Многие застройщики надеялись, что ситуацию с понижением продаж спасет новая льготная ипотека, но на Петербургском международном экономическом форуме ясно дали понять, что в ближайшее время ипотеку для семей с детьми до 14 лет не введут. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, чего ждать от рынка недвижимости в обозримом будущем.
Что будет с недвижимостью в ближайший год
Кажется, что рынок должен был давно рухнуть и застройщики предоставили бы скидки, но ситуация сложнее. Задачи девелопера во время строительства — соблюдать финансовую модель. Им необходимо показывать рост цен для инвесторов и для банков — так создаётся иллюзия роста цен. Также им нужно повышать цены из-за высокой инфляции, плюс у застройщиков растут высокие затраты на привлечение клиентов.
У застройщиков, строящих проекты с ключами в 2029 году, есть неопределённость затрат до конца строительства. Эти цифры за счёт инфляции и разных скачков курса доллара меняются. Основная задача застройщика — это постепенно наполнять эскроусчёт для получения выгодной ставки в рамках проектного финансирования.
Рассмотрим, как обстоят дела состоят у разных застройщиков. У ПИК рекордные продажи были в период действия льготной ипотеки. Сейчас наблюдается падение продаж, если у застройщика выручка ранее была в среднем 40 млрд, то сейчас в два раза меньше. Конечно, это может быть связано с сокращением количества проектов.
У Самолёта максимально плохая ситуация. Выручка упала до 13 млрд. Сравнивая продажи с тем же ПИК, отслеживается значительное снижение продаж.
ЛСР стал продуктом для инвесторов. В Обручево однушки с 14 млн выросли до 21 млн руб. Видно и падение продаж, к примеру, в мае продажи каждый месяц практически падают.
В Level Group средние показатели, застройщик продает примерно на 6 млрд.
В Эталон отслеживается устойчивое падение, тенденция постоянно идёт на снижение. Видно и снижение выручки: если раньше квартиры продавались на 5 млрд, то сейчас выручка упала до 2 млрд.
Будут ли скидки и кому они достанутся?
Скидки на большие площади определенно будут, но речь скорее идет о разовых скидках на 20-30 лотов. Учитывая значительный спрос на недвижимость в Москве, скидки на несколько десятков лотов — капля в море
Также можно рассчитывать на скидки в проектах, которые сдаются в ближайшее время, а также на неликвид, который позже невозможно продать по рыночной цене. Наверняка застройщики смогут предоставить скидки на лоты без отделки
Но становится ясно, что скидки на хорошие квартиру не будут предлагать самостоятельным покупателям, которые впервые приобретают квартиру. Большинство выгодных предложений передадут агентствам и повторным клиентам, а также знакомым.
О скидках могут забыть те, кто изучает рынок только через сайты, а также покупатели ликвидного жилья.
Чтобы приобрести квартиру выгодно, нужно работать с проверенными агентствами, изучать кулуарную информацию и мониторить закрытые подборки.
Многие люди, которые решили сами купить недвижимость, считают, что сделали правильный выбор. Они уверены, что смогут «урвать» выгодное предложение, но на деле для тех, кто покупает квартиру самостоятельно, у застройщиков нет скидок. Покупатели уверены, что им нет смысла переплачивать за работу специалиста, который подберет квартиру по многочисленным требованиями и скидками. Но цена помощи специалиста, конечно, куда меньше итоговой переплаты за ипотеку или рассрочку. К примеру, в Smarent есть пакет Lite в рамках первого этапа, чтобы заказчик понял, почему выгоднее сразу обратиться к профессионалам.
Выводы
Государство отказалось от введения новой семейной ипотеки для семей с одним ребенком из-за высокой нагрузки на бюджет. Уже сейчас на субсидирование существующих программ ежегодно тратится свыше трлн рублей, а при ключевой ставке 20% дополнительные льготы стали бы неподъемными для казны. Банки не заинтересованы в выдаче льготных кредитов – они работают в основном с проектами, где есть их проектное финансирование. Основная ставка по ипотеке в лучшем случае снизится до 15% только к концу 2026 года.
Несмотря на падение продаж у всех крупных девелоперов, рынок не рухнет. Финансовые модели требуют показывать рост цен для инвесторов и банков. Инфляция и дорогие кредиты заставляют застройщиков закладывать риски в стоимость. Рынок недвижимости адаптируется к высоким ставкам, но цена адаптации – замороженные продажи, рост цен и снижение качества. Покупателям стоит ориентироваться на долгосрочные вложения и тщательно выбирать объекты, а не надеяться на господдержку или резкое падение стоимости квадратного метра.