Юридические риски, которые важно знать перед покупкой
На первый взгляд квартира в новостройке выглядит как идеальный выбор: всё новое, без истории владения, без "прописанных" родственников и обременений. Но на практике рисков здесь не меньше, чем во вторичке — просто они другие.
🧾 Делюсь основными юридическими подводными камнями, которые стоит учитывать при покупке жилья от застройщика:
1️⃣ Статус объекта: что именно покупает клиент?
На момент подписания ДДУ объекта недвижимости ещё не существует — есть только обязательство построить.
Что важно проверить:
✔️ Зарегистрирован ли ДДУ (ст. 48 ФЗ-214);
✔️ Правовой статус земельного участка (аренда или собственность, целевое назначение);
✔️ Законность разрешения на строительство.
2️⃣ Застройщик и девелопер — это не всегда одно и то же
Бренд на фасаде ≠ юридическое лицо, с которым подписывается договор.
Проверяйте:
✔️ Кто является стороной по договору (через ЕГРЮЛ);
✔️ Судебные дела в арбитражной картотеке;
✔️ Финансовую отчётность компании;
✔️ Участие в других проектах (особенно замороженных).
3️⃣ Эскроу-счета — не абсолютная гарантия
Эскроу защищает деньги покупателя, но не от рисков затягивания сроков, изменения характеристик объекта или расторжения договора по инициативе застройщика.
👉 При возврате средств не компенсируются проценты и рост цен на рынке.
4️⃣ Акт приёма-передачи — это не просто бумажка
Многие недооценивают этот этап. Подписание акта:
✔️ Запускает гарантийный срок (ст. 7 ФЗ-214);
5️⃣ Отделка и перепланировка "от застройщика"
Если квартира с ремонтом или нестандартной планировкой, важно убедиться, что:
✔️ Всё соответствует проектной документации;
✔️ Изменения внесены официально — иначе могут возникнуть проблемы при регистрации или продаже.
🎯 Вывод: покупка новостройки — это полноценная юридическая сделка, а не "просто оформить бронирование".
Профессиональный риэлтор или ипотечный брокер здесь не посредник, а проводник — тот, кто анализирует документы, защищает интересы клиента и помогает избежать дорогостоящих ошибок.