Удастся ли правительству плавно спустить «ипотечный пузырь» или он лопнет?
Центральный банк Армении считает возможным замедление активности на рынке недвижимости республики, сказал глава финансового мегарегулятора Мартин Галстян.
«НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НАБЛЮДАЛИСЬ ТЕНДЕНЦИИ ЗАМЕДЛЕНИЯ ТЕМПОВ РОСТА ЦЕН. В условиях постепенного завершения программы возврата подоходного налога и возможного насыщения спроса на недвижимость мы считаем вероятным дальнейшее замедление активности на этом рынке», - сказал он, представляя отчет о финансовой стабильности за 2024 год, подчеркнув при этом, что в этом случае нам придется иметь дело с формированием рисков избыточного предложения на рынке недвижимости и связанным с этим кредитным риском…
По негативному сценарию в Армении на рынках недвижимости и ипотеки будет зафиксирован резкий спад активности, который может негативно повлиять, с одной стороны, на доходы банковской системы, а с другой - на уровень потребления населения.
Таким образом, ЦБ РА прямо сигнализирует о реальных структурных рисках на рынке новостроек. Фаза безудержного роста, подпитываемого льготной ипотекой и оптимизмом покупателей, по сути завершается. Теперь наступает период переоценки. Рынок входит в зону турбулентности, и поведение игроков станет определяющим фактором того, смогут ли они адаптироваться к новым реалиям или «перегрев» поставит страну перед фактом, когда придется пожинать плоды неприятных последствий.
Уже сегодня, как следует из поступающей в редакцию информации, многие заемщики ипотечных кредитов начали испытывать трудности с погашением взятых на себя обязательств. Из-за некомпетентности и авантюризма правительства Пашиняна на рынке недвижимости усиливается дисбаланс, вызванный искусственным стимулированием спроса. По данным финансового отчета Центробанка РА, рост кредитов в сфере ипотеки в прошлом году составил внушительные 37,4%, а их доля в общем кредитном портфеле перевалила за 21%, почти добравшись в денежном выражении до $4 млрд.
Напомним, что программа возврата подоходного налога в счет уплаты процентов по ипотечным кредитам была в социальных целях разработана и принята еще прежним правительством Карена Карапетяна, однако пришедшее к власти правительство Пашиняна извратило ее, превратив в чисто коммерческий проект, когда люди получили возможность за государственный счет покупать по 3-4 объекта недвижимости, сдавая их в аренду.
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ, ОПИРАЯСЬ НА РЕКОРДНЫЙ ПРИТОК ПОКУПАТЕЛЕЙ-ИПОТЕЧНИКОВ, АКТИВНО ПОДНИМАЛИ ЦЕНЫ, а вложения в новостройки для многих стали альтернативой теряющим привлекательность банковским депозитам и рисковому фондовому рынку. Это и привело к росту инвестиционного спроса, разогнав цены на рынке недвижимости. Так надувался «ипотечный пузырь», и еще неизвестно, удастся ли властям плавно «спустить» его, не допустив резких обвалов, или он с треском лопнет.
Льготная ипотека позволяла властям рапортовать о высоких макроэкономических показателях, так как строительная сфера стала основным драйвером угасающего экономического роста в стране. Правительство мало волновало, что искажена картина реальной платежеспособности, под которой могут скрываться серьезные риски как для застройщиков и банков, так и для самих покупателей. В случае падения цен на недвижимость заемщики столкнутся с проблемами, а для многих домохозяйств долговая нагрузка станет критической.
Системных рисков, которые то ли по неведению, то ли из-за присущего правительству Пашиняна авантюризма создали сами власти, сегодня не может не видеть только слепой. Для конечного потребителя рынок недвижимости больше не выглядит столь же безопасным и предсказуемым, как раньше. Не исключено, что ценовой рост сменится стагнацией, а то и падением. В этих условиях многие домохозяйства окажутся в трудной ситуации, так как у них отсутствует «подушка безопасности», а выплаты составляют 60-70% получаемых доходов.
Подписывайтесь на наш канал!
