Недавно мы прочитали комментарий, в котором говорится о том, что причиной снижения интереса к загородному рынку стало выравнивание цен на недвижимость в Ленобласти и в Санкт-Петербурге. Вот, когда цены отличались почти в 2 раза в пользу загородного рынка, тогда спрос на него был высокий. А теперь этого нет.
И далее следует примерно следующее обоснование:
Земельный участок стоит, как правило от 2-х миллионов рублей и дом даже в тёплом контуре от 6 млн рублей. В итоге получается 8 млн. В городе за 8 млн можно купить квартиру. И на этом основании строится выше приведённый вывод.
Сравнение мягко говоря не корректное. По все видимости автор сравнивал варианты в разных сегментах рынка, не придавая значение разнице между первичным и вторичным рынком и между сегментами эконом и комфорт класса.
Мы задали вопрос ИИ DeepSeek: Какой площади новую квартиру можно купить в Санкт-Петербурге за 8 миллионов рублей?
И получил следующие ответы:
1. Новостройки (первичный рынок)
- Эконом-класс (спальные районы: Девяткино, Гражданка, Рыбацкое, Купчино) –≈45–55 м² (студия или 1-комнатная).
- Комфорт-класс (Приморский, Калининский, Московский районы) – ≈35–45 м² (1-комнатная).
- Бизнес-класс (центральные районы, Васильевский остров) – ≈25–35 м² (студия или компактная 1-комнатная).
2. Вторичный рынок
- Спальные районы (Ленинский проспект, Проспект Просвещения, Улица Дыбенко) – ≈50–65 м² (1-2 комнаты).
- Престижные районы (Петроградская сторона, Центр, Васильевский остров) – ≈30–45 м² (1-комнатная).
- Старый фонд (с ремонтом) – ≈25–40 м²** (1-комнатная).
Вывод:
За 8 млн рублей можно купить:
🔹 1-комнатную (40–55 м²) в новостройке эконом-класса.
🔹 1-комнатную (30–45 м²) на вторичке в хорошем районе.
🔹 2-комнатную (50–65 м²) в спальном районе (вторичка).
Задали вопрос тому же ИИ «Какой дом и участок можно купить во Всеволожском районе Ленобласти за 8 млн рублей?
Ответ:
1. Дома в коттеджных посёлках (КП)
- Дом 80–120 м² + участок 6–10 соток** – эконом-класс (типа "коробка под отделку" или базовый ремонт).
- Дом 60–90 м² + участок 4–8 соток – с ремонтом, но в менее престижном КП.
2. Частный сектор (старые дома или дачи)
- Дом 50–80 м² + участок 8–15 соток** – вторичка, возможно, потребует вложений в ремонт.
- Дача (летний дом) 40–60 м² + участок 10–20 соток – без зимнего отопления, подойдет для сезонного проживания.
3. Новые таунхаусы/дуплексы
- Таунхаус 100–130 м² + участок 1–3 сотки – в современных КП (например, "Юкки", "Кудрово", "Новая Охта").
Вывод:
За 8 млн рублей можно купить:
✅ Дом 80–120 м² + участок 6–10 соток (эконом-класс, возможно, без чистовой отделки).
✅ Дом 50–80 м² + участок 8–15 соток (старый фонд, но с большей землей).
✅ Таунхаус 100–130 м² + маленький участок (если важна современная планировка).
Итак, во-первых сравнивать надо в одной «системе координат». Мы говорим о первичке. И речь идёт о снижении спроса на первичном рынке и этот тезис мы подтверждаем, на вторичном рынке ситуация стабильная.
Так вот в новостройках СПб можно за 8 млн купить квартиру эконом-класса площадью 40—55 м2. А рядом с городом во Всеволожском районе можно купить дом в комплектации «тёплый контур» площадью 80-120м2 на участке 6-8 соток в коттеджном посёлке. Практически дом в два раза большей площади.
Сегодня полным семьям, в которых есть и старшее поколение и дети для комфортной жизни требуется три-четыре спальни. Поэтому такие семьи выбирают загородный дом, как единственную альтернативу для решения своей задачи. В доме площадью 120-140 м2 можно разместить 4 спальни.
Можно обратиться и к сведениям авторитетных аналитических центров данные которых мы приводим в своих статьях в этом дзен-канале. Там картина практически будет похожей.
Итак вывод: на загородном первичном рынке ситуация не изменилась. И за одни и те же деньги в сегментах эконом и комфорт-класса можно купить дом площадью в 2 раза больше, чем квартиру в городе и иметь ещё собственный участок земли.
Объяснить такую колоссальную разницу можно в первую очередь тем, что городские застройщики многоквартирных домов несут на себе бремя строительства социальной и транспортной инфраструктуры и она, действительно существенно удорожает квадратные метры.
А вот загородных девелоперов в сегменте ИЖС ранее обходила эта учесть. Но теперь областные власти ввели требование при переводе земли обязывать загородных девелоперов подписывать соглашение о КРТ (комплексном развитии территории), в котором на девелопера ложатся серьёзные обязанности по строительству школ, детских садов, дорожных примыканий и т.п. Это приведёт в последствии к существенному росту цен на загородные дома, расположенные в коттеджных посёлках в зоне ИЖС рядом с городом. И цены в перспективе 5-10 лет могу догнать городские.
А пока ситуация явно в пользу загородного рынка. И причины спада покупательской активности в следующем:
- Покупатели-инвесторы, у которых есть деньги предпочитают увеличивать свой капитал, сберегая его на депозитных счетах с 2-х значными процентными ставками
- Покупатели, у которых нет собственных денег, предпочитают подождать до тех пор пока не снизятся ставки по ипотеки до уровня-12-14% годовых
Безусловно, есть покупатели с собственными деньгами, которые не доверяют банкам или у которых жилищный-семейный вопрос стоит остро. Они сегодня покупают загородные дома и будут покупать, и завтра, и послезавтра.
По мере снижения ключевой ставки, а процесс снижения уже начался, будут подрастать цены на загородную недвижимость.
Так что инвесторам рекомендуем уже присматриваться к предложениям на рынке и покупать земельные участки в новых коттеджных посёлках или новых очередях в существующих посёлках.
