Расчитывать на доступную информацию слишком рискованно.
И это не просто красивая фраза. Это — реальность, особенно когда речь заходит о нашумевших проектах масс-маркет застройщиков, вроде того же ПИКа. Знаете, как легко утонуть в море рекламных обещаний и красивых картинок?
Возьмем, к примеру, ЖК Руставели. Да-да, тот самый, где у многих «звезды инвеста» сошлись. Локация? Вроде центр рядом. Метро? Есть. Удобный выезд? Ну, допустим. А как насчет бетонного завода, щедро посыпающего окрестности пылью при каждом сильном ветре? А ЛЭП, живописно дополняющие пейзаж? Но не будем отрицать: квартал популярен.
Сам я, к слову, в ПИК не инвестирую. И никогда не инвестировал. Так уж «звезды сошлись». Никаких личных историй, ни хороших, ни плохих – просто не мой сегмент. И, что характерно, моя целевая аудитория инвесторов почему-то тоже обходит ПИК стороной. Совпадение? Не думаю.
Полагаю, плюсы и минусы этого ЖК большинство из вас и без меня перечислит.
Но справедливости ради: это почти завершенный квартал в относительно неплохом районе, и даже парк Останкино в условно пешей доступности. Для людей без особых претензий – вполне себе вариант закрыть базовые потребности:
* Москва? Да.
* Квартира? Да.
* Метро? Да.
* Плохонький, но свой ремонт? Тоже да.
* Современная «пиковка» как реинкарнация хрущевки? Увы, тоже да.
Кстати, о соседях. Выбирая новостройку от ПИК, стоит задуматься и о социальном срезе.
А теперь – к самому интересному. Цифры. Инвестиции. И мифы о безудержном росте.
Старт продаж пришелся на сентябрь 2020-го. Эпоха ковида, запуск той самой льготной ипотеки. Помните этот ажиотаж?
* Квартира 66 м² на 15-м этаже с отделкой стоила 13.5 млн. Сейчас она же у «уступщиков моих любимых» (привет им!) продаётся за 24-26 млн. *Продаётся* – ключевое слово. Висит. Не двигается.
* Большая студия, 33 метра: была 9.2-10 млн — сейчас от физиков-«инвесторов» предлагается за ~15 млн.
* Мелкие студии: стартовали от 7.3 млн, сейчас – от 11.8 млн.
* Евро-двушка, около 38-40 метров: в 2020-м – 10 млн, сейчас на известном агрегаторе – от 17 млн.
И вот здесь важный нюанс,который многие упускают из вида. Год назад я оценивал для клиента точно такую же евро-двушку. И она стоила те же самые 16-17-18 млн в зависимости от характеристик. Год прошел, а цена в живых деньгах, без ипотечных фокусов, осталась неизменной.
Поэтому все эти восторженные визги про «безудержный рост Руставели» – не более чем пыль в глаза. Рост есть, но преимущественно у застройщика, и достигается он за счет специальных условий по ипотеке и рассрочек. Попробуйте-ка быстро «слить» такую квартиру с реальной, ощутимой доходностью прямо сейчас.
Те, кто вошел на старте в 2020-м, безусловно, в плюсе. Но этот плюс, если разобраться, едва ли превышает накопленную инфляцию.Каких-то инвестиционных «иксов», ради которых стоило бы замораживать капитал, я здесь в упор не вижу. Скорее, сохранение денег. Даже самые успешные варианты выросли за 5 прошедших лет в два раза. Если 20% годовых — это для кого-то инвестиции, то мои аппетиты выше.
