
Если срок инвестирования растягивается на 2–3 года, доход может быть выше — но в таком случае прирост часто связан уже не столько с проектом, сколько с общей инфляцией и ростом цен на рынке.
Интервьюер: на разных участках можно зарабатывать по-разному. А как их находить? И какие локации самые перспективные?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Если разделить Подмосковье на четыре части — север, юг, восток и запад — то сразу становится понятно:
· запад — это элитное направление, тот самый дорогой и давно освоенный регион с Рублёвкой.
· а восток, наоборот, считается наименее востребованным — и самым дешёвым.
Наибольший интерес с точки зрения инвестиций представляют участки, которые расположены рядом с западом, но чуть в стороне — на севере и юге.
Со стороны севера это, например, Новая Рига, Пятницкое шоссе, далее — Ленинградка.
С южной стороны — Можайское, Киевское, Калужское шоссе, ну и глубже — Симферопольское.
В этих направлениях можно найти действительно интересные участки с хорошим потенциалом роста.
Интервьюер: где выгоднее строить дома разных категорий: эконом на востоке, элитку — на западе?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
При строительстве важно учитывать не только сам дом, но и стоимость участка. Если взять недорогой участок и поставить на нём дорогой дом, велика вероятность, что его никто не купит. Просто потому, что покупатели в таком районе обычно ищут более бюджетные варианты.
Поэтому всё просто: если участок дешевле — дом тоже должен быть эконом-класса. А если земля дорогая — вложения оправданы в элитное жильё. Такой баланс позволяет успешно продавать и получать достойную прибыль.
Интервьюер: есть специальная программа аренды земли с последующим выкупом. Насколько это выгодно для инвестиций и строительства дома для себя?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Да, такая возможность действительно существует, и ею активно пользуются риэлторы и инвесторы. Суть программы в следующем: можно взять землю в аренду с правом выкупа, но есть одно важное условие — в течение трёх лет нужно построить дом. Если это условие выполнено, участок можно выкупить по очень выгодной цене — примерно 3% от кадастровой стоимости.
Это действительно привлекательный инструмент для работы на рынке недвижимости, который позволяет существенно экономить при покупке земли и строить собственное жильё.
Программа действует по всей России — не только вдалеке от Москвы, но и в регионах. Однако в Москве, особенно в Новой Москве, всё немного сложнее. Здесь земельные участки пользуются высоким спросом, и получить землю в аренду через эту программу гораздо труднее. Для начала нужно подать заявку на участок — если на него не будет претендентов, тогда его можно будет взять в аренду с правом выкупа. Но если хотя бы один человек подаст заявку или захочет приобрести участок на торгах, то аренда по программе уже не доступна — участок продаётся на аукционе.
В общем, это интересный вариант для тех, кто готов строить и вкладываться, и при правильном подходе — очень выгодный.
Интервьюер: ты покупал землю на торгах по банкротству или на городских аукционах? Какие у тебя были кейсы и где сейчас выгоднее искать участки?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
В основном я ищу варианты на агрегаторе — http://gov.ru. Там государство регулярно выставляет земельные участки на продажу. Если говорить про Московскую область, то сейчас, например, я недавно смотрел — там около 800 участков, которые можно считать более-менее интересными.
Из этого количества примерно 10% реально подходят для работы — то есть там можно найти выгодные предложения с перспективой.
Интервьюер: насколько дешевле стартовая цена участков на торгах по сравнению с рыночной?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Обычно начальная стоимость таких участков составляет примерно 30% от рыночной цены. В ходе торгов цена обычно поднимается и достигает где-то 70–80%, редко — близка к полной рыночной стоимости.
Что касается продажи дороже рынка — такое возможно, но чаще уже в следующем году. Тут стоит учитывать инфляцию: если, например, инфляция составляет около 20%, то вполне реально продать участок примерно на 50% дороже изначальной стартовой цены — 30% плюс 20% инфляции.
Интервьюер: насколько реально в 2025 году получить от государства бесплатный участок?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Такие программы действительно существуют, но они рассчитаны преимущественно на льготные категории граждан — например, героев России, участников СВО и многодетные семьи. Для остальных получить землю бесплатно практически невозможно.
