Категории несовершеннолетних лиц
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет, подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
👉 лица в возрасте от 14 до 18 лет;
👉 лица, не достигшие 14 лет.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние), в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом как в первом, так и во втором случае законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 48-ФЗ).
Получение разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное согласие органа опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
– по обмену или дарению;
– сдаче внаем (аренду);
– сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
– влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
– любых других действий по уменьшению стоимости имущества подопечного.
Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Отчуждение объектов недвижимости, если их собственником либо участником общей собственности является несовершеннолетний, проходит в нотариальной форме. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.
Подача документов на регистрацию
Договор об отчуждении на госрегистрацию может направить нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
– лично в МФЦ (в т.ч. по экстерриториальному принципу);
– лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
– онлайн с помощью Госуслуг или личного кабинета на официальном сайте Росреестра.
Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).