Практически во всех типовых договорах аренды сетевых арендаторов вы можете встретить такую формулировку: плата за размещение вывески, холодильного оборудования включена в стоимость постоянной части арендной платы. Ну включена и включена, думает арендодатель. Места размещения, габариты вывески и оборудования закреплены в приложении. Вывеска в пределах моего фасада, оборудование никому не мешает. Проблем не вижу.
Давайте на примере одного разбирательства посмотрим какого мнения по этому вопросу придерживаются суды относительно обычной вывески магазина в жилом доме. Спор зашел про размещение вывески магазина на фасаде в границах помещения. Такой обычной вывески, которую вы каждый день видите, проходя мимо продуктовых магазинов, алкомаркетов и пунктов выдачи заказов.
При первом рассмотрении суды решили, что такая вывеска не является рекламной и не относится к общему имуществу собственников жилого дома. Вот, что суды отметили:
- конструкция не является рекламной, информирует о местонахождении магазина;
- конструкция располагается над входом в помещение;
- ее размещение имеет своей целью обозначение места входа в занимаемое помещение, где реализуются товары;
- конструкция размещена непосредственно на фасаде помещения, занимаемого магазином.
- площадь стены фасада, используемая для размещения конструкций не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку не обладает необходимым квалифицирующим признаком: обслуживание более чем одного помещения, имеет иное предназначение, не связанное с функцией содержания, обслуживания и доступа к помещениям многоквартирного дома.
- при размещении конструкции не задействованы инженерные элементы дома, находящиеся в общей долевой собственности, ущерб общей собственности не нанесен, сведения о нарушении каких-либо прав иных собственников помещений дома в материалах дела отсутствуют.
- фактически спорная конструкция ориентируют потребителя о местонахождении, наименовании организации, при этом отсутствие в спорной конструкции сведений об адресе и режиме работы не является основанием для признания данной конструкции рекламой и не соответствующей Закону о защите прав потребителей.
- размещение вывесок подобного содержания является общераспространенной практикой, соответствует сложившимся обычаям делового оборота.
Но не спешите радоваться. К сожалению позиция Верховного суда немного другая. Более основательно подойдя к изучению материалов дела, Верховный суд пришел к следующим выводам:
- к общему имуществу в многоквартирном доме относятся несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад дома - его внешняя, наружная стена.
- правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников.
- по соглашению сособственников общего имущества допускается передача в пользование отдельных частей дома и заключение, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы.
- использование фасада дома как общего имущества допускается в различных целях: размещение рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, систем вентиляции и кондиционирования с установлением в каждом конкретном случае размера платы за размещение либо указание на возможность бесплатного размещения.
- право на бесплатное использование фасада дома для размещения конструкций ввиду их установки в границах помещения противоречит жилищному законодательству, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
- без внесения платы предусмотрено размещение только информационных вывесок.
- размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер всегда регламентирован и должен соответствовать требованиям, определенным нормативными правовыми актами органа местного самоуправления.
- установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция.
Ну что же. Это прискорбно!
Лично вам хочется разбираться с вопросом - является ли вывеска информационной или рекламной? Вопросом - используете ли вы общее имущество или нет? А заниматься согласованиями? Компенсировать затраты за вывеску арендатора из своего кармана? Мне не очень!
Какие выводы мы можем сделать для себя из этой истории? Предоставляя право арендатору на размещение вывесок мы должны, как минимум, включить в договор следующие условия:
- арендодатель не возражает против размещения вывески (оборудования) арендатора;
- при размещении вывесок (оборудования) арендатор обязан учитывать требования действующего законодательства;
- арендатор своими силами и за свой счет должен получить согласие соответствующих административных органов, управляющей компании и третьих лиц на размещение вывески (оборудования) и сам несёт ответственность за соблюдение указанных требований;
- размещение вывесок (оборудования) не входит в состав арендной платы. Сетевики это условие зарубить могут, но попробовать стоит.
В моем типовом договоре всё это предусмотрено. А в вашем?
Оригинал судебного акта и номер дела будут выложены в телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Обращайтесь за анализом сторонних договоров аренды! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, анализом сторонних договоров аренды и представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды