Как я погляжу, вопрос о сделках с долями не теряет своей актуальности. С чего я это взял? Да, вот опять пришли к нам люди и говорят:
— Мы никак понять не можем, нужно нам проводить нотариальное удостоверение сделки или нет? - один спрашивает.
А второй ему тут же и отвечает, нe дожидаясь слова нотариуса:
— Говорю ж тебе, все сделки с долями обязательно проходят нотариальное удостоверение. Закон вышел! Ведь верно? - это он уже к нотариусу обращается.
— Закон об обязательном удостоверении сделок с долями, действительно, вышел, - нотариус мой отвечает. - Но применяется он не ко всем сделкам вообще.
— Как это? - спрашивают граждане.
Тут уж позвольте, дорогие мои, я сам отвечу. У граждан этих сделка была самая рядовая, пересказывать не стоит, а объяснение, которое дал нотариус получилось весьма обширным. Лучше я вкратце, без лишних подробностей.
На данный момент ситуация с нотариальным удостоверением сделок с долями недвижимости такова, что требуется оно во вполне конкретных ситуациях. Например, если продается доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, независимо от того, продается ли она стороннему лицу или другому сособственнику. Исключений из этого правила нет, даже если продавцом выступает сособственник. Ну, как - нет?
Одно всё-таки есть, вы же не думали, что всё вот так просто? Так вот исключение следующее: если все участники общей долевой собственности продают свои доли по одному договору купли-продажи, то нотариальное удостоверение такого договора не требуется.
Прочие случаи, когда нотариальное удостоверение рекомендуется, но не является обязательным:
— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации";
— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
А вот когда нотариальное удостоверение сделки обязательно? Например, в случае, если один из супругов приобретают недвижимость в общую долевую собственность, так как такой договор содержит элементы брачного договора. И опять-таки, если супруги покупают имущество в совместную собственность без разделения долей, то сделка может быть совершена в простой письменной форме. Сообщаю просто для информации, моё отношение к простой письменной форме вы хорошо знаете.
Ну и наконец, нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно в том случае, когда продается недвижимое имущество (либо доля в праве общей долевой собственности) несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. В этом случае также потребуется разрешение органа опеки и попечительства.
Это, кстати, к вопросу о том, как всех "загоняют" в нотариальные конторы. Как видите, список безусловно обязательных сделок с нотариальным удостоверением не такой уж обширный. И применяется нотариальное удостоверение сугубо в тех случаях, когда защита прав и законных интересов граждан может быть нарушена. А это дело такое, сами себя права и интересы не защитят.