Новые квартиры даже при сохранении заградительных ипотечных ставок и падения спроса в этом году подорожают на 10%. Об этом в начале недели заявил журналистам глава Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Владимир Гусаков.
На рынке готового жилья, по его словам, ожидается более значительное удорожание с учетом сниженной стоимости квадратного метра. По оценкам Гусакова, разница между "первичкой" и "вторичкой" достигает 50%.
Казалось бы, ненормальное для рынка противоречие: спрос на новостройки падает до исторического минимума, а цены растут. Так прав ли руководитель АКРА? И можно ли вопреки печальному для покупателей прогнозу надеяться на долгожданное снижение?
На самом деле чуда между сильным падением спроса и ростом цены на жилье до беспрецедентных размеров нет.
Большинство девелоперов – тех, кто сконцентрировал работу с субсидированными программами кредитования – сегодня повисли на суку, который сами же подпиливали на протяжении последних лет вместе с банками. За время действия массовой программы льготной ипотеки на волне разогретого спроса цены спекулятивно подняли до уровня стратосферы.
Затем программу свернули, а ключевую ставку из-за разогнавшейся инфляции держат на высоком уровне. Эскроу за счет неадекватной стоимости квартир и ставок по ипотеке заполняются медленно. При этом опустить цены на "первичку" даже с учетом падения спроса нельзя. В противном случае девелоперы рискуют не покрыть долги по нынешним кредитам. Вся эта конструкция ныне держится в основном на семейной ипотеке. Более 90% покупок первичного жилья совершается по этой программе.
Отмечу, что при нынешней стоимости жилья даже семейная ипотека выручает не всех. За счет кредитования квадратный метр в новостройке после всех выплат обходится покупателю существенно дороже по сравнению с первоначальной ценой. Для москвичей, к примеру – в 1,8 раза, подсчитали недавно в "РБК Недвижимость" – до 557 тыс. рублей. Однако это всё же лучше, чем в случае с рыночной ипотекой. С последней цена м² вырастает до 1,8 млн рублей. Это в 5,6 раза больше изначальных средних 313,1 тыс. рублей за «квадрат».
Логично предположить, что государство пойдет по дальнейшему пути расширения условий программы или внедрения новых льготных программ. "Этот поезд в огне", но его уже не остановить. Ибо отмена льготной ипотеки обрушит цены на жилье. А это невыгодно ни девелоперам, ни банкам.
С 1 апреля действие семейной ипотеки уже распространили на вторичный рынок. Оформлять ее для покупки готового жилья разрешили в 901 российском городе с низким уровнем жилищного строительства – где возводится не более двух домов. Проживающие там семьи, в которых есть ребенок до шести лет, смогут в ипотеку под 6% приобрести вторичное жилье. Главное условие – чтобы возраст дома, где покупается квартира, не превышал 20 лет.
В силу ограниченного предложения домов для включения в программу и повышенного спроса цены вырастут и на "вторичку". Тем более, что на фоне "первички" есть куда расти.
Тем временем чтобы избежать банкротств, застройщики отказываются от новых проектов и затягивают действующие из-за нехватки средств для размещения на эскроу-счетах. С учетом такой ситуации в 2027 году ввод жилья в стране упадет до минимума или вовсе прекратится. Об этом в начале июня заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Когда объем нового строительства сведется к минимуму, подпадающие под семейную ипотеку вторичные квартиры в развитых городах подорожают минимум на треть. И этот процесс начнется уже в 2025-м.
Вывод прост: собираетесь приобретать жилье – ориентируйтесь на вторичный сегмент и не затягивайте с выбором. В течение года цены ощутимо поднимутся.