Интервьюер: а есть ли «золотые» районы — такие, которые явно недооценены и где реально можно заработать?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Как правило, это территории вокруг— Московского малого кольца. Вокруг Москвы с любой стороны район интересный, но найти там подходящий участок непросто. Поэтому лучше сосредоточиться на направлениях, о которых мы уже говорили.
Например, Новая Рига и южные районы, такие как Киевское шоссе, предлагают множество привлекательных участков, которые можно купить с хорошим дисконтом. Там реально есть возможности для выгодных инвестиций.
Интервьюер: покупая земельные участки на торгах, с какими основными рисками и юридическими сложностями можно столкнуться?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Одной из главных проблем могут быть участки, которые отсутствуют на кадастровой карте. В таких случаях можно самостоятельно создать схему земельного участка и подать заявление на его согласование и приобретение.
Если речь идёт о Московской области, заявление подаётся в местную администрацию. Там участок проверяют на предмет попадания в охранные зоны или других ограничений. Если всё в порядке — юридическая чистота участка, как правило, гарантирована.
Участки, выставляемые государством на торги, обычно уже тщательно проверены с юридической точки зрения и не вызывают вопросов.
Однако, если вы хотите приобрести участок самостоятельно, то процедура может быть более сложной. Например, для участков в Новой Москве заявление подаётся не в администрацию, а в Департамент градостроительной инспекции (ДГИ).
После подачи заявки в течение месяца приходит ответ: либо согласование, либо отказ с обоснованием. В моём случае ДГИ отказал и направил меня в Москомархитектуру. Я собрал все письма, передал их туда — и за пару дней получил ответ с рекомендацией вернуться в ДГИ.
В итоге ДГИ сообщил, что участок должен попасть в определённые списки, и только после этого его смогут выставить на торги. Тогда покупка уже возможна в обычном порядке.
Интервьюер: это был самый сложный кейс? Были ли какие-то финансовые потери?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Финансовых потерь не было — только время. Первое письмо я отправил ещё в ноябре, сейчас уже апрель, а всё ещё продолжается переписка. Так что основная "стоимость" этого кейса — это месяцы ожидания и бюрократия.
Интервьюер: из-за чего можно потерять деньги при инвестициях в земельные участки?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Одна из самых частых ошибок — покупать «вслепую», ориентируясь только на кадастровую карту. У меня был случай, когда я выбирал между двумя участками. На первый взгляд — оба выглядели хорошо: локация, доступность, рядом озеро. По документам — всё идеально.
Но я всегда выезжаю на место перед принятием решения. В итоге один участок действительно оказался отличным — я участвовал в торгах и остался доволен. А второй, хоть и выглядел многообещающе на карте, в реальности оказался в низине, на заболоченной территории, с какими-то странными постройками вокруг.
Покупка такого участка — почти гарантированная потеря денег. Строить там вряд ли получится, а жить — тем более. И продать потом будет крайне сложно. Поэтому главное правило: не доверяй только карте — всегда смотри участок своими глазами.
Интервьюер: как ты видишь будущее рынка загородной недвижимости?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
В прошлом году я провёл небольшое исследование: сравнил график ключевой ставки и график роста цен на загородную недвижимость — в частности, на земельные участки и строительство домов. И что интересно — за последние 20 лет эти два графика идут практически синхронно.
Например, в прошлом году ключевая ставка поднималась до 20%, и ровно на столько же — примерно на 20% — выросли и цены на участки, и на само строительство.
Скорее всего, эта тенденция сохранится. Ключевая ставка продолжит оказывать прямое влияние на рынок, подталкивая стоимость вверх. За всю историю я не видел случаев, чтобы цена на загородную недвижимость действительно падала. Рынок стабильно идёт вверх — пусть и с разной скоростью.
Интервьюер: а насколько инвестиции в землю выгоднее, чем, скажем, обычный вклад в Сбербанке?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Если сравнивать, например, со вкладом в Сбербанке — там доходность обычно в районе 20–25% годовых. Вроде бы неплохо, особенно с учётом надёжности.
Но в земельных инвестициях потенциал заметно выше. На торгах вполне реально купить участок с дисконтом в 30%, а если подойти к делу грамотно — можно выйти и на 40–50% прибыли.
Да, здесь больше нюансов и нужно разбираться, но и результат может быть в разы интереснее, чем просто хранить деньги в банке.
