Автор: Антонина Юдина
В Москве ООО «УК «Теплосервисдом» решило поспорить с Минобороны России по поводу прав на управление тремя многоквартирными домами.
Этими домами компания управляла на основании договоров 2021 года. Все помещения в них принадлежат Министерству.
В 2023 году ответчик провел общие собрания собственников (то есть себя), где решил, что дома будут управляться ТСН.
УК оспорила решения собраний, указывая, что все помещения находятся в государственной собственности, а управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем 50%, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, осуществляется на основании договора управления, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 Жилищного кодекса РФ).
По мнению УК, в рассматриваемом случае неприменима ч. 7 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
Компания указала, что эта норма является общей, а для домов со 100% государственной собственностью должна применяться статья про конкурс. Определение способа правления находится вне компетенции Министерства.
Однако иск УК и все ее жалобы остались без удовлетворения (определение Второго КСОЮ № 88–1687/2025).
Суды указали, что Минобороны не нарушило порядок проведения собрания, протоколы оформлены корректно, а решение принято в пределах компетенции общего собрания.
Суды дочитали ч. 2 ст. 163 Жилищного кодекса РФ полностью, а заканчивается она словами “на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ”.
Дальше суды открыли упомянутую ч. 4 ст. 161 ЖК РФ: “орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в ч. 13 настоящей статьи и ч. 5 ст. 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано”.
Не поленились суд открыть кодекс и по новым указанным ссылкам.
В ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, а также в ч. 5 ст. 200 ЖК РФ они нашли указание на возможность проведения открытого конкурса при условии непринятия на общем собрании собственников решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также в случаях, если такое решение не было реализовано.
Таким образом, по смыслу закона управление многоквартирным домом, в котором доля РФ составляет более чем 50%, действительно осуществляется на основании договора, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ), однако данная норма не является императивной, поскольку в этой же норме предусмотрены отсылки на иные положения ЖК РФ, в том числе положения ст. 161 ЖК РФ.
“Применение положений ст. 163 ЖК РФ возможно только при наличии условий, перечисленных в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, в ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также п. 3 Правил №75”.
По мнению судов, единоличный собственник вне зависимости от наделения его властными полномочиями (государственный орган, орган местного самоуправления):
- вправе проводить общее собрание собственников (как руководящий орган многоквартирного дома),
- вправе принимать решения, отнесенные к компетенции общего собрания, в том числе по вопросу выбора способа управления в многоквартирном доме,
- вправе реализовывать принятое решение,
и только при бездействии такого собственника, а равно при отсутствии факта реализации принятого собственником решения, орган местного самоуправления вправе принимать решение о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.