Многие СМИ пишут о том, что спрос на новостройки падает с каждым месяцем. Если в апреле это казалось просто слухами, то в мае мы уже видим реальные цифры. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что происходит с рынком и почему новостройки не покупают, хотя многие говорят, что недвижимость сейчас доступна, а иногда даже недооценена.
В этой статье мы проанализируем статистику продаж новостроек
Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка.
Сейчас застройщики обязаны отчитываться о продажах, и данные доступны всем. Например, в популярных проектах комфорт-класса отчетливо видно падение продаж.
Что происходит на рынке новостроек?
Если открыть статистику, то можно увидеть, что даже в нынешних условиях есть свои лидеры. Например, ЖК «Движение. Говорово» — проект, который раньше не пользовался особым спросом, но в мае 2025 года стал лидером с 276 проданными квартирами. Для сравнения: в апреле там продали 210 квартир, а в марте — ещё меньше. Если взять топ-10 застройщиков, то ситуация там тоже неоднозначная: ПИК увеличил продажи, Арт-Сити сохранил объёмы, Мичуринский парк (ПИК) держится на уровне 70–80 квартир в месяц. В среднем многие проекты выходят на 100 квартир в месяц.
Важный момент: когда говорят о падении продаж, нужно понимать — с каких цифр и на сколько. Например, если в апреле ПИК в Мичуринском парке продал 89 квартир, а в мае — 72, то формально это снижение. Но если при этом застройщик поднял цены, то в денежном выражении выручка могла остаться прежней. Крупные застройщики из топ-30 в целом чувствуют себя нормально. Критичных провалов нет, хотя динамика разная. Есть и откровенные аутсайдеры, у которых продажи меньше 10 квартир в месяц: Level Group — катастрофические показатели: продано всего 2 объекта (Бауманская, Звенигородская, Нижегородская), Аист (Insider), Намёткинский — проблемы с продажами, хотя дома скоро сдадут, Мнёвники (My Priority) — 4–5 квартир, что очень мало.
Почему так резко падают продажи?
1. Минимальный остаток лотов в свободной продаже
Когда СМИ кричат о «падении продаж в 4 раза» (с 20 до 5 квартир в месяц), часто оказывается, что у застройщика просто закончились квартиры в продаже. В Москве, особенно внутри МКАД, действительно дефицит ликвидных объектов — новых проектов мало, а те, что появляются, чаще всего небольшие.
2. Завышенные цены на квартиры
Многие покупатели в шоке от ценников: открываешь описание лота и видишь неадекватные цифры. Даже при хорошей локации и планировке люди неприятно удивлены ценами.
3. Неликвидные ЖК
Десятки проектов в Москве — просто «мусор» с точки зрения инвестиций. Тысячи квартир никому не нужны, и даже низкая цена не делает их привлекательными.
4. Срок сдачи 2029–2030 гг.
Многие боятся покупать квартиры с перспективой сдачи через 5–7 лет. Вопросы вроде «А достроят ли?» или «Не продаст ли застройщик проект кому-то другому?» отпугивают покупателей. Уже сейчас крупные девелоперы продают площадки более мелким игрокам.
Есть ли проблемы на рынке новостроек?
Продажи на рынке новостроек действительно падают – это факт, с которым сложно спорить. Однако у застройщиков пока есть запас прочности, так как в последние годы они продавали квартиры хорошо, а многие даже перевыполняли планы.
Хотя есть и исключения – например, ФСК с их проектом «Движение. Говорово». Вероятно, здесь будут точечные всплески активности, и такие моменты нужно ловить. Если бы аналогичный проект находился в более выгодной локации – скажем, у метро «Озёрная» – это было бы отличное предложение, несмотря на возможные риски с качеством.
Главная проблема в том, что никто не хочет первым запускать волну распродаж. Возможно, у застройщиков есть негласное соглашение: они боятся, что если один начнёт резко снижать цены, остальные последуют его примеру, и в итоге выиграют только покупатели, а не сами девелоперы. Поэтому скидки дают точечно – через рассрочки, льготную ипотеку или скрытые акции. Например, вместо прямой скидки могут предложить выгодную рассрочку.
Рынок замер в ожидании возможного продления семейной ипотеки до 14 лет для семей с детьми, а также её распространения на участников СВО и их жён. Если это произойдёт, спрос снова вырастет, и застройщики могут не снижать цены, а, наоборот, слегка поднять их под прикрытием «скидок».
Если же новых мер поддержки не будет, то июль—август могут стать лучшим временем для покупки – застройщики начнут активнее сбрасывать цены.
Что покупают сейчас?
• Большая часть сделок – однокомнатные квартиры, так как они лучше всего подходят под семейную ипотеку.
• Для инвестиций выгоднее евротрёшки – они более ликвидны в долгосрочной перспективе.
Если появятся новые льготные программы, доля ипотечных сделок может вырасти до 70%, а наличные расчёты почти исчезнут.
Можно подвести следующие промежуточные итоги:
• Скидки есть, но они точечные и не всегда очевидны.
• Застройщики ждут новых мер поддержки – если их не будет, цены могут начать снижаться.
• Лучшие предложения сейчас – не студии, а квартиры большей площади (евротрёшки, четырёшки).
• Апартаменты и коммерческая недвижимость – самый проблемный сегмент.
Если вы планируете покупку, стоит следить за новостями о льготной ипотеке и быть готовым действовать быстро, если появятся действительно выгодные предложения.
Выводы
На рынке действительно присутствуют дисконты, но они в основном касаются квартир семейных форматов (евротрёшки и еврочетвёрки), а не студий и однушек. Сейчас выгоднее приобретать один качественный объект большей площади, чем несколько маленьких. Хотя скидки есть, они не достигают экстремальных значений. Застройщики не готовы радикально снижать цены и скорее предлагают умеренные дисконты в 10—15% от заявленной стоимости.
Серьёзной проблемой рынка стал отказ застройщиков продавать квартиры с отделкой. Многие покупатели, особенно инвесторы, не хотят или не могут самостоятельно делать ремонт, предпочитая держать средства на депозитах. При этом рынок находится в состоянии неопределённости в ожидании возможного продления льготных программ. Если новые меры поддержки будут введены, цены могут стабилизироваться или даже немного вырасти. В противном случае во второй половине года стоит ожидать усиления давления на цены.
Наиболее разумным сейчас будет выбрать качественные объекты в хороших локациях, использовать льготные ипотечные программы, найти скрытые скидки через проверенных брокеров и отказаться от спонтанных решений в пользу тщательного анализа предложений. Покупатели, приобретающие недвижимость сейчас до возможного объявления новых мер поддержки, могут получить наиболее выгодные условия. Однако важно выбирать действительно ликвидные объекты, которые сохранят свою стоимость в любых рыночных условиях.