Покупка квартиры на вторичном рынке
— Как проверить юридическую чистоту сделки?
— Какие риски существуют при покупке жилья у застройщика или физического лица?
Основные этапы проверки юридической чистоты сделки:
— Проверка правоустанавливающих документов собственника: свидетельство о праве собственности, выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, технический паспорт БТИ.
— Получение справки из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
— Анализ истории предыдущих владельцев квартиры и возможных судебных споров относительно объекта.
— Проведение оценки технического состояния дома и коммуникаций (при необходимости).
— Обращение в органы Росреестра для подтверждения отсутствия ограничений на объект недвижимости.
Определение понятий «юридическая чистота сделки»:
«Юридически чистая сделка означает отсутствие правовых рисков для покупателя, связанных с ограничениями на распоряжение имуществом, такими как наличие долгов по налогам, судебные споры, ипотека, наложенный арест, ограничения в правах третьих лиц».
Признаки юридических рисков при покупке жилья:
— Наличие нескольких зарегистрированных несовершеннолетних детей.
— Информация о судимости предыдущего владельца или участие в судебных разбирательствах.
— Проживание бывших членов семьи, претендующих на жилплощадь.
— Ограниченная дееспособность продавцов (психическое состояние здоровья, алкоголизм).
— Недавнее вступление прежнего хозяина в наследство (менее трех лет назад), особенно если имеется возможность оспаривания завещания.
Отличия проверки при покупке у застройщиков и частных лиц:
Проверяя покупку у застройщика, важно убедиться в наличии разрешительной документации на строительство, проектной декларации, лицензии и свидетельства о государственной регистрации компании-застройщика. При покупке у физлица необходима проверка самого жилого помещения на предмет соответствия техническому состоянию, регистрационных записей, отсутствия обременений и претензий третьих лиц.
Необходимость привлечения нотариуса:
Привлечение нотариуса не является обязательным условием, однако заключение сделки у нотариуса повышает уровень безопасности и снижает вероятность последующих конфликтов и судебных разбирательств. Нотариус проверяет полномочия участников сделки, обеспечивает достоверность предоставляемых сведений и подтверждает законность процедуры.
Важность предварительного договора купли-продажи:
Заключение предварительного договора защищает интересы обеих сторон, фиксируя обязательства сторон, порядок расчетов, сроки исполнения обязательств и условия расторжения соглашения. Однако оформление такого документа должно содержать четкое описание предмета договора, цены, сроков передачи денежных средств и условий основного договора.
Обременение объекта недвижимости:
Обременение квартиры предполагает наличие действующих обязательств перед третьими лицами (например, ипотека, аренда, залог). Важно заранее выяснить, каким образом снимается обременение и кто оплачивает издержки снятия залога или досрочного погашения задолженности.
Способы снижения риска недействительности сделки:
Для минимизации риска признания сделки недействительной рекомендуется провести полную проверку правоустанавливающих документов, изучить историю перехода прав собственности, зарегистрировать сделку в органах Росреестра и оформить страховку титула собственности.
___
Александр Юдин
https://iudin.aa01.ru
Татьяна Ревенко