Да, такое бывает. Всё шло по плану — и вдруг «бомба» прямо на сделке.
Работаю в недвижимости уже не первый год, но даже сейчас встречаются случаи, когда всё неожиданно переворачивается. Эта история — о том, как одна сделка с домом и участком чуть не сорвалась из-за «дачной амнистии», забытого документа и легкой самоуверенности продавца.
Сделка начиналась гладко...
Продавец — женщина, получившая дом с участком по наследству. Дом — жилой, значит, в нем можно прописываться. Наследство оформлено официально, брат от наследства отказался — казалось бы, чисто.
На встрече (спойлер: не проводите сделки сразу после праздников, это важно) продавец предоставила:
- Свидетельство о наследстве;
- Выписки из ЕГРН на дом и участок;
- Копию выписки из домовой книги (от 2020 года — не устраивает, нужен актуальный документ).
Я запросил:
- Поквартирную карту или свежую домовую книгу;
- Погашение записи о притязаниях в ЕГРН по участку.
Первый звоночек: нет справки о зарегистрированных
МФЦ отказал в выдаче, потому что дому… не присвоен милицейский адрес. Ну, бывает. Договорились на альтернативу — Адресную справку из Госуслуг, чтобы проверить, кто был прописан в доме.
С этим справились. Выписку из ЕГРН обновили. Назначили сделку в Сбербанке (к слову, у них сейчас одни из самых выгодных условий по ЭР: 7800 ₽ — регистрация, 4700 ₽ — госпошлина).
А потом случилось вот что...
На финальном этапе оформления сотрудник Сбербанка спрашивает, была ли продавец в браке на момент оформления прав на участок. Я смотрю документы — и тут начинается самое интересное.
В свидетельстве о наследстве указаны только жилой дом и участок под ним — без слов про землю.⠀
А в правоустанавливающих документах на участок — акт от 1993 года, оформленный не на продавца, а на её умершую мать.
Спрашиваю: “А как вы тогда оформили право на землю?”
Ответ: тишина.
Продавец и агент: "Ну Росреестр же зарегестрировал!"
Такое встречается чаще, чем вам кажется. Уверенность: «раз зарегистрировано — значит всё ок». А покупатель уже напрягается, руки начинают дрожать.
Мы на сделке.
Поздний вечер.
Пятница.
А ответов — нет.
Наконец дозвонились юристу...
После получаса паники выясняется: право на участок было оформлено по «дачной амнистии» — по упрощенной схеме, по закону №218-ФЗ. Только продавец и её агент об этом напрочь забыли.
Юрист объяснил:
• Участок оформлялся по акту 1993 года;
• Был подан упрощенный пакет документов;
• Росреестр зарегистрировал, потому что категория земли — ИЖС, а дом построен.
Всё законно. Только нам об этом никто не сказал.
Чем закончилось
Мы перенесли сделку. Провели её 20 мая. 21-го — регистрация. 22-го — передача дома.
Дом, кстати, оказался добротным. Покупатель остался доволен. Но осадочек остался у всех.
Выводы для тех, кто продает недвижимость
1. Знаете ли вы, на каком основании у вас оформлен участок? Если нет — спросите у юриста, который вам помогал.
2. Если оформляли по упрощённой схеме — подготовьте все документы и объясните это покупателю заранее.
3. Не полагайтесь на аргумент «раз зарегистрировали — значит всё ок». Бывают ошибки.
4. Всегда проверяйте:
• кто был прописан в доме,
• есть ли справка формы №9 / поквартирная карта,
• и актуальны ли ваши выписки из ЕГРН.