Не особо хитрый трюк
🥊 Хук со скидкой — один из самых распространенных маркетинговых инструментов застройщиков. Суть проста и всем известна: застройщик искусственно завышает цену на квартиру, а затем предоставляет “выгодную” скидку, возвращая стоимость к изначальному уровню.
Зачем застройщики используют этот хук?
Маркетинговый тренд прочно вошел в строительную индустрию. Застройщики вынуждены прибегать к схеме «скидки от накидки», чтобы замаскировать реальное удорожание при разных вариантах оплаты. Особенно это касается случаев с минимальным первоначальным взносом, низкой процентной ставкой или рассрочкой — каждая из этих опций имеет свою цену. Финансовые механизмы работают следующим образом: за сниженную процентную ставку банку приходится доплачивать комиссию, а при рассрочке часть денег не сразу попадает на эскроу-счет. В результате застройщик несет дополнительные расходы на строительство и реализацию, хотя это не всегда заметно покупателю.
Почему вынуждены?
Как я писал ранее, «накидки» — это целый тренд, и чтобы первичные предложения застройщика выглядели привлекательно среди конкурентов, им приходится следовать этому тренду. Получается настоящий капкан, где все участники рынка вынуждены играть по одним и тем же правилам.
Level Group: амбассадор скидок и накидок
Среди амбассадоров тренда «скидки и накидки» можно выделить Level Group. В свое время компания мастерски использовала рекламу больших скидок за полную оплату, что позволило ей кардинально переориентироваться на совершенно новую целевую аудиторию. Изначально бренд был полностью ипотечным, но как только закончилась эпоха ставок 0.01%, ребята быстро переключились на схему с искусственными накидками и внушительными скидками для покупателей за наличные. А что самое интересное — целое поколение бумеров и представителей MTV-эры, свято веря в то, что застройщики до сих пор получают особую выгоду от сделок за кэш, понесли свои сбережения в эти монолитные обещания... Вот такая маркетинговая карусель, где все играют по одним и тем же правилам, а покупатели продолжают верить в сказки о невероятных скидках.
Влияние на инвестиции
Особого внимания заслуживает влияние тренда на инвестиционный потенциал недвижимости. Важно понимать, что такой маркетинговый ход существенно затрудняет объективную оценку без знания минимальной стоимости лота. Инвесторам крайне важно определять реальную цену объекта и стоимость финансовых инструментов, чтобы корректно просчитывать доходность своих вложений.
Без глубокого понимания рынка и умения видеть за красивыми скидками истинную стоимость, инвестор рискует не просто упустить тихую гавань для своих сбережений, а купить настоящий якорь и стать спанч бобом на дне этой гавани... Разумеется, на помощь приходит брокер, то есть я. Выбирая работу с брокером, то есть со мной — Вы пропускаете этот увлекательный аттракцион маркетинга.
Немного статистики сегодня
Масштаб явления впечатляет. В мае 2025 года маркетинговые скидки достигали 60%. В 38 проектах десяти столичных девелоперов средний размер скидки превышал 20%. При этом покупатели, видя привлекательные предложения, зачастую заключали сделки по рыночной цене или даже выше.
Признаки скидки от накидки
Характерные особенности такого типа скидок легко узнаваемы. Обычно они предоставляются при 100% оплате или оплате наличными, предлагаются в начале встречи без дополнительных согласований и часто указаны как красная цена на сайте застройщика.
Реальные скидки: а когда они случаются?
Настоящий, выгодный Sale — большая редкость на этапе ДДУ. Он возникает только в ситуациях, когда застройщику необходимо быстро реализовать определенный объем квартир. Часто это связано с необходимостью заполнения эскроу-счетов, от которых зависит процентная ставка по проектному финансированию.
Яркий пример — ситуация с ЖК High Life в феврале 2025 года, когда застройщик Pioneer объявил скидку 23%, но уже через 9 дней, достигнув нужного процента заполнения эскроу, аннулировал нереализованные, платные бронирования. Повысил цены на 5-10%, а недовольным покупателем, которые не успели выйти на сделку — вернул их оплаты за брони. Действительно выгодная скидка может появиться только тогда, когда это выгодно самому застройщику. Это не случайность, а четко просчитанный бизнес-ход.
Итоговое слово
«Скидка от накидки» — действительно нехитрый, но крайне эффективный и коварный маркетинговый трюк. Этот троянский конь в мире недвижимости умело маскирует реальное удорожание под видом привлекательных скидок. Черная пятница стала практически круглогодичным явлением не по желанию застройщиков, а по необходимости — таков уж современный рынок недвижимости.
💡 Определение
Это заранее заложенная в стоимость квартиры скидка, которая маскирует удорожание дополнительных опций застройщика. Эти опции являются основными драйверами продаж для целевой аудитории проекта и учитывают наиболее популярные формы оплаты среди покупателей конкретного жилого комплекса.
Вехи
- «Скидка от накидки» — нехитрый трюк, но коварный. Троянский конь: под накидкой совсем не
скидка, а удорожание. - Черная пятница круглый год — необходимость, а не желания многих застройщиков
- Знание минимальной стоимости лота критически важно, даже если вы не планируете использовать именно этот вариант оплаты
- Большие скидки — ред флаг для инвестора. От богатого Синдбада до бедолаги Спанчбоба один неудачный ДДУ — не купите монолитный якорь, который утащит Вас ко дну.
- Реальный Sale случается редко, но метко — ищите точки пересечения своих интересов и интересов застройщика
«Большая скидка — дочь большой накидки»© Гарун Агацарский, российский историк XX века
На связи
Есть вопросы? Не стесняйтесь, пишите мне в Telegram @vladislavk_mow! Буду несказанно рад помочь разобраться в хитросплетениях современного рынка недвижимости, подсказать, где искать действительно выгодные предложения и как не попасться на маркетинговые уловки. Вместе с моей командой Мы сможем найти оптимальное решение для вашей ситуации, будь то инвестиция или покупка квартиры для жизни.
P.S. Кто не напишет — тот Спанч Боб! 🧽