Я живу в довольно приличном доме 2012 года постройки. По меркам недвижимости дом ещё очень молодой, и многие люди по-прежнему называют такие дома новостройками, ведь вокруг полно трёхэтажных и пятиэтажных построек, которые пахнут старостью и историей.
Нет, не жалуюсь на свой дом, ибо жить в нём вполне комфортно, если не покидать пределы своих стен и не гулять с детьми или домашними животными. Трехкомнатные квартиры (79 метров) в таких домах в Самаре стоят от 12 млн рублей, что немало, учитывая скромные зарплаты в этом прекрасном городе. Однокомнатную квартиру можно найти от 5 млн, если там будет какой-то ремонт.
Эти цены трудно назвать маленькими, поэтому очень сильно бросается в глаза то, что большинство современных новых домов редко имеют нормальный двор. У моего дома вообще нет обустроенного участка: небольшая площадь, которую полностью заняли автомобили жителей.
Если сравнивать со старым жилым фондом, то там всегда были деревья, зелень, клумбы и детская площадка. Я не нуждаюсь в песочнице, но всё же могли бы намутить для одного из самых дорогих домов в районе хоть что-то, чтобы местные мамы не ходили в дворы старой застройки гулять с детьми.
Архитектурных косяков хватает везде. Немного косые стены являются классикой. Знаю коммерческое здание, которое заброшено более 10 лет. Недавно его кто-то выкупил и начал ремонт, но я заприметил то, что в щелях этой постройки уже давно появились гнезда птичек.
Я не уверен в том, что там именно гнёзда, но как-то и зачем-то они туда пролазят. Если что, то это не похоже на вентиляцию.
Старые постройки тоже далеко не без косяков. Там их еще больше, но сейчас сами технологии строительства стали существенно эффективнее, что делает процесс стройки дешевле и точнее.
Суммарно все факторы указывают на то, что доступность жилья должна была стать выше, ибо строительство стало более эффективным, каждый квадратный метр используется максимально, т. к. вместо трехэтажных зданий появляются огромные многоэтажки без дворовой территории, а демографические проблемы никуда не деваются уже далеко не первый год подряд.
Всё это было бы логично, но в реальной жизни ваша логика работает далеко не всегда. Индекс доступности жилья снижается. Есть новости 2024 и 2025 года про снижение доступности. Чем дольше копишь на жилье, тем сложнее его становится купить.
В 2024 я публиковал статью с расчетами, которые помогли понять то, что усредненный жилой метр подорожал за 3 года на 93%.
В целом, вокруг довольно много свободного жилья, которое люди не могут купить, либо оно им уже не нужно, т.к. купили что-то на вторичном рынке.
На самом деле мы наблюдаем стабильный рост стоимости жилых метров, что обусловлено множеством факторов.
Зависимость сферы строительства от импортных материалов и технологий.
Во-первых, до недавнего времени сфера строительства была очень сильно зависима от импортных материалов и технологий, что определенно точно не сказывается положительно на доступность жилья в условиях колебания курса.
Сейчас ситуация меняется, но, несмотря на это, зависимость по-прежнему остается значительной. Если брать инженерное оборудование, то там уровень зависимости от импорта был критически высок.
- Насосное оборудование до 94%.
- Системы кондиционирования и вентиляции до 84% импорта.
- Лифты и эскалаторы.
- Котельное оборудование.
Специальные строительные материалы и отделка тоже не выделялись самостоятельностью. По данным из открытых источников до 95% всей фасадно плитки были импортными. Различные крепежи, герметики, клеевые растворы и монтажная пена тоже очень часто оказывались импортными.
По данным из открытых источников, до 85% саморезов и фасадных креплений являлись импортными.
Производственное оборудование для стройматериалов, как правило, полностью импортное. Зависимость в этой зоне достаточно высокая и составляет от 70% до 100%.
Строительная техника тоже практически вся импортная. Сейчас пытаются переходить на китайских производителей и активно развивают свое производство на базе отечественного машиностроения.
Сырье для производства строительных материалов тоже достаточно часто используется импортное. Не нашел точную информацию, но в среднем от 40%, что достаточно немало.
Самое забавное, что чем выше класс жилья, тем больше у него % зависимости от импортных материалов и технологий. Скорее всего, в будущем это будет исправлено. Судя по последним опубликованным материалам, если брать дома класса «Комфорт», то там зависимость уже была снижена и составляет порядка 7–10%.
Недорогие займы и инвесторы
В России не всегда всё стабильно, поэтому люди любят вкладывать свои деньги во что-то твердое и относительно надежное. Недвижимость идеально подходит для того, чтобы законсервировать свои лишние деньги. Учитывая то, что вокруг менее рискованных вариантов вложить деньги не так-то много.
К тому же важно отметить то, что недвижимость всё последнее время показывала хорошую динамику роста.
Если добавить к этому возможность покупать эту недвижимость на заемные деньги под небольшой процент, то на выходе мы получаем смещение баланса спроса, которое, прежде всего, спровоцировано не теми людьми, которые испытывают реальную потребность в жилье.
Будущее жилых метров
У нас каждый год диванные эксперты говорят про то, что стоимость метров упадет в два или даже три раза, но такое можно ожидать только в тех городах, где с каждым годом становится все больше заброшенных жилых домов и квартир.
Несмотря на то, что многие говорят про обустройство и удобство старой застройки, огромное количество людей из небольших городов мечтают переехать в региональный центр. Спрос на новостройки по-прежнему сохраняется, т.к. их приобрести по-прежнему проще, чем вторичное жилье из-за различных программ поддержки.
Огромного роста стоимости жилых метров ожидать не стоит. Сейчас нет предпосылок к тому, чтобы цены скакали, как в прошлые пять лет, но все же и снижения стоимости в крупных городах точно не стоит.
Всё сказанное не является инвестиционной рекомендацией. Всё описанное в статье — мое личное субъективное мнение.
Сейчас застройщики ссылаются на повышение требований к застройке и необходимость создавать инфраструктуру вокруг новых ЖК, но я по-прежнему вижу в Самаре огромное количество новых домов, где детскую площадку максимум могут расположить на крыше многоуровневой парковки. Это лучше, чем вообще ничего, но всё же меня преследуют мысли про то, что по таким ценам могло бы быть что-то более интересное.
Скорее всего, мы не увидим снижение цен на жилье в крупных городах, но и ситуаций, которые располагают к быстрому росту, я сейчас тоже не наблюдаю. Застройщики всегда будут пугать ростом цен, т.к. долгое время рост цен был стимулирован ростом цен, но сейчас уже нет недорогих денег, поэтому этот порочный круг был разорван. Единственным стимулирующим фактором считаю желание людей перебраться жить в крупные города.
Будущее предсказывать не умеют, поэтому посмотрим, насколько моя фантазия смогла представить точно будущее.
Обязательно поделитесь своим мнением в комментариях. Довольны ли вы благоустройством новых жилых комплексов и ценами на жилые метры?