Покупка квартиры — один из самых важных шагов в жизни. Помимо бюджета, района и планировки, встает один из ключевых вопросов: новостройка или вторичное жилье? Давайте разбираться.
Большинство покупателей разделяют недвижимость на так называемый «старый фонд» и новые дома. Также наверняка вам неоднократно доводилось встречать такие словосочетания как «первичный рынок», «вторичное жилье», «первичка», «готовые квартиры от застройщика», «квартиры от собственника».
Зачастую неподготовленный человек, который впервые ищет квартиру, может запутаться во всей этой профессиональной и полупрофессиональной терминологии. Самостоятельно разобраться в этом вопросе с помощью интернета так же сложно – в статьях по-разному разделяют недвижимость на первичную и вторичную: где-то в привязке к прохождению домом Госкомиссии, где-то по регистрации права собственности.
На самом деле, ключевое значение имеет статус продавца и порядок оформления сделки:
1. Вторичка:
квартира приобретаются у продавца, который не является ее первым собственником. В таких случаях заключается только договор купли-продажи (ДКП).
ДКП — это договор между двумя или несколькими лицами, согласно которому продавец передаёт в собственность покупателю реально существующую квартиру за деньги.
2. Первичка: квартиры приобретаются напрямую у застройщика:
2.1. в строящемся доме до ввода объекта в эксплуатацию – по договору долевого участия (ДДУ)
ДДУ — это договор между застройщиком и покупателем, согласно которому застройщик обязуется передать построенную квартиру покупателю, а тот — её принять, когда она будет готова. Предметом ДДУ является право требования квартиры, так как самой квартиры ещё не существует – она строится.
2.2. Квартиры в построенном доме, которые находятся в собственности застройщика, – приобретаются по договору купли-продажи(как и в случае со вторичкой, но только не от любого продавца, а именно от застройщика)
3. «Вторичка на первичке» или переуступка
К этому типу мы можем отнести квартиры в строящемся доме до ввода дома в эксплуатацию, которые покупатель приобретает не у застройщика, а у другого покупателя, который ранее заключил ДДУ с застройщиком. Первый покупатель переуступает другому свое право требования квартиры по заключенному с ним договору долевого участия. Для этого заключается договор переуступки, который называется «Договор цессии».
Договор цессии – это соглашение о передаче прав требования от одного лица другому.
Цессионарий – покупатель прав требования на квартиру.
Цедент – продавец в сделке по переуступке прав. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Договоры переуступки выглядят крайне привлекательно для желающих сэкономить, т.к. стоимость квартир по ним обычно ниже, чем в официальной продаже у застройщика. Но и рисков у такой сделки значительно больше.
ЛенОблАИЖК много лет работает на рынке первичной недвижимости, поэтому мы можем рассказать о тех проблемах для покупателя по переуступке, с которыми столкнулись в реальной практике:
- ни продавец, ни покупатель, ни агент какой-либо из сторон в подавляющем числе сделок по переуступке не обладают полной информацией о всех необходимых сопутствующих действиях помимо непосредственного подписания договора;
- продавцы по переуступке не уведомляют застройщика о смене дольщика по договору, и у застройщика нет контактов нового дольщика для передачи ему построенной квартиры;
- продавцы и покупатели забывают переоформить не только ДДУ, но и эскроу счет, что приводит к крайне неприятным последствиям для нового покупателя;
- продавцы предлагают занижение стоимостидоговора чтобы заплатить меньше налогов, при этом для покупателя это рискованно и не всегда законно;
- согласование застройщиком смены дольщика - чаще всего в ДДУ прописано такое требование, и отсутствие согласования может привести к сложностям в регистрации и получении квартиры;
- если согласие застройщика не получено, то покупатель может не узнать, что продавец не полностью рассчитался с застройщиком, и помимо стоимости договора покупатель будет вынужден оплачивать долги продавца;
- не забываем о мошенничестве – продавец может просто использовать поддельные документы.
Также есть самый чувствительный минус таких сделок для покупателя – сейчас ни один банк не дает льготную ипотеку (до 6%) для сделок по переуступке!
Несмотря на привлекательную стоимость квартир по переуступке, лучше обратиться напрямую к застройщику – только застройщик гарантирует юридическую чистоту сделки и прозрачный процесс оплаты. А также сможет подобрать подходящую по бюджету квартиру, предложить дополнительные скидки и акции и оформить ипотеку на максимально выгодных условиях.