Интервьюер: а какие дома сегодня наиболее востребованы? Что построить на участке, чтобы и люди захотели купить, и мы смогли заработать?
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Скорее всего, я бы присматривался к направлениям по Киевскому шоссе или Новой Риге — это одни из самых перспективных локаций с точки зрения роста и ликвидности.
Участок должен быть на возвышенности — это не только красивый вид, но и экономия на инженерных работах: не придётся тратиться на дренаж, копать приёмные колодцы или отводить воду. Чем проще рельеф — тем ниже затраты на подготовку под строительство.
Обязательно — удобная транспортная доступность. Это важный фактор и для будущей перепродажи, и для личного комфорта.
Желательно, чтобы рядом был водоём — пусть даже небольшой. Люди всегда тянутся к воде: прогуляться, отдохнуть, посидеть у берега. Идеально, конечно, если это водохранилище, но вокруг таких локаций участки, как правило, стоят существенно дороже — и в 10 миллионов уже не уложиться.
Оптимальная площадь — не менее 10 соток. Этого достаточно, чтобы построить комфортный дом площадью 150–300 квадратных метров и при этом сохранить пространство для двора, зоны отдыха или сада.
Интервьюер: 5 ключевых рекомендаций для инвесторов, которые хотят вложиться в земельную недвижимость
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Покупатели всё чаще обращают внимание на дома с большими панорамными окнами — особенно на главном фасаде. Свет, простор и визуальная лёгкость стали важными характеристиками комфортного жилья.
Что касается внешнего вида, то фасад, облицованный кирпичом, по-прежнему остаётся самым востребованным вариантом. Это классика, которая ассоциируется с качеством, надёжностью и хорошим вкусом.
Если говорить о стилях, то особой популярностью пользуются дома в английском стиле — сдержанные, респектабельные, с акцентом на симметрию и детали. Этот стиль особенно хорошо заходит у аудитории, которая ценит традиции и престиж.
Интервьюер: 5 ключевых рекомендаций для инвесторов, которые хотят вложиться в земельную недвижимость
Андрей Антонов – компания ООО «Проект»:
Если вы рассматриваете инвестиции в землю, вот несколько принципиально важных факторов, на которые стоит обратить внимание:
- Локация — главное.
Местоположение участка — это 70% успеха. Земля может быть отличной по цене, но если она «в никуда» — ликвидность будет крайне низкой.
2. Транспортная доступность.
Участок должен быть легко доступен: близость к шоссе, общественному транспорту, короткое время в пути до города — всё это критически важно для будущих покупателей.
3. Природные "магниты".
Идеально, если рядом с участком есть водоём, лес, река или водохранилище. Такие участки всегда пользуются повышенным спросом. Пример — районы вокруг Истринского или Можайского водохранилищ.
4. Развитая инфраструктура.
Магазины, школы, детские сады, поликлиники поблизости — всё это делает участок привлекательным для семейных покупателей.
5. Потенциал роста.
Обращайте внимание на динамику района: строятся ли рядом новые коттеджные посёлки, строятся ли дороги, планируется ли подключение к централизованным коммуникациям. Всё это влияет на стоимость участка в будущем.
Если вы задумываетесь о покупке земельного участка или планируете строительство — важно не просто вложить деньги, а сделать это грамотно и с перспективой. Я знаю, как много подводных камней может быть в этом процессе, и как важно с самого начала двигаться в правильном направлении.
Меня зовут Андрей Антонов, я основатель строительной компании ООО «ПРОЕКТ». Я потомственный строитель, окончил вуз по специальности Промышленное и гражданское строительство, и более 20 лет строю загородные дома. После окончания института, набирался опыта и определенную часть своей жизни посвятил работе в крупных девелоперских компаниях — «Стройтэкс», «Донстрой», «Миракс Групп». Я лично участвовал в строительстве таких проектов, как «Алые Паруса», «Дом в Сокольниках» и «Миракс Парк».
Сегодня я помогаю людям строить дома, в которых можно не только жить, но и получить хорошую прибыль от их продажи. А также я инвестирую в земельные участки, жилую и коммерческую недвижимость.
Если вам нужен надёжный партнёр в вопросах строительства кирпичных домов или домов на продажу — обращайтесь. Я и моя команда будем рады помочь вам принять взвешенное решение и реализовать ваш проект на высоком уровне.